解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税

解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）文件规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。本通知自发文之日起执行，此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。现在解读如下：一、关于并入房产原值的土地价值1、应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值，其包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。不能以摊销后的土地剩余价值计税。2、宗地容积率高于0.5的，应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值计算缴纳房产税。二、关于宗地容积率1、容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即等于地上总建筑面积÷规划用地面积，也指即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。但在税收实践中的容积率是指实际容积率。2、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。3、纳税人如果受让多宗地块且分别领取国有土地使用证的，依照上述文件规定则视为多宗地，应分别计算各地块的宗地容积率。三、关于房产建筑面积容积率的计算需要地上建筑物的总建筑面积的数据，而地上建筑物并不专指房产，既不等于各房产的建筑面积之和，也不等于各房产的基底面积。建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和，其计算范围必须按照中华人民共和国建设部第326令《关于发布国家标准建筑工程建筑面积计算规范的公告》执行，包含永久性顶盖无围护结构的站台、加油站、收费站等，但独立的烟囱、烟道、地沟、油罐等不计算建筑面积。由此加油站的加油罩棚虽不征收房产税，但需要计算其容积率，从而可能影响到房产税的计征。另外，建筑物净高低于1.2米的建筑物不计算总建筑面积；在1.2米至2.2米之间的建筑物按1/2计算总建筑面积；超过8米的单层建筑物，按2倍的计算单层建筑面积计算总建筑面积。四、举例说明例一、某加油站2005年受让国有土地200000.00元（面积1000平方米），2008年外包其他单位承建平房300000.00元（建筑面积400平方米），加油棚80000.00元（层高7.8米，建筑面积120平方米）；2009年受让国有土地500000.00元（面积2000平方米），未建造房屋，2011年应申报缴纳房产税为多少？解答：1、计算容积率宗地一（400.00+120.00）÷1000.00=0.52宗地二02、计算应并入的土地价值宗地一200000.00元宗地二03、计算房产税（300000.00+200000.00）×（1-30%）×1.2%=4200.00元。例二、某公司2005年受让国有土地200000.00元（面积1000平方米），2008年外包其他单位承建平房300000.00元（年底已完工，建筑面积400平方米）；2009年受让国有土地500000.00元（面积2000平方米），2009年外包其他单位承建厂房800000.00元（年底已完工，层高8.5米，单层建筑面积700平方米），2011年应申报缴纳房产税为多少？解答：1、计算容积率宗地一容积率400.00÷1000.00=0.4宗地二容积率700.00×2÷2000.00=0.72、计算应并入的土地价值宗地一400.00×2×（200000.00÷1000.00）=160000.00元宗地二200000.00元3、计算房产税[（300000.00+800000.00）+160000.00+200000.00]×（1-30%）×1.2%=12264.00元。例三、某公司2005年受让国有土地面积1000平方米，合同约定受让金额为260000.00元，实际支付200000.00元（当地政府返还60000.00元），缴纳耕地占用税30000.00元、契税5200.00元，另支付原住户树木迁移费900.00元，2008年外包其他单位承建平房300000.00元（年底已完工，建筑面积500平方米）2011年应申报缴纳房产税为多少？1、计算容积率宗地一容积率500.00÷1000.00=0.52、计算应并入的土地价值260000.00+30000.00+5200.00+900.00=296100.00元3、计算房产税（300000.00+296100.00]×（1-30%）×1.2%=5007.24元。注意点：土地价值并入房产原值缴纳房产税后，城镇土地使用税仍应当按照实际占用土地面积乘以适用税额计算缴纳。