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ShaJiaBanghotspringresort沙家浜温泉度假村项目开发可行性报告与定位1沙家浜置业有限公司ShaJiaBangRealtyCo.Ltd.江苏沙家浜温泉度假村开发项目可行性报告与定位目录一、项目概述……………………………………………………1二、开发目标……………………………………………………3三、市场定位……………………………………………………4四、主要设施……………………………………………………6五、项目用地及配套……………………………………………8六、开发资金来源………………………………………………9七、开发条件与优势…………………………………………..10八、市场分析…………………………………………………..13九、效益分析…………………………………………………..13十、可行性结论………………………………………………..14ShaJiaBanghotspringresort沙家浜温泉度假村项目开发可行性报告与定位2沙家浜温泉度假村开发项目可行性报告与定位常熟是一座历史文化名城，有着得天独厚的旅游资源，拥有3个国家4A级风景区，5个国家工农业旅游示范点，而结合传统节日与地方特色的生态休闲游，更增添了常熟的魅力。2006年，常熟在江苏同类城市中接待国内外游客率先突破1000万人次。2007年上半年，接待游客超过634万人次，旅游收入近50亿元。位于苏州常熟市南端，风光旖旎的阳澄湖畔常熟市沙家浜风景区，自开展红色旅游以来，连续两年每年自营收入净增一千万，接待游客净增二十万人次。沙家浜已经成为江苏的旅游名镇，。沙家浜风景区占地4000亩，是典型的锦绣江南鱼米之乡，这块昔日的主战场，具有光荣的革命传统和丰富的红色旅游资源。以36个伤病员为题材创作的现代京剧《沙家浜》，名闻全国、百姓传唱。1999年开始，沙家浜景区如今已成为全国百家红色旅游经典景区、国家AAAA级风景区、国家城市湿地公园、全国爱国主义教育示范基地。形成了以红色教育旅游为基础，绿色生态旅游为重点，金色美食旅游为特色、影视文化旅游为亮点的旅游产业体系。2006年度，沙家浜景区的各项经济指标均创历史新高。实现旅游自营收入3205.7万元，比去年同期2450万元增长30.8%；接待游客75.3万人次，比去年同期55.2万人次增长36.4%；实现全镇旅游业总收入1.75亿元，同比增长16.9％，完成旅游业税收2250万元；实现全镇服务业增加值5.8亿元，同比增长29％，占GDP比重为17.6％，比去年提高了0.7个百分点。在沙家浜红色旅游的带动下，常熟市2006年旅游综合收入地块位置ShaJiaBanghotspringresort沙家浜温泉度假村项目开发可行性报告与定位3超80亿，人数过千万，一跃成为江苏县级地区旅游业之冠。沙家浜旅游的飞速发展为沙家浜温泉度假项目的开发建设奠定了有利基础。旅游区还将继续扩大由近及远的市场，提升旅游市场覆盖率。年内还将培育客源地城市120个，签约旅行社1200家。这些都将为即将建造的温泉度假村提供大量的客源。第一章、项目概述第一节、项目说明项目名称江苏沙家浜国际温泉度假村项目地点常熟沙家浜旅游区芦苇荡公路西侧（锡太公路北侧）占地面积143205平方米(其中南地块45289平方米,北地块97916平方米)用地性质商业(旅馆业、服务业)用地用地强度容积率0.47-0.49；绿地率不小于40%；建筑密度不大于22%建筑面积约70170平方米建筑高度南地块为商业建筑及配套用房，高度不大于10米，北地块为旅游宾馆，会议中心，商业建筑及配套用房，高度不大于15米停车位每万平米建筑不少于50个总投资8900万元RMB/(146.8+67.9亩)开发单位江苏沙家浜置业有限公司开发时间2007年12月31日－2009年8月6日第二节开发目标沙家浜温泉度假村开发项目是常熟市规划局和常熟市发改委确定的旅游区建设项目之一。作为开发常熟市旅游产业结构－－温泉旅游，其开发要本着高标准、高起点、高档次的原则。以面向上海消费群服务为主和周边城市的消费群，以及承揽各种会议、团体及散客、高级服务项目为三大定位。目前，国内旅游市场一直存在着南热北冷的局面，尤其是冬季，南北差距更大，究其原因，北方气候较冷的冬季缺乏热点的载体，大部分旅游景点因季节因素基本上处于冬眠状态，这种情况严重制约了这一区域旅游业的正常发展。由于温泉旅游受季节的影ShaJiaBanghotspringresort沙家浜温泉度假村项目开发可行性报告与定位4响较轻。而且，冬季的温泉旅游项目对游客更有吸引力。因此，开发建设温泉旅游项目要本着弥补长三角冬季旅游清淡的局面，以该区域增加冬季旅游新热点为基本发展目标。现在，温泉旅游项目的开发在南方已达到了如火如荼的程度，而华东还处在起步阶段，具有较大的发展空间。因此，沙家浜温泉度假村这一开发项目要充分利用丰富、优质的地热资源和江南水乡特色以及独特的地方绿色食品，瞄准上海地区及周边旅游市场，努力开发吸引长三角等外省游客，建造一处集健身、疗养、娱乐、训练、文化享受和绿色食品等于一体的大型综合旅游服务设施。基于这一发展设想，沙家浜温泉度假村的开发建设要努力实现和达到以下目标：建立沙家浜乃至长三角旅游市场的新热点；建立华东最著名的江南水乡温泉度假中心;建立华东地区自然健康的会议中心；建立上海温泉文化休闲娱乐的重点场所；建立国内重点温泉疗养康复基地；总体目标2008年和2009年主要是通过沙家浜温泉度假村建设的详细定位,独具特色的规划设计、领先的温泉沐浴产品，配套全新的营销、管理、服务模式，迅速占领市场，为客人带来全新的舒适享受，成为华东地区、乃至全国温泉旅游行业的代表；二、市场定位1.市场定位度假村定位：以全新的温泉沐浴、地方绿色食品,保健产品为主导，以完善的餐、住、游、购、娱相配套，走中高档经营路线，形成“世界一流，亚洲第一”的国家5A级温泉旅游度假景区。区域定位：将以周边市场为基础，重点拓展上海市场，成立上海联络办事处，迅速向国内长线团联接和开拓东亚及东南亚市场；目标客源定位：将以各类中高档家庭、商务、政务及红色旅游度假团体、散客、单位会议和商务政务小团队及中高档旅游团队为主；ShaJiaBanghotspringresort沙家浜温泉度假村项目开发可行性报告与定位5价格定位：走中高档路线，坚持优质优价，定价讲究低进高出，注重综合消费的价格策略。2产品定位a、公共温泉：以温馨冬园、动态夏园、康乐秋园、浪漫春园为主线，融合各类动水娱乐池，加料池，情趣池，景观池，冲击池，个性池和休闲保健配套。从温泉数量、面积、种类、特色等方面，以国内乃至世界一流的高端水准定位，并且做到保障四季经营，适应各类消费需求；其中有日式温泉浴、土耳奇温泉浴和欧式温泉浴等。b、小木屋：努力创造一个秘密、自然、浪漫的空间，顺应家庭、情侣、商务、客人的需求；景区内拥有若干间风格别致的情侣小木屋。c、国际风情区：汇集各国各具特色的、原汁原味的温泉沐浴风情产品，单独更衣、收费，以吸引中、高档客人来多次消费，求新究异；d、SPA保健：强调温泉水疗香熏与保健推拿相结合，突破以往单一的常规按摩形式，以中档的常规中、泰式按摩和VIP香熏保健套餐为主；e、温泉区食坊：出品地方特点的绿色食品，水乡水产品绿色蔬菜，面点、粥档、风味小食，主要供应温泉区泡温泉的客人，临池面景，随意自然，中低档消费；f、VIP别墅：均为带温泉池的高档别墅，按私密、休闲、尊贵的设计理念，针对高档贵宾休闲度假、高档小型会议、商务接待和私家、情侣等高档客源，以不同的风格和配套精心打造，形成高尚、私密休闲的空间；共有若干间别墅或连体别墅；g、主楼客房：以中式和日式标准客房为主，共计房间若干间，主要供应旅游、会议团队和散客使用的中档客房；其中房间形式有：中式房间、日式房间，豪华房间等。h、多功能厅及中、小会议室：分别容纳50人－800人，供团队各类会议、拓展、活动、舞会等使用；i、温泉食街：ShaJiaBanghotspringresort沙家浜温泉度假村项目开发可行性报告与定位6以中餐团队围餐、散台和包房为主，主要出品地方菜、特色菜和乡村菜为主，适应旅游、会议团队和各类散客；j、日韩餐厅：出品日、韩风味餐和西餐、自助餐，主要针对日韩客人和其它散客，兼顾会议、多功能厅、康乐中心的出品;k、康乐中心：主要有书吧、网吧、乒乓球、桌球、棋牌、茶吧等休闲康乐产品，供入住客人和泡温泉的客人娱乐；l、商业街：以出租商铺为主，经营旅游工艺品、土特产、特色餐饮、综合服务等；m、大厅商售：主要售卖泡温泉的泳衣、泳裤、水泡、泳镜，以及工艺礼品、小食、饮料等，自主经营。第三节主要设施沙家浜温泉度假村规划占地面积14.3万平方米。主要设施由休闲娱乐设施和综合服务设施两大部分组成，具体如下：一、水上乐园水上乐园是沙家浜温泉度假村的重要娱乐设施。在规划和设计上要根据地方四季较分明的特点和温泉的自身优势，分别建立适宜四季嬉水的室内外水上娱乐设施，形成度假村能够及引游客的主要服务场所。水上乐园规划占地面积约10000平方米，由室内嬉水馆、室外水上娱乐场和游泳馆三部分组成。整个建筑的风格要注意互相呼应，可视环境景观为主要部分。整个区域要努力追求自然风格，成为有山、有水和绿树成荫的人造景区。嬉水娱乐设施要考虑以青少年为消费主体，选择安装和引进国内外先进的设施和形式，使之成为度假村的主要闪光部位。游泳馆要配套服务设施完善，一年四季皆宜游泳的场所。二、温泉世界温泉世界是沙家浜温泉度假村的主要工程，是度假村的主打服务项目，该工程规划在南区，建筑面积约1-2万平方米，由温泉浴城、休闲汤都及SPA水疗中心三部分组成。1、温泉浴城：是温泉世界的基础设施，要突破传统的洗浴观念，在传统洗浴设施ShaJiaBanghotspringresort沙家浜温泉度假村项目开发可行性报告与定位7功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和服务项目，提高服务档次和设施水平。该服务项目的市场定位主要是上海消费群及本地企事业单位及周边城市居民消费及短期观光游客等。2、休闲汤都：是温泉世界的精华。该服务区要注重突出温泉文化，重点吸纳东、西方的温泉泡汤文化，采众家之长，集健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项目，一改传统的温泉“洗澡”和“治病”观念，要设计建造各式各样的温泉汤池，重点突出回归自然的形式。如各个汤池有的取山野意味，有的取园林意识，有的处于花丛环抱，有的处于巨树浓荫，有的为山环绕与水洞相连。各个汤池有大有小，大者可容纳百十人，小的鸳鸯汤池仅供二人。休闲汤都主要吸引高消费层次的入境旅游者和华东地区的企业家消费（以爱好“泡汤”的日本、韩国、台湾的游客为主）和国内的私营企业主、企事业单位高级白领高消费旅游者。它是温泉度假村的主打品牌。3、SPA水疗中心：是度假村的特殊服务设施，也是休闲的主要配套服务设施。SPA水疗为近来香港、台湾及东南亚地区非常热门的项目，是利用地热温泉及自然植物药物、专门为男、女士进行保健及美容服务的项目。随着国民收入的增加和生活水平的提高，人们的旅游消费水平也不断地提高，而且，近年来，健身游客量不断增长，这对传统的接待方式又提出了新的要求，尤其是对度假型的健身要求呈不断增长的态势。就沙家浜温泉度假村周边及上海和整个华东地区的旅游景区来看，目前尚未具备有特色和竞争力的健身旅游项目。随着常熟市及周遍地区工农业的蓬勃发展，人们工作的劳累是需要放松、锻炼、休闲、保健项目为目的，可以推想，健身型的接待设施极具市场开发前景，而且，由于开发建设中的温泉度假村内本身就有吸引游客的、水上乐园、温泉SPA水疗中心等观光、娱乐和其它服务设施。因此，开发建设沙家浜温泉度假健身项目在市场方面不会有太大的困难，甚至一定能成为该区度假消费的热点。沙家浜温泉温度适宜，含有多种对身体有益的矿物质。因此，要有充分发挥温泉这种固有功效的基础上，针对治病和健身的需要，配合纯中草药及中医针炙、按摩、推拿、刮痧等治疗形式及文化娱乐健身设施达到“有病治病，无病健身”的目的，使之成为国内有名的温泉康复所。5、会