凤岭区域房地产调查报告

凤岭区域房地产调查报告一、南宁凤岭区域规划概况凤岭区域位于南宁市区东部，距市中心约6千米。区域用地呈方格状，东西向长约5.7千米，南北向宽约5.3千米。区域东面是邕宁县仙葫开发区，北面是南宁市长岗岭地区，西面是琅东新区，南面是青秀山风景区，规划用地面积为28.783平方千米。根据南宁市城市规划，凤岭区域将建设成为以居住为主，以体育、文化、会议和展览为辅，以优良的环境质量和生活质量为特征的综合城市新区。保持凤岭丘陵地貌特点，控制现状自然的山体和水面，依山傍水地进行居住布置，创造体现生态特点的居住环境。依托现有的会展中心和体育中心，设置一定规模的市级文化设施，使凤岭分区成为南宁市的会议、展览、体育和文化中心。根据凤岭地区地形地貌特点，结合周边用地性质情况，突出生态特点，表现规划性质，形成结构清晰、合理完善的规划结构。规划设置3条东西向和1条南北向交通轴，将凤岭分区划分成各具特色的功能片，并紧密联结各类性质用地。以民族大道为界将凤岭分为南北两个片区，南片区主要布置全市性的会议展览、文化和体育设施，北片区主要布置体现生态特点的居住片。结合现状地形，保持自然山体和水面，布置生态控制绿地和公园绿地，以点、线、面形式分布于各居住片之间，充分体现生态自然特点，创造良好居住环境。按照分区规划的标准，配置公共设施，在南片区布置市级会展文体中心，在居住片之间设置区级商业服务中心。按照规划结构，分区规划对居住、仓储、对外交通、预留发展范围等用地做了布置，并对公共设施、道路交通、绿地、景观系统、山体和水面控制、开建设、给排水、容量控制等进行了专项规划。凤岭区域在规划上的创新与特色：1、体现生态特点规划充分结合凤岭地区复杂的地形，创造有序的景观空间序列，同时通过控制自然山体和水面，将其以绿地的形式分布在各个居住片区之间，使人们能直接面对自然山体和水面，与自然融合为一体。2、提出“生态控制绿地”概念生态控制绿地指以体现生态特点为目的，控制自然山体和水面形成的绿化用地。规划将坡度较大、不利于开发建设的山体；部分山体阴面的用地；沿山谷走线的道路两旁20米宽的用地：控制水面两旁的用地确定为控制绿地。二、凤岭区域房地产格局凤岭的开发是上个世纪末，由于南宁市政府决定东移，南湖边上的埌东率先建成一栋栋高楼大厦，逐渐形成南宁概念的ＣＢＤ，而埌东以东的凤岭当时被市政府定位为生态居住区和CLD（中央居住区）。随着城市的拓展，历史给南宁的机遇——中国·东盟１０＋１博览会（即南博会），埌东ＣＢＤ承载未来国际化大都市的ＣＢＤ功能有些吃力，而与琅东相连的凤岭，由于其地理环境优越，土地资源丰富，又是南宁的东大门，加上南宁国际会展中心、埌东客运站、东盟国际商贸城的落户凤岭，目前已逐渐显露其将与埌东连成一片成为未来南宁国际化大都市的ＣＢＤ之后起之秀。城市东扩将会继续进行，随着国际会展中心的落成和投入使用，凤岭中央形象区的特征会逐步显现。落户于凤岭的大盘均已陆续开盘，其主力开发量将集中在2004年，届时凤岭区域房地产市场开发量将达到高峰。随着大南宁格局的显现，东盟桥头堡位置的确立，必将吸引众多的外地客户，而凤岭区域的高素质楼盘具备拓展外销市场的能力和实力，届时凤岭大盘将成为南宁房地产外销市场的先锋。凤岭片区属南宁新兴热点社区，集中了在建的翡翠园、香榭里、新天地、荣和山水美地几个数百亩甚至数千亩大盘，未来发展前景看好；市政生活基础配套也正逐步完善中；区域内有石门森林工园，体育公园、高尔夫球场，自然景观优美秀丽，适合生态居住社区建设。民族大道延长线与新建的琅东客运站连接市区与桂海高速路，交通便捷。凤岭以其特定的历史地位和优美的居住环境在南宁的城市规划和房地产市场格局中表现出了自身独特的特点。1、大盘先锋从广州到深圳，从北京到上海，房地产楼盘的规模普遍在“长大”，这已经是一个不争的事实。2003年，凤岭的寂静终被打破，香榭里、翡翠园、新天地别墅、荣和山水美地相继开盘，继轰轰烈烈的“圈地运动”过后，南宁楼市进入了真正规模化比拼阶段的“大盘时代”，掀起一阵旷古绝今“造城风暴”。中房南宁房地产开发公司开发512亩地的翡翠园，荣和集团号称3000亩的超级大盘荣和山水美地，广西东方房地产开发有限公司业已开发完成占地20公顷的香榭里花园，预计在今年年底即将开发的恒大集团占地1000多亩的恒大苹果园，以及宁汇地产开发的**亩新天地别墅，**开发**目的大自然花园，这些大盘无论是在规划理念和建筑特色上都引领着市场的潮流。凤岭各大盘，已经不仅仅是占地及建筑面积大，还具备项目的规模化，生活配套设施，交通设施，教育设施，娱乐设施等一应俱全。概括而言，衣、食、住、行四种基本要素都应齐备，业主不出社区就可满足日常最基本的生活需要。2、纯居住高档社区如果说埌东CBD区域内的住宅公寓属于以投资为主的高端产品的话，那么，凤岭地区则是最适宜纯居住的高档公寓区之一。单从居住环境上讲，凤岭区域在一定程度比CBD核心区更有优势。首先，在空间密度上，凤岭区域明显低于CBD核心区，由于区域地理位置的规划，会展中心、体育馆公园、青秀山公园、石门森林公园等一些区位格局都基本稳定，所以不可能再像埌东区域那样集中出现大量的高密度建筑，也不可能出现富有现代化美感的建筑与原居民补偿自建杂乱的民居混合而立的局面；其次，这个地区住宅项目的产品价格低于埌东核心区，与埌东湖景公寓项目价格做比较，大约有10%-20%的落差，这样就可以吸引部分CBD核心区纯居住的需求。好地段就有好房子，凤岭地区目前已经形成纯高档居住区。富人区一直被媒体和地产项目炒来炒去，但真正能够代表身份地位的成熟居住区域仍然很少，以南湖为核心周围观湖景的区域可以算一个，但由于历史的原因，以投资为主物业商务气息更为浓重，何况南湖区域可用于开发作房地产项目的区位已经十分稀缺，不太可能还会有更多的产品推向市场。有埌东后花园之美称的凤岭区又可算得上是另一个。充足的土地储备和优美的居住环境打造出埌东不可比拟的舒适的生活空间，“住哪儿？凤岭！”这样的反映明显代表了人们对一种区域和环境的认可。3、优美的社区景观社区规模化的发展也是因应消费者对整体环境的要求而产生。在整体上营造一个独具特色的、悠闲的自然环境，引入各种奇花异草，让业主充分感受回归自然的悠然生活。小环境更具备基本的绿化和美化功能，与大环境相融合，突出花园城市的特色。南宁市被誉为中国绿城，在园林绿化方面可谓下足资本。南宁凤岭区域的大盘的建设对于园林环境的建设均下足功夫，无论是树木的栽培还是水景的营造，均显示出较高的水平，与广州、北京的大盘相比毫不逊色。凤岭大盘社区大多设有一条贯楼盘的景观主轴，同时通过景观主轴将各部分的中心绿地紧密相连，并通过各个休闲步行绿轴向每一个组团绿地、休闲绿地、宅间绿地渗透，形成一个连续的由点到面的整体绿化景观系统。绿化环境创意强调以乔木成林、常绿为主、四季变化的设计理念，并在中央绿地中突出湿地植物的特色。荣和山水美地投入巨资建造800亩市政公园，更邀请了世界顶级景观设计公司进行创造性的设计，其四大人工姊妹湖结合着凤岭原生林木，为业主带来居于自然的亲近感受香榭里花园采用多种多样的尊贵树种，结合法式园林，营造出一个独特的异域氛围。4、功能重构价值上升空间大从南宁整体发展角度来看，凤岭区域属于城市再造类型。由于南博会的举办，面向东南亚，服务南博会，该区域又被赋予了新的历史重任，在功能上展开了新的定位，目前正处于资源重新整合、价值重新挖掘的时期。历史和自然形成的文化特色是凤岭区域的最大优势之一。目前埌东CBD以会展中心为核心，面向整个东南亚市场，共同构造中国-东盟自由贸易区，相适应地就需要一个具有国际生活情调，共同促进商贸往来改革开放的前沿。作为中国-东盟博览会的重要配套项目，中国-东盟国际商贸城，不久的将来，将出现在南宁凤岭区内。建设国际商贸城就是要为中国-东盟博览会以及与此相关的商贸活动提供完善的服务，使之成为永不落幕的博览会。已建成并投入使用的南宁国际会展中心、民歌广场在博览会期间承担主要会议及观礼活动，是博览会的基础设施，相对独立构成博览会“西园”。国际商贸城将扩充完善商务商业及文化功能，是博览会的补充设施，相对独立构成博览会“东园”。国际商贸城将扩充完善商务商业及文化功能，是博览会的补充设施，相对独立构成博览会“东园”。两园共处连绵低丘的北侧，由东至西的小东山、小南山、石门森林公园等自然景观带将东西两园连成一体，一脉相承。建成后的商贸城将与南宁国际会展中心、南宁民歌广场、石门森林公园共同构成了完整的博览会设施整体。凤岭，将随着南博会的开展，与埌东会展中心一并推道了历史的最前台。由于地区先天条件比较好，凤岭将来的规划建设也将充分挖掘这个地区的价值潜力。同时，这个地区也没有像埌东CBD区域那样受到过多挖掘和炒作，所以价值上升空间还是比较大。三、区域楼盘个案分析目前凤岭区域业已成型的楼盘，在社会中有着较高的知名度，并且在市场上有着相当的占有率，能够影响整个区域甚至是整个南宁市房地产格局和走势的楼盘，我们将结合各方面资料，对区域内代表性的楼盘进行详尽剖析，最终判研未来区域的房地产的发展状况。楼盘个案——香榭里花园物业类别：住宅物业地址：民族大道与竹溪路交叉路口售楼热线：5539818、5539828建筑类别：多层、小高层项目进度：一期2002年10月开工，2003年11月交房；二期2004年4月交房；三期封顶；四期建到二层。价格范围：一期均价2880元/平方米；二期均价3000元/平方米；三期均价3200元/平方米；四期均价3300元/平方米。项目概况周边环境开发商广西东方房地产开发有限公司该项目紧邻会展中心和市人大广场，，出行畅通，便利。由于所处区域为高档住宅片区，可享受到完善星级配套，如香榭里国际小学、北大南宁附属实验学校、金湖广场、医科大、石门森林公园、青秀山公园、南湖公园等。代理商宝资通项目咨询有限公司物业管理深圳鹏基投资商广西航洋投资集团有限公司建筑单位设计单位德国GMP设计事务所占地面积20公顷建筑密度24.9%小区总建筑面积159594.5平方米室内地墙面水泥砂浆抹平顶棚水泥砂浆找平住宅建筑面积146970.9平方米门窗入户普通木门，铝合金窗建筑面积146970.9m2停车位917个地下停车位，1：1设计。绿化率42%交通状况6路、42路、213路公交车经过容积率1.2供电自备应急品牌发电机组结构钢筋混凝土框架供水全自动恒压变频供水设备电梯名牌电梯供气管道燃气外墙高级涂料厨房管线预埋到位，预留管道燃气接口小区配套香榭里国际学校4100m2、会所1958.6m2、幼儿园1245m2、商业街通讯有线电视安装到每户客厅和主卧，宽带安装到每户书房。小结：楼盘的户型特点及分配：总户数917户，主力户型为120平方米左右三房和190平方米左右四房。形象推广策略：以大型户外广告牌、楼书、报纸、电视、广播等进行宣传。广告宣传语：香榭里，相伴七十年的生活梦想！标注南宁未来！香榭里，领航城市建筑未来。新中央生活区居住典范！整个销售情况的小结：从2002年12月一期开盘至今，20个月共销售住宅将近900套，目前销售率已达到97%左右。最近一次促销推广活动在2004年5月底，意图消化剩下的三十几套楼中楼，折后均价3300，为面积260～270㎡的复式，还有个别280㎡的三层复式。工程进度：一、二、三期已交房，四期全面封顶9月20日交房，12月整个小区可以全部综合验收完毕。近期推广策略:只在7月份以“91％纯熟现房汇集百家设计精髓百套家装方案即将展示”，“现房香榭里”为最后的楼中楼作促销。近期没有其它推广计划。该项目的优劣：景观：有组团广场，湖滨漫步道；法国文化公园30000m2，4500m2水景；巴黎春天步行街。香榭里国际中心（20万平米）-五星级酒店、高档写字楼、中央购物商场、酒店式服务公寓新加坡DP公司设计，2004年投入使用。价格情况：该项目分四期建设，第一期开盘均价为2880元/平方米，以后每开一期，价格大约上扬150元/平方米左右。现推最后30多套现房楼中楼，折后价以3300元客户群体分析：地税局员工，公务员