“危机与转机”－房地产：已是悬崖百丈冰犹有花枝俏-080902

已是悬崖百丈冰犹有花枝俏1鱼晋华房地产行业研究员+755-82492232AGU2008对当前房地产市场调整性质的判断市场何时走出低谷2市场何时走出低谷股票选择策略购房需求发生了哪些变化？首次置业需求相对稳定，但改善性需求明显受抑投资性需求明显萎缩，投机性需求基本消失（炒房团消失）楼盘名称开盘时间套均面积(平方米/套）销售均价（元/平方米）销售率保利林海山庄2008年4月22日96.82780090%高度依赖©版权所有2008联合证券3林海山庄96.82780090%招商兰溪谷二期2007年7月18日206.583000024%华侨城天麓二期2008年6月27日385.957000073%高度依赖贷款的需求受到紧缩金融政策的抑制购房需求发生了哪些变化？紧缩金融政策放开,会帮助需求恢复吗?ü由于预期的惯性,紧缩性金融政策放开并不会对需求的促进起到立竿见影的效果;ü但,会利于需求的实质性恢复和增长.这是由房地产©版权所有2008联合证券4ü但,会利于需求的实质性恢复和增长.这是由房地产的投资属性决定的;ü房地产股会提前于实体经济的变化做出反应.;未来需求的可能变化？关注出口部门萎缩，而带来相关人群收入增长预期下降的影响关注人民币升值带来的压力©版权所有2008联合证券5之所以是珠三角，与其外向型的经济受到人民币升值的冲击有直接关系未来需求的可能变化？80%100%120%15%20%25%外汇储备增速住宅价格增速(右轴）日本：外汇储备成为住宅价格先行指标30405060十亿美元110112114热钱测算新建商品住宅价格指数中国热钱测算VS住宅价格走势关注热钱的动向©版权所有2008联合证券6-60%-40%-20%0%20%40%60%19751977197919811983198519871989199119931995199719992001-15%-10%-5%0%5%10%-30-20-100102030Jun-05Sep-05Dec-05Mar-06Jun-06Sep-06Dec-06Mar-07Jun-07Sep-07Dec-07Mar-08Jun-08100102104106108未来需求的可能变化？理想关注社会结构的演化©版权所有2008联合证券7风险00.250.50.75100.250.50.751中间线1997年2001年2007年恶化的洛沦茨曲线与美国房地产市场问题不同千套15%20%12001400房价涨幅销售套数（右轴）140145150%67Housingaffordabilitycompsiteindex基准利率利率变动显著影响购房能力金融扩张造就的繁荣©版权所有2008联合证券8-10%-5%0%5%10%15%196419671970197319761979198219851988199119941997200020032006020040060080010001200100105110115120125130135140Mar-91Mar-92Mar-93Mar-94Mar-95Mar-96Mar-97Mar-98Mar-99Mar-00Mar-01Mar-02Mar-03Mar-04Mar-05Mar-06Mar-07012345与美国房地产市场问题不同7000亿美元25%次贷总额次贷占比(右轴）16%1200百万美元按揭利率年新增个人按揭贷款抵押房贷（次贷）膨胀，住宅市场成为提款机©版权所有2008联合证券901000200030004000500060007000200120022003200420052006亿美元0510152025%次贷总额次贷占比(右轴）02468101214196319661969197219751978198119841987199019931996199920022005%02004006008001000百万美元与美国房地产市场问题不同空置率1011%3%住宅市场供给早已过剩1617%67%次贷违约率（左轴）联邦基金利率加息捅破了泡沫©版权所有2008联合证券1045678910Mar-56Mar-59Mar-62Mar-65Mar-68Mar-71Mar-74Mar-77Mar-80Mar-83Mar-86Mar-89Mar-92Mar-95Mar-98Mar-01Mar-04Mar-070.511.522.5租赁市场自有房屋(右轴）8910111213141516Mar-98Sep-98Mar-99Sep-99Mar-00Sep-00Mar-01Sep-01Mar-02Sep-02Mar-03Sep-03Mar-04Sep-04Mar-05Sep-05Mar-06Sep-06Mar-07Sep-070123456中国的问题并非金融泡沫亚洲金融危机各国房地产贷款比重房贷占比40%45%50%16%18%20%我国房地产贷款比重仍在安全区内©版权所有2008联合证券110%5%10%15%20%25%30%35%40%印尼马来西亚泰国新加坡香港开发贷款占比个人房贷占比房贷占比0%2%4%6%8%10%12%14%16%20002001200220032004200520062007中国的问题并非金融泡沫n泡沫主要集中在2007年n政府控制土地一级市场的制度，加剧市场失衡©版权所有2008联合证券12场失衡类似日本第一次升值时房地产市场经济增长拉动了地价40%50%10%12%14%GDP增速(右轴）住宅地价涨幅商业地价涨幅列岛改CPI20%25%伊奘诺景气升值第三年通胀高企©版权所有2008联合证券13-30%-20%-10%0%10%20%30%196519681971197419771980198319861989199219951998-4%-2%0%2%4%6%8%10%列岛改造GDP增速-5%0%5%10%15%196519681971197419771980198319861989199219951998类似日本第一次升值时房地产市场35%平均350货币紧缩政策导致房地产价格迅速回落©版权所有2008联合证券14-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%196519681971197419771980198319861989199219951998200120042007平均商业用地住宅用地工业用地TotalaverageRealestate050100150200250300196919701971197219731974197519761977197819791980类似日本第一次升值时房地产市场1.81.92.0百万套95100新开工住宅套数套均面积（右轴）2002502000=100全国住宅用地价格指数房地产价格暴涨后，遭到紧缩货币政策的压制，迅速回落70年代后期，经济复苏后，房地产市场再度上升©版权所有2008联合证券151.01.11.21.31.41.51.61.71.819681971197419771980198319861989199219951998200160657075808590平米050100150200196419671970197319761979198219851988199119941997200020032006六大城市住宅用地价格指数市场何时走出低谷？需求受到抑制开发商资金紧张紧缩性货币政策房价向下的正反馈机制正在©版权所有2008联合证券16正反馈机制观望情绪降价潮反馈机制正在形成市场何时走出低谷？1政府对经济下降的2房地产市场自我调房价向下的正反馈机制的打破，取决于：©版权所有2008联合证券17济下降的容忍度场自我调整的幅度市场何时走出低谷？70%新开工面积增速施工面积增速竣工面积增速60%30%商品房施工面积增速（右轴）开发贷款增速市场在自我调整，预测2008年开工面积增长16.8%（增速下降6.1个百分点)2009年开工面积下降5.7%明年走出低谷的概率较大©版权所有2008联合证券180%10%20%30%40%50%60%70%Feb-00Feb-01Feb-02Feb-03Feb-04Feb-05Feb-06Feb-07Feb-08新开工面积增速施工面积增速竣工面积增速0%10%20%30%40%50%20012002200320042005200620070%5%10%15%20%25%开发贷款增速商品房新开工面积增速-5%0%5%10%15%20%1964196619681970197219741976197819801982198419861988199019921994199619982000200220042006%246810121416房价涨幅CPI(右轴）美国0%5%10%15%20%25%30%19671970197319761979198219851988199119941997200020032006-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%住宅均价增长率RPI（右轴）英国市场何时走出低谷？断裂的传导©版权所有2008联合证券19-10%019671970197319761979198219851988199119941997200020032006-5%0%5%10%15%20%25%30%19921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620070%5%10%15%20%25%30%35%CPI住宅价格涨幅（右轴）中国-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%196519681971197419771980198319861989199219951998200120042007-5%0%5%10%15%20%25%住宅地价涨幅CPI（右轴）日本短周期调整积极看待房地产的调整更注重土地与资金的匹配由粗放到集约重新确立行业规则©版权所有2008联合证券20结束土地为王看重把握周期节奏的能力看重土地储备的质量行业规则高土地储四象限法则选择股票Ⅱ：存活泛海、首开、上实、振业Ⅰ：发展并扩张金融街、万科、保利、金地、招地、华发©版权所有2008联合证券21少低备多资金Ⅲ：淘汰出局Ⅳ：存活并发展华业谢谢谢！谢！联手共创财富联手共创财富合智同迎辉煌合智同迎辉煌©版权所有2008联合证券22谢谢谢！谢！