居住区规划方案

November1520152015年11月15日方案设计汇报YAGEERSHUIXIANGLINLIPROJECT水乡邻里四期项目NINGBOCHINA宁波LACIME-SHARCHITECTSNINGBOYAGEERCO.LTDNingBo，CHINANOVEMBER142015ShuiXiangLinLiProject01地块分析篇02规划效果篇03总体设计篇04单体户型篇05立面选型篇LACIME-SHARCHITECTSNINGBOYAGEERCO.LTDNingBo，CHINANOVEMBER142015ShuiXiangLinLiProject地块分析篇LACIME-SHARCHITECTSNINGBOYAGEERCO.LTDNingBo，CHINANOVEMBER142015ShuiXiangLinLiProject宁波地处东南沿海，位于中国大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊州、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连。宁波枕山臂海，物产丰富，历史悠久，人文积淀丰厚，属于典型的江南水乡兼海港城市，是长三角五大区域中心之一，长三角南翼经济中心，浙江省经济中心，现代化国际港口城市。浙江省宁波宁波台州绍兴金华丽水温州杭州衢州湖州嘉兴上海江苏省安徽省江西省广东省100km基地分析宏观区位分析LACIME-SHARCHITECTSNINGBOYAGEERCO.LTDNingBo，CHINANOVEMBER142015ShuiXiangLinLiProject区位要素：本地块位于东部新城核心区水乡邻里居住社区东南隅，地块西靠杨木碶河景观走廊，东以河清路（红线宽度36米）为界，北临规划支路（红线宽度16米），南以小塘河滨河绿地为界，总用地面积约11.2956公顷。基地配套完善，环境优越，是和三江口并列的两大核心区之一。东部新城高新区三江口下应片区本案基地分析中观区位分析道路格局：道路网络已成型南北向两条城市主干道：世纪大道和福庆路东西向多条城市主干道：贯穿宁波东西的通途路贯穿城市商业的中山路贯穿江东区域的兴宁路宁波高速东出口距离本案1.8公里交通体系：逐步完善之中区域地面交通体系正不断完善之中，板块轨道交通建设逐步推进，轨道交通1号线海晏路站距本案1.2公里，规划轨道交通5号线百丈路站距离本案0.5公里。LACIME-SHARCHITECTSNINGBOYAGEERCO.LTDNingBo，CHINANOVEMBER142015ShuiXiangLinLiProject东部新城规划定位基地分析LACIME-SHARCHITECTSNINGBOYAGEERCO.LTDNingBo，CHINANOVEMBER142015ShuiXiangLinLiProject基地分析微观区位分析项目概况：E-23#/24#地块用地性质二类居住用地用地面积34000㎡建筑容积≤1.6建筑密度≤30建筑绿地建筑限高45m备注沿小塘河北侧第一排住宅建筑高度不大于20mE-28#地块用地性质二类住宅用地用地面积31400㎡建筑容积≤1.8建筑密度≤30建筑绿地建筑限高80mE-29-1#地块用地性质二类居住用地用地面积21600㎡建筑容积≤1.8建筑密度≤30建筑绿地建筑限高80mE-29-2#地块用地性质城市道路及公共绿地用地面积25900㎡建筑容积建筑密度≤30小塘河兴宁东路siteLACIME-SHARCHITECTSNINGBOYAGEERCO.LTDNingBo，CHINANOVEMBER142015ShuiXiangLinLiProject清河南路保利印江南浅水湾城市花园地块大冒宁波市公安消防站垃圾中转站及市政管理用房国安局小塘河市中级人民法院泊璟廷雅戈尔明洲地块四至环境基地分析LACIME-SHARCHITECTSNINGBOYAGEERCO.LTDNingBo，CHINANOVEMBER142015ShuiXiangLinLiProject周边配套基地分析LACIME-SHARCHITECTSNINGBOYAGEERCO.LTDNingBo，CHINANOVEMBER142015ShuiXiangLinLiProject土地规划资源分析基地分析LACIME-SHARCHITECTSNINGBOYAGEERCO.LTDNingBo，CHINANOVEMBER142015ShuiXiangLinLiProject土地价值分析基地分析一级二级三级四级LACIME-SHARCHITECTSNINGBOYAGEERCO.LTDNingBo，CHINANOVEMBER142015ShuiXiangLinLiProject东方一品高层23275别墅30481维科东院高层21018宁波中心高层26136银泰城高层17643恒大城市之光高层17341泊璟廷大平层34841联排别墅37543雅戈尔明洲小高层19840高层18602保利印江南高层18505洋房22040本案周边竞品基地分析LACIME-SHARCHITECTSNINGBOYAGEERCO.LTDNingBo，CHINANOVEMBER142015ShuiXiangLinLiProject地块周边主要在售项目情况一览竞品目前在售存量为17.73万方，待推存量37.58万方，按各项目月均去化3.31万方计算，约17个月时间实现去化。项目住宅总建（万方）物业类型产品面积（㎡）在售均价（元/㎡）在售存量（万方）待推存量（万方）月均去化（2015）保利印江南21.2洋房、高层高层107、127洋房137、168高层18505洋房220402.9811.712.17万方(3个月)维科东院13.6高层110、139、182210182.9900.75万方明洲14.1小高层、高层小高层：105、136高层：115、124、139、170小高层19840高层18602精装高层295001.701.720.62万方宁波中心13.9高层115、186、214261634.3900.18万方恒大城市之光14.0高层111173410.719.340.36万方银泰城15.5高层81、117、139176433.118.980.26万方泊璟廷10.1大平层、别墅大平层275㎡别墅612-650㎡大平层34841联排别墅375431.855.830.14万方合计102.417.7337.58周边竞品基地分析LACIME-SHARCHITECTSNINGBOYAGEERCO.LTDNingBo，CHINANOVEMBER142015ShuiXiangLinLiProject保利·印江南五室两厅三卫一厨168㎡（洋房）22040元/㎡18米奢侈面宽，四房朝南；主卧总统套房设计，大书房/走入式衣帽间/全功能浴室格；次卧大套间设计；客、餐连厅格局；5个南北飘窗三室两厅两卫一厨108㎡（高层）18505元/㎡三房朝南，全亮间设计，南北通透；主卧套房设计；U形大尺寸厨房；南向阔景阳台三（+1）室两厅两卫一厨127㎡（高层）18505元/㎡独立入户电梯厅；三房朝南，全亮间设计，南北通透；主卧套房设计，大书房/走入式衣帽间/全功能浴室格局；U形大尺寸厨房；南向阔景阳台四室两厅两卫一厨137㎡（洋房）22040元/㎡14米大面宽，四房朝南，全亮间设计，南北通透；独立入户电梯厅；超尺度大主卧，走入式衣帽间；4个南北飘窗周边竞品基地分析LACIME-SHARCHITECTSNINGBOYAGEERCO.LTDNingBo，CHINANOVEMBER142015ShuiXiangLinLiProject明洲四室两厅三卫一厨275（大平层）34841元/㎡南北通透，采光良好；卧室套间设计；南向阔景阳台四室三厅四卫一厨375㎡（平层别墅）均价36500元/㎡南北通透，采光良好；卧室全套房设计；南阔景阳台四室两厅三卫一厨250㎡均价20000元/㎡独立入户电梯厅；三房朝南，全亮间设计，南北通透；主卧总统套房设计，大书房/走入式衣帽间/全功能浴室格局；次卧大套间设计；客、餐连厅格局；南向阔景阳台四室两厅两卫一厨139㎡（精装高层）29500元/㎡四房朝南，全亮间设计，南北通透；主卧套间设计，走入式衣帽间/全功能浴室泊璟廷周边竞品基地分析LACIME-SHARCHITECTSNINGBOYAGEERCO.LTDNingBo，CHINANOVEMBER142015ShuiXiangLinLiProject竞品户型产品总结整体市场：经历长时间的调控后宁波市场呈稳健上升趋势，2015年1-9月宁波六区成交商品房334.79万方，而泛城东板块的成交量达到59.71万方仅居鄞州、北仑之后列第三位置。显现了城东市场发展潜力。区域产品：水乡邻里板块得益于优越的规划条件，产品类型和环境要优于其他东城地块。从在建项目看，越低的产品越受欢迎。区域价格：自市政府东迁以来东部新城板块已经成为了宁波楼市价值至高区，目前在售新盘的高层价格普遍在16000-23000元/㎡之间；印江南洋房产品价格在21000-24000元/㎡之间；雅戈尔明洲小高层价格从开盘时的19000-21000元/㎡之间到今年成交价已经达到23000；大平层及别墅稀缺高端产品，价格在32000-41000元/㎡之间。区域客户：35—45岁江东海曙城区客户为主，首改+再改需求为主。竞品开发程度：竞品目前在售存量为17.73万方，待推存量37.58万方，按各项目月均去化3.31万方计算，约17个月时间实现去化。市场总结基地分析LACIME-SHARCHITECTSNINGBOYAGEERCO.LTDNingBo，CHINANOVEMBER142015ShuiXiangLinLiProject劣势(weakness)机会(opportunity)威胁(threat)优势(strength)•水乡邻里确定高端定位宁波豪宅住区。•宁波市最后一块环境气质俱佳优质土地出让。•容积率低。配套已经成熟（学校、商业）•土地分成三块，适合分期分批按节奏开发•明洲赢得市场口碑。雅戈尔高端品牌有溢价空间。•经过两年的积淀与经营，产品及营销上对东部新城的客户而言具有更大的市场话语权。•设计工程、政府对接上更具成本优势。•以奥克斯第一城为代表的周边低端存量会拦截小面积客户•宁波大部分开发商面临无土地储备境地。竞争将会愈加激烈。•东侧及南侧道路噪音影响•南侧法院有一定心理影响•宁波土地市场尚未完全回温。•保利九龙仓等尚有储备用地，出价会适当谨慎。地块swot分析SWOT分析LACIME-SHARCHITECTSNINGBOYAGEERCO.LTDNingBo，CHINANOVEMBER142015ShuiXiangLinLiProject基地北边为政府建筑，可以为小区带来高附加值。基地周边高层较少，视野无遮挡，四至景观较好，住宅场地具南西两个方向有一定水景资源。场地北侧为居住类建筑，日照影响较大，建筑高度需要控制。北边靠兴宁东路，交通便利，人流量大，商业价值较高基地东北边为居住建筑，东边交通压力较大，应注意主入口避开主干道基地研究结论3基地分析LACIME-SHARCHITECTSNINGBOYAGEERCO.LTDNingBo，CHINANOVEMBER142015ShuiXiangLinLiProject任务书解读基地研究结论2一、总体规划拟打造宁波最高档精装住宅社区，提供改善及高端改善的居住需求整体规划要求方正大气，体现一定的尊贵感。规划结构中，避免出现东高西低等宁波客户不接受的模式。充分利用外部景观资源，规划均好性住宅。以十层及以下高得房率产品为主，尽可能打造洋房品质。注意产品段与地块资源的匹配。处理好主入口交通与景观设计，场地标高设计；考虑成本控制，注意地库开挖深度与停车配比面积考虑人车分流设计，尽量在入口处解决汽车及入如地库。住宅底部地下室尽量考虑一楼赠送方式以及每户一个储藏间。根据机动车配比要求，1.05车位/100㎡建筑面积。二、户型配比