东莞市清溪镇中心区控制性详细规划

东莞市清溪镇中心区控制性详细规划中国城市规划设计研究院深圳分院2006年2月27日清溪镇人民政府第二部分背景研究汇报内容第三部分规划对策第四部分方案设计第一部分现状解析技术路线现状解析成因解析发展趋势判断相关规划解读与评价规划对策目标与策略规模预测功能结构规划规划实施方案用地规划公共设施规划生态修复指引分期建设规划空间形态设计现状土地供给分析闲置用地近期改造用地远期改造用地支撑体系规划技术路线归纳（1）从现状解析到规划对策（2）从宏观背景到微观形态（3）从市场需求到土地供给（4）从产业发展到生态发展特征描述现状解析第一部分位置与范围地形地貌人口土地利用综合评价现状解析位置与范围规划区位于清溪镇中心区，西起角岭居住区、第二工业区，东至石田路、科技路，北接北环大道，南至埔星西路，规划区总用地面积5.95平方公里。现状解析地形地貌高程现状大部分地区为平地，海拔在25至35米之间。局部地区现状为低山丘陵地貌，最高海拔约65米。现状解析地形地貌坡度现状大部分地区自然坡度小于6%，属于城市建设用地建设适宜范围。现状解析人口镇区人口2004年全镇总人口31.6万人，其中户籍人口3.3万人，外来暂住人口28.3万人。1995-2004年清溪镇人口概况01000002000003000004000005000001995199619971998199920002001200220032004年末户籍人口年末外来暂住人口总人口1995199619971998199920002001200220032004年末户籍人口30285301843027930518308193104231256316563210132552年末外来暂住人口49327618568231596003140630190000282842351738288245283428总人口7961292040112594126521171449221042314098383394320346315980总规预计，2020年全镇总人口达到45万人。现状解析土地利用用地现状规划区共5.95平方公里，其中城市建设用地（含在建用地）为3.94平方公里，占66.15%，水域和其他用地为2.01平方公里，占33.85%。现状解析土地利用居住用地现状解析土地利用居住用地现状解析土地利用工业用地现状解析土地利用公共设施用地现状解析土地利用绿地、水系现状解析土地利用宗祠、碉楼、传统民居现状解析土地利用现状用地汇总现状城市建设用地中，主要为居住用地、工业用地、道路广场用地、公共设施用地，共占90%左右。序号用地代码用地名称用地面积(公顷)占城市建设用地比例(100%)大类中类小类1RR1一类居住用地47.46198.8012.0650.52R2二类居住用地8.892.26R3三类居住用地54.2013.77R4四类居住用地42.2110.73R5商住混合用地27.086.88R6R61托幼用地1.870.48R62小学用地5.861.49R63中学用地11.232.852CC1行政办公用地13.2631.633.378.04C2C21商业用地3.600.91C24服务业用地0.880.22C25旅馆业用地4.681.19C26市场用地3.010.76C3文化娱乐用地2.820.72C4体育用地0.090.02C5医疗卫生用地1.980.50C6教育科研设计用地0.530.13C7文物古迹用地0.600.15C9宗教福利设施用地0.180.053MM1一类工业用地26.3969.596.7117.68M2二类工业用地10.962.78M3三类工业用地32.248.194WW1普通仓库用地0.131.160.030.29W3堆场用地1.030.265SS1道路用地63.0768.3916.0317.38S2广场用地3.450.88S3社会停车场库用地1.870.486GG1公共绿地19.6219.624.994.997UU1供应设施用地0.654.350.171.11U2交通设施用地0.660.17U3邮电设施用地2.140.54U4环境卫生设施用地0.020.01U9消防设施用地0.880.22小计城市建设用地387.83100.00现状解析土地利用批地情况1999－2004年已批用地39宗，共81.7公顷，主要为居住用地、工业用地和公共设施用地。其中，已批已建和已批在建用地27宗，共50.4公顷；已批未建用地12宗，共31.3公顷。现状解析综合评价工业用地和居住用地混杂现象较为突出，未能形成良好的功能分区。中心区集聚能力不强，缺乏成片、高档的商业服务设施。缺乏公共绿地，清溪河水质污染严重，自然河道两侧未能形成良好的滨水绿带及绿化节点。存在一定数量的危房简屋，近期面临更新改造。背景研究镇区社会经济发展概况成因解析发展趋势研判相关规划解读与评价第二部分背景研究（1）经济总量发展迅速，但过于依靠土地资源、人力资源投入的粗放式经济增长方式难于持续。（2）产业结构不协调，第二产业独大，第三产业发展不足。影响了商业服务业、房地产业的做大做强。同时，也不利于旧城更新改造。发展概况经济社会二元结构突出，城市化严重滞后。社会城市的建设重点在中心区外围，城市开发以外延式拓展为主，中心城区实施严格的开发管制。城市建设工业化主导经济发展社会二元结构第三产业发展不足城市化滞后抑制消费需求服务业发展滞后公共设施严重不足房地产市场不完善中心区集聚能力不强中心区缺乏更新改造动力背景研究成因解析调整发展方式（1）转变经济增长方式，由工业化推动经济发展逐步转化为工业化和城市化共同推动社会经济发展。（2）优化产业结构，大力发展有地方特色的现代服务业（重点是生产性服务业、消费型服务业、文教体卫）。（3）改善社会二元结构，鼓励和推动外来人员“本地化”、“城市化”。转变建设重点城市建设的重点由外围工业园区转向中心区，提升中心区的综合服务职能。背景研究发展趋势研判清溪镇总体规划（概况）中心区以生活、服务与管理为主要职能。土地使用规划以居住用地、公共设施用地、绿地为主。背景研究相关规划解读与评价清溪镇总体规划（实施评价）背景研究相关规划解读与评价（1）对中心区进行了合理的发展定位与功能分区。（2）一些大型服务设施的布局值得商榷（医院、体育中心）。（3）局部主、次干道不尽合理。（4）对旧城更新改造的动力机制、改造时序缺乏深入研究。东莞市轨道交通网络规划R4线轻轨站点规划区背景研究相关规划解读与评价规划对策第三部分规划目标规划策略人口规模预测建筑规模预测土地资源供给分析规划对策规划目标（1）居住典范通过旧城更新改造，将中心城区建设成为最适宜生活的现代生态化综合居住区。（2）地方个性尊重并保护传统历史文化资源，发展具有地方产业特色（IT）的服务业，体现独特的城市传统与个性。（3）城市形象利用优良的自然景观资源（自然河道、山体），形成良好的城市景观和街道景观，体现优美的城市天际线形态。（4）综合配套提高人民生活质量，配合多样化消费方式的综合配套设施，同時带动新型产业服务城市中心的经济模式。总目标——提升城市形象，打造高标准的综合生活服务区。分目标规划对策土地利用（1）结合旧城改造和新区开发，置换工业用地，建设高标准的居住社区。（2）增加公共设施用地，重点发展消费性服务业（酒店、文娱设施）和生产性服务业（产业工人培训基地、IT产品展销市场、商务写字楼）。（3）增加公共绿地。（4）尊重并保留成片、有历史文化价值的民居、祠堂、碉楼、水系。环境营造（1）整治清溪河，营造滨河绿化带。（2）保护、利用规划区内低山、丘陵。规划策略规模策略人口规模预测宏观分解1、总体规划确定2020年全镇居住人口为45万人,总用地42平方公里。2、结合中心区功能定位，粗略估算中心区人口占全镇的1/3（用地占全镇的1/5），则居住人口为14万人。微观分析1、用地规划中一类居住用地58公顷，二类居住用地197公顷，商住用地10公顷。2、按照一类居住用地100M2/人，二类居住用地和商住用地18M2/人，三类居住用地40M2/人计算，规划区的居住人口为11万人。结论规划区居住人口为10-12万人。规模策略建筑规模预测类似地区比较选择级别类似、功能定位类似的若干地区进行横向比较。镇一级中心区的毛容积率应控制在0.8－1.1。考虑到目前房地产市场需求现状，毛容积率取0.85。预计未来中心区总建筑量为510万平方米。（总用地594.92公顷）用地规模（公顷）人口规模（万人）建筑总量（万m2）毛容积率深圳市龙岗中心城281.68319.41.13深圳市公明镇中心区215.70161.00.75深圳市布吉镇中心区154.95168.41.09东莞市长安镇中心北区656.349.0537.00.82现状城市建设用地近期改造用地现状未利用地城市新开发用地远期改造用地保留用地土地供给规模策略现状土地资源供给分析总体思路未利用土地由现状用地中的耕地、园地、闲置地构成，共计177.31公顷。规模策略现状土地资源供给分析明确要保留的用地由一类居住用地、二类居住用地、公共绿地、大型公用设施用地和文物保护用地构成。规模策略现状土地资源供给分析明确要近期改造的用地以简陋住宅为主的四类居住用地，建筑寿命到期，必须近期改造。规模策略现状土地资源供给分析其他用地改造可能性分析（评价标准）权重影响因素评价因子3现状区位条件交通可达性服务设施环境2现状用地性质工业用地其他用地居住用地1现状开发强度容积率（1.0以下）容积率（1.0-2.0）容积率（2.0以上）规模策略现状土地资源供给分析工业用地和居住用地混杂，未能形成良好的功能分区。中心区集聚能力不强，缺乏成片、高档的商业服务设施。区位（优）区位（良）区位（中）规模策略现状土地资源供给分析其他用地改造可能性分析（区位条件分析）工业用地其他用地居住用地规模策略现状土地资源供给分析其他用地改造可能性分析（用地性质分析）容积率（1.0以下）容积率（1.0-2.0）容积率（2.0以上）规模策略现状土地资源供给分析其他用地改造可能性分析（开发强度分析）近期改造用地远期改造用地保留用地规模策略现状土地资源供给分析其他用地改造可能性分析（分析汇总）近期改造用地远期改造用地保留用地新开发用地规模策略现状土地资源供给分析结论规模策略现状土地资源供给分析结论土地利用方式面积（公顷）合计（公顷）新开发用地177.31286.11近期改造用地108.80远期改造用地89.29保留用地135.81方案设计第四部分功能结构规划土地利用规划公共设施规划道路交通规划绿地系统规划功能结构规划方案设计规划结构（总规）功能结构规划方案设计主要商业中心次要商业中心主要行政中心次要行政中心景山公园体育公园商业文化轴生活服务轴生活休闲轴方案设计土地利用规划土地利用现状土地利用规划土地利用规划方案设计规划用地汇总序号用地代码用地名称用地面积(公顷)占城市建设用地比例(100%)大类中类小类1RR1一类居住用地58.14286.2910.1349.89R2二类居住用地197.1734.36R5商住混合用地9.711.69R6R61托幼用地2.270.40R62小学用地11.381.98R63中学用地7.621.332CC1行政办公用地23.32102.704.0617.90C2C21商业用地17.663.08C22金融保险业用地0.350.06C24服务业用地3.690.64C25旅馆业用地11.011.92C26市场用地0.760.13C3文化娱乐用地8.341.45C4体育用地16.342.85C5医疗卫生用地4.410.77C6教育科研设计用地13.522.36C7文物古迹用地3.300.58C9宗教福利设施用地0.000.003MM2二类工业用地3.873.870.670.674SS1道路用地112.90115.8219.6820.18S2广场用地1.750.30S