Tokyo-Midtown东京中城-城市再生案例分析

TokyoMidtownTheRebirthofCity城市再生案例分析2012.10.11郑晴TokyoMidtown,RebirthofCity引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语引言自2007年3月东京中城(TokyoMidtown)建成以来，其已有评价是“全球建筑师都想去造访的东京指标”，有定位是“日本设计走向全世界的发源地”，也已如预期创造了一年20亿的总营业额。在强手云集的东京，作为年轻建筑综合群的东京中城，何以出类拔萃？TokyoMidtown,RebirthofCity开发背景1：开发历程东京中城位于东京六本木的旧防卫厅原址赤坂九丁目，是一个由6座建筑物构成的复合型城市。江户时代：名门毛利家府邸明治时期：陆军驻地二战后：美军将校宿舍，之后成为日本防卫厅所在地2000年：防卫厅搬迁，空出10公顷可开发用地2005年：以三井不动产为首的六家公司中标，开始“城市再生”计划；同年以纽约中城为蓝本，将这一区域开发命名为“东京中城”2007年3月：东京中城正式开业引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语TokyoMidtown,RebirthofCity开发背景２：主要指标与开发状况经济技术指标：东京中城新城是位于东京都港区的城市综合体，占地12公顷，建筑面积56.3万平米，商铺130多间，办公可容纳2万多人，公寓可住1200人。投资规模：由6家开发商投资3700亿日元（34亿美元）设计公司：设计总指挥是SOM，设计主创是日建设计，景观设计是EDAWInc，商业设施设计是CommunicationArtsInc和隈研吾建筑都市设计事务所地标建筑：‘中城大厦’（MidtownTower）是一座地下5层、地上54层的摩天大楼，高度为248米，超越了六本木新城森大厦（森タワー）和东京都厅舍成为东京都内最高的建筑物。功能设施：东京中城内设有饭店、住宅、办公室、商业与文化空间、医院、公园等多种设施。入驻企业：许多企业都将总部迁往东京中城，包括USEN、日本雅虎、富士软片、富士全录、GoodwillGroup等。此外知名电子游戏公司科乐美（KONAMI）也将分散在东京各处的据点集中迁往东京中城。东京中城区位图东京中城实景图引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语TokyoMidtown,RebirthofCity开发定位：区域商业商务聚集区＋游憩体验目的地东京中城新城是位于东京都港区的城市综合体，占地12公顷，围绕着江户时代的毛利庭院遗迹建设而成，既是区域的服务业聚集区，也是著名的游憩体验目的地，已经成为日本园林式RBD的典范。引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语TokyoMidtown,RebirthofCity宫城中央公园涉外商圈金融中心CBD羽田机场千代田区日本的政治、经济中心。天皇住所、日本国会、最高裁判所、靖国神社与中央省厅皆位于千代田区内；日本诸多著名公司的本社，电器街秋叶原等也在该区。港区聚集40多个外国大使馆、国际气氛浓厚。商务街，酒吧云集的六本木，高级住宅街，高级商店街，大型复合都市地带六本木新城、东京中城和汐留SIO-SITE，日本第一高东京铁塔位于此区内。中央区处于东京的中心地，日本经济、信息、商业中心。日本银行、东京证券交易所，银座、大型布庄、百货公司总社聚集的日本桥、以鱼货市场闻名的筑地等皆位于本区。新宿日本最著名的繁华商业区，超高层建筑云集，区内含东京都厅、诸多大型企业总社、百货公司、商店街、高岛屋时代广场等，闻名海外的红灯区歌舞伎町亦位于新宿。羽田机场1931年启用，是全日本最大规模的机场，目前在机场起降的航班大多都以国内线为主，国际线航班则在成田国际机场起降，但皇族、阁僚所乘坐的行政专机、国宾外游、到访等的专用机、特别机的起降，全部都在羽田机场进行。东京都格局与项目位置东京中城TokyoMidtown,RebirthofCity项目概况TokyoMidtown(东京中城)以纽约曼哈顿Midtown为蓝本，距六本木800米处，东京六本木防卫厅旧址上新建的复合型商业建筑群占地约10万平米，由6栋建筑构成，汇集了各种各样的商店、餐馆、写字间、饭店、高级租赁式公寓、美术馆等设施六本木东京中城引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语TokyoMidtown,RebirthofCity位置交通引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语TokyoMidtown,RebirthofCity位置交通引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语TokyoMidtown,RebirthofCity建筑师SOM建筑设计公司设计总指挥日建设计设计主创，DesignWingEDAWInc.（景观设计）CommunicationArts.Inc.（商业设施）隈研吾建筑都市设计事务所（商业设施）坂仓建筑研究所（住宅设计）青木淳建筑规划事务所（住宅外观设计）安藤忠雄建筑研究所（DesignWing）引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语TokyoMidtown,RebirthofCity三个理念三井不动产确立了Diversity,Hospitality,Onthegreen这三个开发理念，提出了“日本的价值”的开发愿景，当时日本丧失了元气，经济落入了最低谷，致力于此项大规模再开发计划，就是希望使之成为日本恢复元气的契机。这三个理念正是在思考‘什么是日本的价值’这个问题时得出的答案。引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语TokyoMidtown,RebirthofCityDiversity（多样性）关于“Diversity(多样性）”，自古以来日本就从国外学习了许多东西，并加以消化创造出新的价值‘东京中城’提出这个理念，寄希望多种因素混合，得到的不仅是加法，而是乘法式的价值增长。引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语TokyoMidtown,RebirthofCity功能与业态构成状况：融合多种城市功能的综合体ABCED花园台购物中心商业廊街三得利美术馆21_21设计馆中城花园毛利庭院A.花园绿地B.主题商业C.文化艺术丽嘉酒店中城东楼公寓D.酒店公寓E.商务办公中城塔楼Oakwood豪华酒店东京中城主要由六栋建筑物和大面积的绿地组成，它将商务办公、主题商业、文化艺术、酒店公寓和传统园林有效的融合在一起，形成了今古共生、动静相宜的城市氛围。雕塑绿地广场塔楼与西楼中城塔楼、西楼、东楼引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语TokyoMidtown,RebirthofCity功能与业态构成状况：四大功能业态概况东京中城由大面积的绿化和6栋建筑构成，城里汇集了各种各样的商店、餐馆、写字间、饭店、绿地、美术馆等设施，东京中城作为将日本的设计推广到全世界的基地，到处弥漫着艺术的气息办公MidtownTower、MidtownEast和MidtownWest都是办公大楼酒店/住宅MidtownTown45-53楼是RitzCarlton酒店，TheParkResidences是由RitzCarlton管理的酒店式公寓，OakwoodPremierMidtownTown是美国Oakwood公司最高端品牌Premier经营的中长期租赁型高级公寓，MidtownEast的12-24楼是面向商务人员的高级公寓12艺术设计东京中城在艺术、设计的推广方面可谓不遗余力，主要有三得利美术馆、21_21DESIGNSIGHT、DesignHub（东京中城设计中心）、富士Xerox艺术空间（MidtownWest地下），东京中城中还装点着20件公共艺术作品31221431商业4主力店与多种特色商业业态，构成了特色的商业娱乐目的地的模式引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语TokyoMidtown,RebirthofCity业态构成状况：商业业态构成与配比商业分布Galleria：拱廊街，购物中心。全长150米，高约25米，地上四层、地下一层。地下主要是餐厅、咖啡饮品店、超市；一、二楼为时装店；三楼为设计、家居用品店；四楼是BillboardliveTokyoPlaza：广场，巨大的圆拱形网状天幕BigCanopy，设有大型电子屏幕，FM现场广播中心，周围有星巴克咖啡和TSUTAYA书店的复合店GardenTerrace：圆形的玻璃建筑，餐饮中心。集中了日本国内外的高级餐厅TowerPlazaGalleria商业业种区域B11F2F3F4F小计餐饮GALLERIA27944246PLAZA117220小计381664266家居GALLERIA11819PLAZA0小计10018019服饰GALLERIA181836PLAZA0小计018180036其他GALLERIA119112PLAZA426TOWER22小计5393020合计141商业配比以餐饮和服饰为核心业种，占到商业总量的72%。引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语TokyoMidtown,RebirthofCity东京中城作为大型城市综合体开发，在同类项目的开发和实践中做出了有益的尝试：项目在立项之初即确立引入国际顶级酒店，树立项目的价值标杆，为项目的租售公寓提供物业附加的同时，提升了项目商业的价值；项目率先确定了写字楼的进驻企业，提升了市场信心，为项目凝聚高端商务氛围；随后确定的住宅产品形式和运作方式圈定了常驻人群的圈层，奠定了良好的招商基础；商业品牌公布和商街开业提升项目价值。商业模式引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语TokyoMidtown,RebirthofCitySuntoryMuseumofArt（三得利美术馆）由隈研吾设计，美术馆外墙排列精美的白瓷竖百页，充满日本风味，展品以“生活中的美”为主题，主要展示绘画、漆器、陶瓷、玻璃、织染等日本的工艺美术。TokyoMidtownHall&Conference两个多功能厅位于中城东楼地下1层，面积分别为770平方米和540平方米；会议室位于中城塔楼4层，由9个房间组成的，可根据需要灵活变化。FUJIFILMSQUARE以两处写真展区为中心构成。在“PHOTOIS”展区，收集了各个领域的照片，每月举办别具一格的企画展。“富士胶片写真沙龙”展区不仅展