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石河子房地产市场研究报告一段军垦历史铸就的戈壁明珠石河子市石河子房地产在2002-2011年为开发区房地产高速发展期，从2012年开始进入以北泉镇为主的新一轮开发热潮，目前石河子房地产开发的重点区域在北泉镇和开发区。本次调研针对石河子整个房地产市场进行分析。石河子房地产市场分析一、房地产市场格局二、房地产调研分析城市背景分析一、宏观经济二、城市规划一、宏观经济二、城市规划城市背景分析1、西部大开发背景2、石城印象3、石城人口4、经济指标5、经济小结一、宏观经济城市背景分析西部大开发背景1、2000年，中国政府针对国内东西部发展极不平衡的状况，提出了“西部大开发”政策，大力的支持的推进中、西部地区的经济发展，实行工业、农业产业的大调整和大迁移，为中西部地区的发展提供了良好的契机。2、新疆作为中国最西部的省份，占据了中国六分之一的土地，是“西部大开发”的桥头堡，是衔接中国和欧亚地区的经济桥梁。大西部大开发的大背景下，新疆的经济得到快速的发展，为“西部大开发”作出重大的贡献。3、石河子市是新疆的第二大城市，是原新疆生产建设兵团经济实力最强的农八师所在地，是新疆政治最稳定、经济发展最快速、文化底蕴最深厚居住环境最好的城市之一。石河子作为全疆最具特色和代表性的城市，在西部大开发的大背景下拥有极佳的发展机会。城市背景篇石河子，以农场为依托、以工业为主导、工农结合、城乡结合、农工商一体化的军垦新城，以“戈壁明珠的美誉著称于世。石河子，西部大开发的桥头堡，是新疆政治最稳定一座城市。石河子，原新疆生产建设兵团所在地，是农八师实行师市合一管理的新兴城市，是军垦事业的一个“缩影”。石河子，移民城市，被称为“绿城”、“诗城”的一座城市。石河子，面积7762平方千米，人口62.44万人，其中少数民族3.83万人，占6.1%。城市背景篇城市印象人口特点：1、石河子总占比56.5%；城市区域辐射力人口规模达到115万以上（包含沙湾和玛纳斯县）。2、石河子是一个以汉族人为主的城市，占比达到93.61%。3、石河子人口结构老年化比较严重，老年化率达到18.86%，且35－60岁的中年人口的比重极大，有进一步加剧老年化的趋势。人口分布：1、石河子市区人口近35万；主要分布在7个街道办事处；2、市区人口分布极为的平均，各个街道社区的人口差距不明显。城市背景篇城市人口从上表可以得知，近年来，石河子的经济水平，在西部大开发政策支持的宏观背景之下，伴随城市建设力度的加大，整体呈现的快速发展趋势。城市居民的人均可支配收入及消费水平也得到快速的提升。整体经济发展态势良好。2008－2012年石河子重要经济指标一览表城市背景篇城市经济注：该数据来与政府信息公报石河子的GDP水平近年来增长较为迅速，近年基本的增长幅度均超过17%，尤其是2010，2011两年增长最为迅猛，2012年以后随着国内整体经济形式影响，增速较之往年有所放缓，但基本保持17%左右的水平。高于新疆省全省12%的平均增速，更高于全国7.8%的平均增长水平。从该表我们得知：石河子正处于经济飞速发展阶段，经济在平稳的增长。2009－2014年石河子GDP增长数据城市背景篇注：该数据来与政府信息公报城市经济2011年的固定资产投资从10年-14年以来是投资额猛增的一年，12年以后投资额保持平稳增长。三产业的结构由13年的22.5：45.2：32.3改为22：44：34，第三产业的投资额比重有所增加。石河子近年来社会固定资产投资增长明显，近两年第三产业的投资额平稳增长，第三产业投资稳定，有利于社会经济的发展和经济结构的调整…….城市背景篇城市固定投资注：该数据来与政府信息公报。由图可以看出从09年-14年，在13年增长的速度较快，其他都是平稳增长，14年城镇居民人均可支配收入28000元，团场农牧工家庭人均纯收入15000元，增长12%.石河子城镇居民可支配收入与在岗职工工资水平已达全区中等偏上水平，经济收入的快速上升，人民购买力的加强，对当地的消费市场产生直接的拉动作用，从而有利于城市房地产项目的发展。城市背景篇人均可支配收入注：该数据来与统计局石河子居民人均可支配收入2014年，石河子实现生产总值380.48亿元；第一产业实现生产总值68.25亿元，增长11.2%；第二产业实现生产总值116.58亿元，增长19.6%；第三产业实现生产总值88.54亿元，增长17%；从石河子三产业结构发展上看，产业经济不断优化，第二产业和第三产业在近几年得到快速提升，成为城市经济结构的主导产业，但第三产业整体无较大提升，因此有较大发展空间。城市背景篇产业占比石河子市三大产业占比注：该数据来与政府信息公报人均GDP石河子目前的人均GDP水平达64928已达到可支撑购物中心的国际标准（44000），人均可支配纯收入保持在10%以上，近两年均为12%以上，拥有足够的消费能力。人口方面石河子人口主要分布在老城区，其中相当部分户籍人口购买力和消费能力在石河子市处于较高水平。2010，2011两年增长最为迅猛，基本保持17%左右的水平。高于新疆省全省12%的平均增速，更高于全国7.8%的平均增长水平。经济基础区域各类的高端餐饮和娱乐蓬勃发展，东区渐渐形成一个以餐饮和娱乐为主的消费圈。消费方面市场资源【项目现状小结】1、城市现状2、总体规划二、城市规划城市背景篇根据石河子城市规划总体思路，将主要城区规划为：老城市中心区、城东经济开发区、城西传统工业区、城南城市规划新区、北泉镇团总场区及石河子乡城南过度发展区，六大板块。城东经济开发区开发速度放缓，目前以北泉镇及城南开发为主。城市规划城市背景篇城西传统工业区老城市中心区石河子乡城南过渡发展区城南城市规划新区城东经济开发区北泉镇团总场区老城市中心区，为行政、商务、商业、居住、休闲、娱乐中心区，区域内的各类配套齐全，商业繁华，但是区域内的商业物业形象相对破旧，较多进入旧城改造的发展周期；老城中心区是石河子发展最久的区域，经过长期的发展沉淀，区域内的各类配套齐全，商业与生活氛围浓厚，以北子午路与幸福路为中心发展轴，区域内可开发用地较少，基本为旧城改造型用地，区域内是中高端客群最密集的区域，也是未来各楼盘争相分化的对象；城市规划城市背景篇老城核心区北子午路西一路东一路城东国家级经济技术开发区，新行政中心区，经过十年的发展，目前已形成行政、文化、商务、工业、居住、教育等中心区域，区域发展已初具规模；城东经过十年的发展，已初具规模，区域内依托市政府、高中城、大学城、市政道路及公园、开发区的产业经济等配套资源优势快速发展，并带动该区域商品住宅的发展，区域价值已获得普遍认可。城市规划城市背景篇城东核心区城西传统工业区，区域以传统型工业为主导辅助商贸、机械、物流以及配套性住宅小区，区域整体环境较差，区域生活氛围浓厚，但区域价值在下滑；城西一直以传统工业为主要定位，靠近中心区域规划有配套性住宅小区，目前较少商品房项目在此片区，虽然拥有较浓厚的生活氛围，人口密度较高，但是受区域整体环境差，区域居住人群较杂且低端等影响，该区域的价值正下滑，市场认可度较低；城市规划城市背景篇城西核心区城南城市新规划区，现阶段城市发展重心之一，但是目前该区域的发展仅处于起步阶段，仅有几个事业单位小区先行建设，其它基础设施、配套等还需要未来进一步规划建设；城南区域目前多以农场田地等面貌存在，各类基础设施还未完善，虽然建设了公务员小区、汽车城及火车站，但是由于该区域的招商引资力度不足导致该片区发展还需要较长时期的发展；城市规划城市背景篇城南核心区火车站北泉镇团总场区，该区域长期属于被边缘化的城乡结合部发展性质，区域原住民相对较少，受工厂影响区域当前整体环境差，配套少，市场认可度较低；北泉镇团总场区长期处于被边缘化的区域，区域住宅主要为团场与外围工业厂区的配套性居住区；区域与中心城区以国道为分界线，该区域受区域内的工厂影响整体环境与空气质量较差，极大的影响区域的地段价值与认可度；城市规划城市背景篇城北核心区总体规划城市背景篇城市整体规划思路……发展方向：“北进、南拓、东调、西优，提升中部”空间布局：“一轴、一带、七组团”石河子作为中国军垦名城，是新疆生产建设兵团的经济、科技、教育、文化、卫生、医疗的重要基地，力促石河子市扩大行政区划升格为地级市，总场北泉镇提升为县级市。石河子以建设“中国军垦名城、新型工业基地、科教新城、生态园林城”的发展定位，按照中央“增强石河子市的经济实力和城市功能”、兵团党委“继续做大做强石河子市，大力推进创新型城市试点工作，不断增强其对天山北坡地区经济发展的辐射带动作用”的部署和“北进、南拓、东调、西优”的发展方向及“一轴、一带、七组团”的空间布局，积极推进城团、城乡一体化建设，扩大石河子市的区划面积，力促石河子市升格为地级市，新建下野地县级市。十二五规划发展目标：城市发展定位：总体规划城市背景篇一、房地产市场格局二、房地产市场调研分析石河子市场分析房地产市场发展区域性较为明显，明晰呈现了城市的发展方向，石河子市场板块主要划分为：北泉镇：主要以上海路、北京路和光明路为主。老城区（市中心）：项目主要集中在北子午路，周边配套齐全，氛围比较浓厚。开发区：项目主要集中在东三路、北五路、北四路和北一路。南区：南区主要集中在公务员小区附近，152团南子午路附近，大多数为在建项目。房地产市场格局区域格局老城区老城区集商业、居住、文化、教育等为一体中心城市中心。老城区的商业的繁华、生活的便利、优越的教育资源，是购房者的首先，石河子老城区房地产特征：1.老城区因其地段的希缺性、近年开发的规模较小，市场以二手房交易为主。市场印象较好的楼盘“成渝大都会”2.石河子老城区楼盘以多层为主，主力面积在80平方，二房为主，均价约在5500元/平方房地产市场格局区域格局北泉镇总厂开发区1、该区域多以拆迁安置、经济适用房较多，楼盘品质较差。2、楼盘规模较小，整体规划、户型设计、小区环境等都处于初级开发阶段，基本没有营销推广，销售团队整体、销售意识、专业水平、服务意识等较差3、该区域内以多层住宅为主，主力面积在80平方，住宅均价3800元/平方。区域认可度较低。北泉总场开发区依托石河子市北进南扩、拓展城市发展空间的城市规划，给北泉总场开发区带来契机。目前该区域受区域内的工厂影响整体环境与空气质量较差，各类市政、生活、商业、教育等配套缺乏，该区域内房地产特征：房地产市场格局区域格局开发区开发区交通便利，生态环境良好，基础设施俱全，城市配套设施的完善、依托教育资源“高中城”使该开发区成为购房者首选地方。该区域内的房地产特征：1.开发体量较大，楼盘规模都较大，开发商理念较成熟，注重产品品质、小区环境等。2.营销队伍多为专业代理公司，营销推广较为专业，销售团队素质较高，服务意识强。3.开发区楼盘主要以小高层为主，主力面积在100平方左右，户型以小三房为主，结构布局较为合理，均价约在5000元/平方房地产市场格局区域格局北泉镇/9个北泉镇项目主要集中在上海路，北京路和光明路；区域内项目总体规模较大，项目配有大型商业；值得关注的项目为中影文化广场，属于北泉镇一站式大型文化综合体；华泰国际作为城北首席大规模商务综合体；开发区/6个主要集中在东三路，北五路，北四路和北一路；区域内值得关注的项目北新佳苑，天富春城；北新佳苑的产品有31层高层住宅和3-5层的花园洋房，在该区域内市中心（老城区）/2个市中心（老城区）项目主要集中在北子午路；周边配套齐全，商业氛围浓厚；值得关注的项目是友谊大厦，项目精装刚需高层住宅，属学区房，升值潜力极佳；南开发区主要集中在石西农场周边区域内目前只有2个别墅项目；值得关注的是香多里别墅，项目规模大，后期开发量较多，垄断型开发模式，作为南区象征性别墅聚集社区。南开发区2个房地产市场调研区域特点爱派国际Ø目前石河子市住宅在售的项目共12个，尾盘项目8个，目前在预约中的楼盘有7个，项目主要集中在北泉镇和开发区区域。Ø北泉镇项目主要以高层为主，区域内总体规模较大，出现了酒店、写字楼、商业这类类似城市综合体项目，市场发展迅速。Ø开发区的项目