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关于沈阳市房地产价格的实地调查报告——管理学院关于沈阳市房地产价格的实地调查报告一．前期准备工作1.房地产调查报告的调查研究目的：（1）调查沈阳市房地产市场价格现状;（2）预测沈阳房市未来发展趋势;（3）了解沈阳当地居民对沈阳房价看法;2.房地产调查报告的调查对象：(1)沈阳市内5个房地产局；(2)沈阳市30家大小房产企业；(3)沈阳售楼中心；(4)沈阳市125位市民；3.房地产调查报告的调查方法：（1）观察分析法；（2）资料分析法；4.房地产调查报告的资料来源：（1）实地走访调查；（2）互联网权威网站；（3）报纸；5.房地产调查报告的调查团队成员：宋幕邹丽娜王天娇张曦元陈俊楠吴天晴林则男宁世迪王天亮白振铨关粤天路林翰胡靖娟于婷孙泳6．调查形式：先小组后集体，分工合作7.房地产调查报告的调查背景：上世纪90年代以来，我国房地产业发展迅速，成为国民经济新的增长点。如今已经成为了房地产是中国经济的支柱产业。“十一五”规划目标的实现，离不开房地产的发展。被房地产带动的产业多达50多个，特别是在国民经济中举足轻重的钢铁产业，有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等都与房地产的发展息息相关。如果房地产业受挫，与此相关的50多个产业都会受到抑制或衰减。因此，从经济大局考虑，我们必须重视和关注房地产的发展。这种做法就从我们身边开始，因此我们对沈阳的房地产作了调查报告。本文在分析沈阳房地产市场发展现状的基础上，还收集分析了各种政策对沈阳房地产的影响以及业内人士对沈阳房地产的看法，并针对当前的沈阳房地产市场中存在的问题提出了进一步治理的政策建议。文章的最后对沈阳房地产市场发展的未来进行了展望，只要我们能够充分认识发展过程中潜在的危机，及时治理不良现象，并尽快完善相关的法律法规和税制政策，沈阳房地产业就可以实现健康平稳的发展。二．沈阳2006～2010年房价对比及分析一、沈阳房价的基本回顾⒈沈阳市近年来的房价近年来随国家住房政策的不断调整，房地产业的迅猛发展,民生活水平的不断提高以及住房消费观念的不断变化，我国房价呈整体上升趋势，如北京，上海·沈阳等地区房价上涨由为突出。沈阳为例，沈阳市商品房价格在近年来稳步上升的基础上，2005年商品房及商品住房的平均价格分别为3110.5元/平方米、2987.8元/平方米（统计数据）或者3332.9元/平方米、3110.1元/平方米（合同备案数据）。⒉2006年的沈阳房价（1）新建商品房价格2006年，沈阳市商品房的销预售价格为3420元/平方米，比去年同期增长2.61%；商品住宅的销预售价格为3222元/平方米，同比增长3.60%。具体参见表1、表2。表1沈阳市2006年商品房销售价格分析表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-12月平均价格(元/㎡)3746356533983242337735653291352934053483349935683420环比增长(%)4.3-4.8-4.7-4.64.25.6-7.77.2-3.52.30.52----同比增长(%)5.46.85.13.4-4.2-0.4-4.839.22.21.8-0.62.61表2沈阳市2006年商品住宅销售价格分析表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-12月平均价格(元/㎡)3066309130053178316333793176323332643275329733843222环比增长(%)4.80.83-2.85.8-0.56.8-6.01.810.30.72.6----同比增长(%)3.84.50.42.71.32-10.67.41.57.115.73.6（3）存量房价格2006年，沈阳市市存量房平均价格为每平方米2190元，同比上升3.29%；其中存量住宅平均每平方米2161元，同比上升5.92%。具体参见表3、表4。表3沈阳市2006年存量房销售价格分析表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-12月平均价格(元/㎡)2035242221942051217822112078209220932241234124632190环比增长(%)-4.319.1-9.4-6.56.21.5-6.00.70.087.14.55.2----同比增长(%)-6.319.72.04.14.37.61.72.81.68.38.215.93.29表4沈阳市2006年存量住宅销售价格分析表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-12月平均价格(元/㎡)2099217022711924222521782082203920772289214321612161环比增长(%)0.13.48.2-15.315.7-2.1-4.4-2.11.910.2-6.40.8----同比增长(%)-1.56.86.2-1.058.73.82.94.93.613.663.15.923.房地产指数2006年的1～11月份，沈阳市房屋销售价格指数106.6点；其中，商品房销售价格指数106.7点，商品住宅销售价格指数106.8点，二手房销售价格指数106.4点，二手住宅销售价格指数106.1点。4.典型住宅价格指数2006年12月，沈阳市典型住宅价格指数为1060点，比基期上涨6%，比上月增长3.5%（主要原因是新增样本项目中多是中等或低价位商品住宅，由此拉动整个典指向下浮动；但每个样本同比均处于略有增长状态）；典型商用物业价格指数1004点，与基期持平；典型别墅价格指数1192点，比上月增长3.5%二、当前沈阳房地产价格的基本分析1．新建商品房价格按房产局合同备案数据，今年1-2月，沈阳全市商品房销预售均价为3505元/平方米，同比下降1.06%；其中，商品住宅的销预售均价为3231元/平方米，同比增长1.3%。2．存量房价格2007年1～2月份，沈阳市存量房的均价为2200元/平方米，同比下降0.13%；其中，存量住宅的均价为2191元/平方米，同比增长2.91%。3.房地产销售价格指数据统计局数据，2007年1～2月份，沈阳市房屋销售价格指数107.0点，其中新建商品房销售价格指数108.6点，二手房销售价格指数105.2点。4.典型住宅价格指数2007年2月份沈阳市典型住宅价格指数为1097点，比基期上涨9.7%，与上月持平；典型商用物业价格指数1005点，与基期持平；典型别墅价格指数1186点，比上月下降3%。三、关于沈阳房价的基本评价⒈沈阳房价始终处于合理发展空间自上世纪八十年代以来，沈阳商品房价格的总体走势是平稳攀升，没有发生异常、持续的大起大落现象。这种态势既有利于广大居民的住房消费，也有利于对于房地产的投资，适合人们购房企盼增值的心理需求，处于兼顾住房消费与投资的最佳状态。⒉沈阳商品房价格一直保持在全国大中城市的中等水平2005年、2006年全国部分城市（副省级城市及直辖市）的平均商品房价格，以及今年1～2月全国部分城市的房地产价格指数，分别如表5、表6和表7所列。表5：2005年副省级城市及直辖市商品房销售情况汇总表城市名称销售面积(万平方米)销售金额(亿元)均价(元/平方米)副省级城市沈阳960.6320.13333大连424172.84076.5长春217.848.62231哈尔滨513.6138.72700南京916439.684800杭州609.77376.16167.4宁波466.520414375厦门319.49136.44268济南（1-10）186.0254.462933青岛730228.73133武汉814314.93869广州1099.97560.95099深圳901.13626.56952成都1213.6395.23256西安433.45171.33952直辖市北京2803.21758.86274天津3158.872161.36842上海1000427.94279重庆1156.2326.82826.5对照表5、表6以及表7可以发现，由于沈阳房价并为经历长三角地区某些城市那样的大幅、非常规上扬，随着综合实力的增强、人均可支配收入的增加，其在比较长远的时期内还应具有一定的上涨空间。表6：2006年（1～12月）全国副省级城市及直辖市商品房供求情况对比表单位：万平方米、万元、元/平方米、%城市商品房销售面积同比增长销售金额同比增长商品房均价同比增长房屋销售价格指数副省级城市沈阳1107.115.26378.711.334212.64106.6大连628.89284.527.94524.5107.5长春1-1129048.265.723304.44102.3哈尔滨674.416.826206103.4南京998.525.8449.0816.84497.5-6.3104.9杭州762.58.3591.67759.2-0.46103.3宁波60119.1326.831.75437.624.3102.4厦门41228277.267288.6107.3济南1028.9910.7379.9320.53692.325.9104.4青岛736.6-14.4313.3374253.335.8105.9武汉960.885.1384.04223996.783.3103.0广州1158.07-27.4788.15-8.26805.733.5107.8深圳700-22635.691.59081.2430.6112.2成都2004.2427.8737.56368013107.2西安6813027039653.6104.0直辖市北京2607.6-7215922.88279.632109.5天津14594696.2721.247726.9107.3上海3025.4-4.22177.080.771965.1100.0重庆2228.4613.3601.022697-4.6104.6注：此表系沈阳市房地产研究所从网上摘报的，仅供参考。⒊商品房价格近几年涨势趋缓由于沈阳以住宅为代表的郊区化倾向，近郊区开发量放大、核心城区销售量缩小，进而造成全是商品房均价的涨幅趋缓。实际上，不论市区，还是郊区，其房价上涨幅度都是比较大的。因此，总体房价涨势趋缓是正常现象，并有利于沈阳房地产市场的发展。⒋沈阳市存量房价格涨速平稳由于拆迁因素的影响，沈阳市存量房价格的环比增长量、环比增长速度与同期增量商品房的涨幅比较协调。这反映出沈阳市楼市活跃，有利于促进房地产二、三级市场联动。表7：2007年2月份70个大中城市房屋销售价格指数地区房屋销售价格指数新建商品住房价格指数二手住房价格指数同比环比同比环比同比环比全国105.3100.6105.9100.6104.4100.6直辖市北京108.8100.5109.7100.5109.4100.8上海100.1100.0100.1100.0100.1100.0天津106.9100.4107.3100.5106.6100.4重庆103.2100.5103.6100.3101.8101.0副省级城市沈阳107.0101.3108.6102.5105.298.7大连107.3100.6107.8100.5108.4101.1长春103.0100.7103.4100.8103.0100.6哈尔滨105.3101.0102.2100.3——南京105.3100.5104.7100.6106.0100.4杭州102.5100.0102.8100.1102.399.8宁波103.9100.9104.3100.9103.2100.8厦门107.2100.6108.0100.4105.8101.3济南103.5100.1103.7100.2103.4100.0青岛104.9100.2105.5100.0105.5100.5武汉102.5100.5103.4100.7101.4100.1广州108.1101.1109.6101.2103.6100.4深圳112.3100.9109.9100.7112.4100.9成都106.6100.6108.3100.5102.9100.