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第四章市场比较法及其操作本章主要的知识要点1、市场比较法的基本原理2、市场比较法的操作过程3、市场比较法的实质与难点4、市场比较法的估价案例（《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】）第一节市场比较法的基本原理一、市场比较法的概念与原理1、市场比较法（marketcomparisonapproach）又称交易实例比较法，是根据替代原理，为了求取待估房地产（估价对象）的价格，先在同一市场上找出若干在较近时期内已经发生了交易的类似房地产，然后将待估房地产与类似房地产加以比较，分析它们之间的差异，根据类似房地产的成交价格，通过有关修正，从而得到待估房地产价格的一种估价方法。2、有关概念的几个问题类似房地产（similarproperty）指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈（cmparablesearcharea）是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。邻近地区是指待估房地产所隶属的地区，它一般以某一特定的用地类型为主要用地类型，且该类型在该地区内的空间分布是连续的；如：商业区、住宅区、工业区；类似地区是指与待估房地产所隶属的地区具有相同或相似的土地利用类型和市场供需状况，但在空间上不连续的区域，如同为城市一级地的商业用地。3、市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场经济中，经济主体的行为普遍追求效用最大化：即以最小的费用（代价），取得最大的利润（或效用）。当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将会选择价格较低的商品；而当价格相同，效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这种选择行为的结果，是在效用均等的物品之间产生相同的价格。替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，即：任何买者不会接受比市场上正常价格较高的成交价格，任何卖者也不会接受比市场正常价格较低的成交价格，房地产市场的不完全性，房地产商品的个别性，交易实例房地产与待估房地产之间总是存在一定的差异，这些差异将会导致待估房地产与交易实例房地产之间的价格差异。二、市场比较法的基本程序交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D待估房地产交易日期修正房地产状况修正交易情况修正估价结果比准价格B比准价格C比准价格D比准价格A比较综合市场比较法原理示意图运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行：(1)搜集交易实例；(2)选取可比实例；(3)建立价格可比基础；(4)进行交易情况修正(5)进行交易日期修正(6)进行房地产状况修正(7)求取比准价格。三、市场比较法的特点1、是估价方法中最基本、最常用的方法，易于理解和接受，也是最受欢迎的一种方法，且估价结果具有较强的说服力。2、简明直接，被广大估价师广泛接受。3、市场比较法弱点：市场比较法最大的缺点或者说最致命的弱点是,它只能评估过去或现在的价格,而不能评估未来的价格（后面要学习假设开发法）。2、适用条件市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例，是以发育健全的房地产市场为基本条件，同时还应掌握充足的交易实例资料，要求：1）数量充足，一般要求理想的交易实例资料有10个以上，其中最基本、与待估房地产状况最接近的实例要有3－4个。2）质量合格，比较实例与待估房地产有替代性和可比性。3）资料可靠，交易实例资料应完整、准确各种因素对价格的影响易量化，因此，市场比较法对交易实例资料的数量、质量和资料的可靠性方面都有较高的要求。四、市场比较法的适用范围、适用条件和限制条件1、适用范围市场比较法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等，这些房地产由于数量众多，交易频繁，可搜集到充足的交易实例资料，使市场比较法具有使用基础，而经常采用市场比较法。下述情况一般不宜采用市场比较法：在房地产市场发育尚不够充分的地方；在没有或较少有房地产交易的地方（可能由于某种原因导致在较长一段时间内没有发生房地产交易）；某些类型很少见的房地产，或交易实例很少的房地产（如古建筑），也难以采用市场比较法评估；另外，对于那些像教堂、寺庙以及公用建筑等难以成为交易对象的房地产，市场比较法也难以适用。问题：师大图书馆评估能用市场比较法吗？3、市场比较法的限制条件主要有：(1)近期性。《房地产估价规范》规定，可比实例的成交日期与估价时点应相近，不宜超过1年。(2)可替代性。在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，如房地产所处的区位条件、建筑物的结构、物业的类型、用途等等。(3)非单一性。一般从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。(4）正常性。这是指交易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖、协议出让等。(5)可修正性。这是指交易案例资料可以通过对有关因素的修正而与待估房地产价格有可比性。(6)合法性。合法性具有两个方面的含义：第一，所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内，否则在交易价格上会有很大的差异，如违章建筑物、没有土地使用证的房地产等。第二，交易案例与待估房地产的适应法律背景基本上相似，如规划条件中的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等，又如政府的住宅政策、优惠措施等。所有这些都不能套用固定的模式和形式化的数学公式，都需要依靠广博的知识和丰富的经验，这是市场比较法与其他估价方法相比较最突出的特点。第二节市场比较法的操作过程一、交易实例的搜集搜集大量的房地产市场交易实例资料，是运用市场比较法评估房地产价格的基础和前提条件1、搜集交易实例的途径(1)查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料，如房地产产权转让时成交价格的资料、交易登记资料、近期政府出让土地使用权的地价资料，政府确定公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。(2)查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息等资料。(3)参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有关资料。(4)向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。(5)假装成房地产购买者，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。(6)同行之间相互提供。估价人员、估价机构如能组成类似学会、协会、联合会之类的组织，可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。(7)其他途径2、搜集内容（1）交易双方的基本情况及交易目的交易双方的基本情况包括：交易双方的名称、性质、法人代表、住址等基本情况以及交易双方有无利害关系等，以便进一步判断交易是否属正常交易。交易目的包括：转让、抵押、入股等。（2）交易实例房地产状况：房地产状况包括：权益状况、实物状况、环境状况等。如坐落位置、面积、用途、、交通、土地容积率、建筑物剩余使用年限、周围环境景观等（3）成交价格及付款方式房地产价格有房地产总价格、房屋总价格、土地总价格及相应单价，同时还应注意价格类型，如土地拍卖价格、招标价格、协议价格；货种及货币单位等情况，如美元、港币、日元等。（4）成交日期以确定交易实例的可比性进行日期修正。（5）付款方式：付款方式包括一次性付款、分期付款、抵押贷款的方式及比例等。（6）交易情况：如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况以及有无债务清偿，人为抬价或亲友间交易，合并土地的买卖等特殊交易情况。作业：制定可比实例调查表？二、选取可比实例可比实例选择的合适与否，是运用市场比较法成功与否的重要环节。1、与估价对象类似的房地产（1）与估价对象房地产的用途应相同。（2）与估价对象房地产的建筑结构应相同。（3）与估价对象房地产所处地段应相同。2、成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近一般选取的可比实例房地产的成交日期距估价时点的间隔越短，在进行交易日期修正时的准确性越高。因此，最好选择近期1年内成交的交易实例作为可比实例。《房地产估价规范》（GB-1999）3、可比实例的交易类型与估价目的应相吻合要求交易实例与待估房地产的价格类型相同。房地产大类价格类型主要是指：①买卖价格；②租赁价格；③抵押价格；④入股价格；⑤征用价格；⑥典当价格；⑦课税价格；⑧投保价格等。4、成交价格为正常价格，或可修正为正常价格所谓正常价格，是指在公开的房地产市场上，交易双方均充分了解市场信息，以平等自愿的方式达成的交易实例价格。《房地产估价规范》（GB-1999）规定修正幅度在30%以内。例题有一幢砖混结构的住宅，建筑层数为七层，地区级别为七级，现空置。要求用市场比较法评估其出售价格，请从下表中选取合适的比较实例？房屋性质是否空置估价时间、目的地区级别市场价格A钢混结构七层综合大楼空置近期／出售7级1700元／m2B砖混结构七层住宅空置3年前／出售10级960元／m2C砖混结构七层住宅空置近期／出租6级690元／m2D砖混结构七层住宅空置1年前／抵押7级抵押价值1100元／m2E砖混结构七层住宅空置近期／出售7级1500元／m2解：分析交易实例，确定可比实例：实例A，不适合作比较实例。因其为钢混结构综合大楼，房屋结构和使用性质与待估房地产不同。实例B，不适合作比较实例。因为其出售时间是在3年前，距今相差太长，并且其地区级为1级，与待估房地产的地区级相差太大。实例C，不适合作比较实例。因为其交易目的是出租而不是出售，在房地产的价格类型上与待估房地产不同。实例D，不适合作比较实例。因为其评估的目的是为了抵押而不是出售，抵押价值不能作为买卖价格来作评估的比较依据。实例E，适合作比较实例，其各种条件和房地产使用性质、结构类型、地区等级、估价时间和价格类型等均与待估房地产的条件基本相符，是较为理想的评估实例。结论：通过分析比较各实例情况，最后选取实例E作为待估房地产的可比实例之一。三、建立价格可比基础建立价格可比基础具体包括以下4个方面：1、统一付款方式由于房地产具有价值高大性的特点。因此，房地产价格往往采用分期付款方式支付，因而出现了名义价格和实际价格的不同。同一名义价格，付款期限的长短，付款金额在付款期限内的分布不同，实际价格也不同，所以，要将分期付款可比实例的成交价格修正为在其成交日期时一次付清的价格。2、统一采用单价土地除了单价外，还可表示为楼面地价（楼面地价＝土地单价/容积率），特殊房地产如保龄球馆通常按球道为比较单位，停车场通常按每个车位为比较的单位。3、统一币种和货币单位4、统一面积内涵和面积单位。面积内涵包括使用面积和建筑面积，进行价格换算的计算公式为：建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积下的价格＝建筑面积的价格×例题搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先做如下处理：(1)统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8％，则：甲总价＝＝76.422（万元人民币）乙总价＝15（万美元）建筑面积使用面积建筑面积使用面积％＋＋％＋＋81328132165.0（2）统一采用单价（3）统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝8.3元人民币，则：甲单价＝3821.1（元人民币／平方米·建筑面积）乙单价＝60×8.3＝498（元人民币／平方米英尺·使用面积）（4）统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积＝0.75平方米使用面积。则：甲单价＝3821.1（元人民币／平方米·建筑面积）乙单价＝498×0.75＝373.5（元人民币／平方米英尺·建筑面积）（5）统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米＝10.76