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新型标准化菜市场——商业计划书2008年8月1日报告目录项目开发的意义发展战略项目定位企业文化市场分析核心竞争力运营模式标准化管理组织架构盈利模式财务分析结论项目开发的意义新华投资集团作为中国优秀的城市复合地产运营商，具有强烈的社会责任感和民生意识，在大规模开发商业住宅的同时，充分考虑构建和谐的社区生活，大力建设以提升生活品质，方便居民生活，保障居民舒适、安全购物的综合商业设施。建设新型标准化菜市场的初衷就是构建一个更为安全、便捷，便民、利民的大众消费场所。同时，项目的开发建设对于集团也具有十分重要的意义——创造社会效益，树立企业形象多元化发展，分散投资风险成为集团新的赢利点项目定位项目定位：以“家家菜园”为品牌的，以购物环境商场化、商品品种齐全化、商品价格大众化、主要商品品牌化、计量器具统一化、市场设施人性化为目标的“六化”新型标准菜市场。业态定位：传统农贸市场“超市化”——传统农贸市场的经营内容，以“六化”的目标进行建设和管理，整体面貌将焕然一新，档次显著提高，同时创造放心消费环境。项目定位低成本运营全方位服务连锁式发展定位说明：新型标准菜市场将引入普通消费者需求最大的经营业态和先进商业经营管理技术，为消费者创造一个感受全新购物文化的理想场所。它的主要特点是：发展战略战略目标：起点（立足本土）初期（环渤海区域）中期（北方区域）最终目标（全国化发展）战略实施：两大步骤，六大阶段！发展战略第一阶段：2008年８月-11月，打造样板店（旗舰店）第二阶段：2008年10月-12月，尝试连锁复制以及整体运营模式摸索第三阶段：2009年1月-2011年12月，在天津地区范围实施快速连锁复制第四阶段：2012年1月-2013年12月，在环渤海实施快速连锁复制第一大步骤：环渤海区域选址布局发展战略第五阶段：2014年1月-2016年12月，中国北方快速连锁复制第六阶段：2017年1月-2018年12月，全国化扩张，运作企业上市第二大步骤：全国化战略发展，成为中国最优秀的社区商业连锁运营商企业文化我们的愿景：做中国最优秀的社区服务商我们的服务宗旨：快乐购物，绿色生活我们的经营理念：创造中国人的健康生活核心价值观企业文化家家菜园，我家的菜园快乐采购，绿色生活家家购物，快乐生活新的一天，从“家家”开始主推广语企业标识商标LOGO市场分析天津菜市场发展历程相关法规发展现状宏观市场分析市场分析居民对购物的安全性和舒适性的需求创造和谐的社区生活和便捷的社区商业是各级政府和社会普遍关注的重点综合超市和传统集贸市场之间存在空白低成本、低风险易选址，易于快速复制的特征竞争格局尚未形成，市场空间大市场及行业可行性分析市场分析促进税收大幅增长，成为税收新的增长点带动农业产业化的发展提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”增加社会就业优化城市居民的购物环境，改善城市市容市貌，美化城市生活环境社会效益分析终端消费群体市场分析终端消费群体：项目区域内的居住人群（核心辐射半径1公里）项目区域辐射半径内的消费人群（核心辐射半径2公里内的企事业单位及学校等的流动客源及配送）项目区域内涉及的商业体（配送）客群分析1——消费者客户方向及层级客户生态链：终端消费群体——项目经营商家——项目经营权业主市场分析客群层级主力客群收入水平消费特征超市生鲜部分目的性消费客群主妇一般购买打折、促销商品为主，时间充裕，要求价格，购物频率高，但客单价低，区域限制弱白领较高以周末及节假日购物为主，要求质量与服务，购物频次低，客单价高，区域限制弱流动客群进入超市的其他消费者购物目的性不明确标准化菜市场目的性消费客群周边居民（家庭所有成员，包括白领及主妇）较高购物频率较高，客单价高，要求质量，区域限制力低较低时间充裕，要求价格，购物频率高，客单价低，区域限制力强农贸市场目的性消费客群周边居民较低时间充裕，要求价格，购物频率高，客单价低，区域限制力强竞争优势对比从经营内容来看，新型标准菜市场的竞争对手为超市（生鲜部分）及农贸市场。如上表，根据客群对比分析，我们认为新型菜市场适应客群最为广泛。生鲜、蔬菜等均为日常消费，而其消费者前往购物均为目的性消费。对于目的性消费者来说，购物便利性，菜品质量、价格、售后服务为其关注重点。市场分析竞争优势对比1——购物便利性超市标准化菜市场农贸市场加权选址位置商业核心区域居民密集区居民区内★★辐射范围核心商圈3公里核心商圈1公里核心商圈1公里★★★购物结算统一收银但结算杂、可持卡消费各自结算，方便快捷；可持市场独有购物卡消费各自结算，方便快捷；但不可持卡消费★★★平均建筑面积8000平米以上，500平米以上300平米以上★★层数2层以上，4层以下1层1层★★可达性机、非停车位充足，但位于商业核心，通行不便机、非停车位充足，位于社区内，交通通畅无机动车停车位，但位于社区内，交通通畅★★★★内部交通组织人流动线复杂；统一出入口，不可直达良好，且非统一出入口，可直达混乱，非统一出入口，可直达★★★★便利性14★18★12★20★市场分析超市标准化菜市场农贸市场加权新鲜程度大部分标注保质期，但蔬菜新鲜度差大部分标注保质期，且蔬菜新鲜基本无保质期，但蔬菜新鲜★★★★★产品检验（安全程度）严格专业检验严格专业检验检验度稍差★★★★★质量8★10★4★10★竞争优势对比2——商品质量超市标准化菜市场农贸市场加权平均价格大部分高于市场平均水平价格具有区域性，为区域平均水平价格具有区域性，为区域较低水平★★★★★议价不可议价，仅极少部分促销产品低于市场平均水平随行就市，可议价随行就市，可议价★★性价比足斤足量市场内设置公平秤，可控制缺斤短两现象普遍★★★★★价格7★10★8★12★竞争优势对比3——商品价格市场分析竞争优势对比4——服务超市标准化菜市场农贸市场加权服务标准统一统一无统一标准★★★★包装包装较好包装较好基本无包装★★退换除质量问题，不可退换可随意退换可随意退换★★★★★导购主要依靠指引系统主要依靠销售人员主要依靠销售人员★★★上门服务大宗商品送货上门电话订购、送货上门无★★★★服务12★18★8★18★市场分析超市标准化菜市场农贸市场加权便利性14★18★12★20★质量8★10★4★10★价格7★10★8★12★服务12★18★8★18★综合竞争力41★56★32★60★综合加权对比由以上对比可见，针对目的性消费者，新型菜市场的综合竞争力远高于其竞争对手——超市及农贸市场。其中，消费者最关注的四点当中，“服务”将是我们最大的竞争优势，也是未来我们在项目运营中关注的重点。市场分析项目经营商家：周边农贸市场经营商家；专业投资农贸市场的经营者；泛城市区域内的农贸市场经营者；生鲜、熟食等产品生产、经营商；货运物流机构。客群分析2——经营者客户方向及层级客户生态链：终端消费群体——项目经营商家——项目经营权业主项目经营商家市场分析超市标准化菜市场农贸市场加权可引入商家品牌生产商、零售商、货运物流机构。周边农贸市场经营商家；专业投资农贸市场经营者；泛城市区域内的农贸市场经营者；产品生产商；货运物流机构。小商贩、中小型生产及零售商★★★★★★★品牌限制自有及店内知名品牌无品牌商贩、自有品牌及店内品牌无自有品牌，经营多为小品牌★★★★★★经营形式超市自营、联营出租、分销出租★★经营商家需投入成本进店费、促销员人工、扣点、广告费其他杂费租金、水电及管理费租金、水电等费用★★★★★★★★经营商家回款结算形式月结算或季度结算，超市占压货款情况普遍日清日结日清日结★★★★★★★★管理统一结算，价格控制，经常要求促销让利各自结算、价格自主，一般不要求促销让利基本无管理★★★★★★宣传手段媒体广告、路牌、店内展示、DM单等媒体广告、路牌、店内展示、DM单等无★★★综合竞争力21★34★25★40★竞争优势加权对比由上表可见，新型标准化菜市场的管理模式接近超市，但运营模式及成本条件接近农贸市场，其加盟形式更加灵活，适应各级商贩，同时上文分析其消费受众最广，必将得到众多经营者的青睐。市场分析经营权业主：我们与可能的合作伙伴（铺面投资者、加盟商等）客群分析3——经营权业主客户方向及层级客户生态链：终端消费群体——项目经营商家——项目经营权业主小投资者可通过投资我们的铺面，获得转租收益。加盟商可通过我们输出的经营管理经验及物流加工渠道，获得经营收益及长期持有物业的增值收益。项目经营权业主核心竞争力项目经营的核心竞争力便利、质量、平价、服务、专业化——我们比超市更专业、更便利、更新鲜、价格更低廉；我们比农贸市场质量更有保证、服务更加到位。核心竞争力项目运营的核心竞争力消费群体、平台、成本、管理、品牌效应——我们所面向的消费群体是超市与市场之和；与超市相比，我们综合成本低，经营内容专一，经营受众广泛；与市场相比，我们能够提供多渠道的服务平台、规范化的管理、通过连锁化形成更强的品牌效应。运营模式租赁经营超市管理连锁发展统一配送运营模式企业拓展在政府支持下建店现有菜市场整合与开发企业结合自行选址建设及改造资源获取拓展及运营模式的核心：发展连锁经营，实现规模效益；加快发展生鲜农副产品配送中心；增强品牌意识，提高市场竞争力。BOT模式（委托经营模式）产权式战略布局以发展战略为导向集束式扩张优先抢占市场份额运营模式天津城市拓展方向——各城市分三级区域拓展，以天津市区域为例，拓展方向如下：序号拓展方向说明平均租金情况行政区一类区域次重点城市核心区域，居民较密集，商业氛围浓厚6-10元/平米*天和平区及其他市内五区中环线以内部分二类区域重点居住密集区，商业配套陈旧，多为路边零散摊位4-6元/平米*天中环线周边区域三类地区次重点城郊结合部，未来主要居住区，目前未形成规模1-3元/平米*天新四区，包括样板店所在的华明镇滨海新区重点国家级重点发展区域，开发潜力极大，目前已形成一定居住及商业氛围4-6元/平米*天战略布局序号一年计划二年计划三年计划备注一类区域自建店1租赁店5810二类区域自建店1租赁店101015三类区域自建店11租赁店888滨海新区自建店1租赁店337合计303040共计100家运营模式企业运营管理前期管理后期管理选址谈判前期手续规划设计项目招商开业筹备物业管理招商管理财务管理资源维系企业运营管理的核心：标准化、科学化、模式化采配、营销管理运营模式企业扩张、快速连锁复制是连锁商业发展的基础，而实现这一目标的核心为标准化、科学化、模式化。在规范企业运营管理工作的前提下，通过标准化、科学化、模式化，提高员工综合素质，保证项目质量和选址扩张速度；同时提供给决策者决策依据，从而使企业得到健康有序的发展。规范企业运营管理工作，首先要建立严谨、科学的组织架构。标准菜市场连锁发展公司业务主线图发展规划市场调研（调研报告）物业选址（洽谈签约）开业筹备正式营业日常督导卖场管理商品分销自有产品配送营销活动标准菜市场连锁发展公司业务主线图标准菜市场连锁发展公司组织架构图总经理1人总经理助理1人副总经理1人副总经理1人各门店店长配送分销部经理1人渠道管理部经理1人连锁拓展部经理1人财务管理部经理1人物业发展部经理1人综合办公室主任1人人力资源主管1人商品配送管理1人渠道分销主管1人营销策划1人门店督导主管2人市场调研主管1人市场拓展主管2人出纳1人资金主管1人主管会计1人物业管理主管1人建设施工主管1人文秘1人物业开发主管1人组织架构新华投资集团将成立专门机构运作新型标准化菜市场，准备成立天津家家连锁商业发展有限公司（暂定名称）。下设部门如下图：公司设置组织架构标准菜市场连锁发展公司业务体系图总经理副总经理副总经理配送分销部渠道管理部连锁拓展部财务管理部物业发展部综合办公室人力招聘员工培训制度建设监督检查行政管理公文管理档案管理YCYA管理产品代理市场调研渠道分销洽谈签约品牌开发配送管理卖场设计开业筹备人员培训物品筹备卖场督导市场营销营销策划市场调研物业选址考察报告连锁加盟拓展规划记帐核算成本核算资金管理财务分析资金结算合同管理费用报销物业考察物业谈判物