第十章物业资产管理

第十章物业资产管理第一节物业资产管理的内涵第二节物业管理的内容第四节零售商业物业管理第三节写字楼物业管理第五节收益性物业的运营费用与财务报告一、物业管理（掌握）物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常维护与维修，并向入住的客人或业主提供服务，以保障其始终处于正常的运行状态。物业管理关注的重点是建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到满意，并希望继续租用物业。第一节物业资产管理的内涵☆物业管理和设施管理以运行为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。四者关系如下图：设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。具体内容：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。二、设施管理（熟悉）资产管理的内容较广，其内容包括：制定物业策略计划、持有或出售分析、检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，管理并评估物业管理公司的工作、协助物业管理公司与客户关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。四、房地产组合投资管理（了解）房地产组合投资管理涉及的内容更广，包括确定物业投资者或业主的投资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资产公司提出的物业更新改造计划，管理资产实现组合投资收益的最大化，就购买、处置物业做出决策等。三、房地产资产管理（熟悉）根据物业管理的类型和特点不同，可以将物业管理分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理。就收益性物业管理而言，其工作的内容主要包括以下几个方面：第二节物业管理的内容1.确立目标2.检查物业质量状况3.形成租金方案和出租策略4.提出预算（包括管理费）5.签订物业管理委托合同6.物业管理记录和控制一、制定物业管理计划（掌握）二、加强市场宣传（熟悉）为使物业达到一个较为理想的水平，必须加强宣传工作。宣传应围绕物业的特性来进行，如位置、周围景观、通达性和方便性等，一般不以强调租金低廉吸引客户。物业管理人员选定了进行宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介。一般来说，中低档写字楼物业：报纸或期刊；大规模收益性物业：报纸、期刊广播或电视。三、制定租金收取办法（掌握）制定租金收取办法的目的是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来损失。激励比惩罚更为重要。合理确定收取租金的时间和收取方式。提倡主动的收租服务。四、物业的维修养护（了解）物业管理人员被授权负责物业的维修，必须以不突破维修预算为原则。对主要设备的更新工作必须取得业主的同意。五、安全保卫（了解）保障租户人身和财产安全，通常是业主的义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业提供专业意见。六、协调与业主和租户的关系（了解）及时沟通和对话是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键。物管人员必须设法使三方经常沟通。七、进行物业管理组织与控制（了解）从业主的角度来说，能否实现预期的物业管理目标，是物业管理工作有效与否的标志。业主如能定期地对物业进行视察，则物业维修计划、保安计划的实施情况就容易识别。物业收入和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效性一、写字楼物业的分类（掌握）写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。（一）甲级写字楼（二）乙级写字楼（三）丙级写字楼第三节写字楼物业管理见课本P342位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、租户类型。二、写字楼分类过程中要考虑的因素（熟悉）1.商业信誉和财务状况2.所需面积大小1）可能面积的组合2）寻租者经营业务的性质3）寻租者将来扩展办公室面积的计划3.需要提供的物业管理服务三、写字楼租户的选择（熟悉）租金的计算与内涵考虑因素：1)计算可出租或可使用面积2)基础租金与市场租金3)出租单元的面积规划和室内装修四、写字楼租金的确定（掌握）1、租赁合约中的标准条款•租金定期增加方式的租金调整条款•在写字楼物业租约中，并非所有的物业经营费用都必须包含在租金中。“毛租”•当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”。•具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租户间按比例分摊计算的方法。2、折让优惠和租户权利的授予五、写字楼物业的租约与租约谈判（了解）一、零售商业物业分析（掌握）（一）零售商业物业的分类（1）市级购物中心（2）地区购物商场（3）居住区商场（4）邻里服务性商店（5）特色商店第四节零售商业物业管理（二）零售商业物业的商业辐射区域分析（三）特色、位置和停车二、零售商业物业租户的选择（熟悉）1.声誉2.财务能力3.租户组合与位置分配4.租户需要的服务三、零售商业物业的租金（掌握）1.基础租金2.百分比租金3.代收代缴费用和净租约4.租金的调整四、零售商业物业的租约（了解）租约中，除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等做出具体规定外，还要对下述的几个特殊问题做出具体规定：1)关于每一独立承租单元的用途2)限制经营内容相似的租户3)限制租户在一定地域范围内重复设店4)营业时间5)公用面积的维护6)广告、标志和图形7)折让优惠8)其他条款五、零售商业物业的其他管理工作（了解）第五节收益性物业的运营费用与财务报告一、收益性物业经营状况的评估（掌握）1、现金流1)潜在毛租金收入2)空置和收租损失3)其他收入4)有效毛收入=潜在毛租金收入-空置收租损失+其他收入5)收益性物业的运营费用6)净经营收入=有效毛收入-经营费用7)抵押贷款还本付息8)现金流计算税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息税后现金流=税前现金流-准备金-所得税2、相关问题分析1)物业估价2)准备金和保证金基金a.准备金（大修基金）——通常用于支付物业经营过程中的资本性支出（例如设备或屋面的更新）b.保证金基金c.所得税二、收益性物业管理中的运营费用（掌握）1、经营费用的具体项目1)人工费2)公共设施设备日常运行、维修及保养费3)绿地管理费4)清洁卫生5)保安费用6)办公费7)固定资产折旧费8)不可预见费9)保险费10)物业管理企业的服务费和利润11)法定税费12)房产税三、收益性物业管理中的预算（熟悉）预算有许多类型，在物业管理中经常遇到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。四、收益性财务收支报告（熟悉）编制收益性财务收支报告是物业管理企业的一项重要内容。对出租物业来说最主要记录的是租金清单，它是物管企业定期向业主提供的一系列报告之一。1.关于收益性物业的说法，正确的是（C）（2012）A.零售商业物业的租约很少对租金调整作出规定B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中D.当出祖率达到100%时，收益性物业获得的净经营收入最高2.物业管理人员一般通过强调租金低廉的宣传方式来吸引租户（2012）（错）3.市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（A）（2011）A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系本章真题4.某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%,月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（C）万元。（2011）A33.00B.33.10C36.00D.36.105．在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（A）。(2010)A．交通的通达程度B．物业的规模大小C．人口的分布密度D．居民的购买能力6．下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（A）(2010)。A．净经营收入=有效毛收入-经营费用B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税7.在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由(A)支付。(2009)A.业主B.承租人C.物业服务企业D.业主、承租人和物业服务企业共同8.某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为(D)万元。(2009)A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0