浅议房地产开发公司常见工程质量问题与对策

四川大学网络教育学院本科生(业余)毕业论文（设计）题目浅议房地产开发公司常见工程质量问题与对策办学学院四川大学网络教育学院校外学习中心陕西广播电视大学汉中分校专业土木工程年级2014年秋指导教师尹健学生姓名王宏刚学号DI4142G20042016年8月15日浅议房地产开发公司常见工程质量问题与对策专业：土木工程学生：王宏刚指导教师：尹健摘要房地产作为人类生存活动的最基本最基础载体，其质量直接影响到人们的生命和财产安全，因此房地产项目工程质量控制至关重要，建筑工程质量管理在建筑工程项目管理中有着最为重要和最为根本的地位。本文主要以我在房地产公司工作一年以来所见所闻来分析我国房地产项目质量问题与控制对策，质量控制的现状和存在的主要问题进行阐述，同时也针对这些问题提出一些预防措施和方法。关键词：房地产工程质量问题与对策目录前言.................................................................11房地产工程质量管理的现在和特点.....................................11.1房地产工程质量管理的现状........................................11.2房地产工程质量管理的特点........................................42房地产工程质量存在的问题...........................................92.1项目构思目标设计、可行性研究阶段存在的问题......................92.2工程设计、规划阶段存在的问题...................................142.3工程施工阶段存在的问题.........................................143房地产工程质量管理的有效措施.......................................93.1项目构思目标设计、可行性研究阶段的质量控制......................93.2设计规划阶段的质量控制..........................................93.3实施阶段的质量控制..............................................93.4竣工验收和交付使用阶段的质量控制................................94关于房地产工程质量管理的建议.......................................94.1实施阶段工程质量管理的建议......................................94.2竣工验收和交付使用阶段的质量管理建议............................9结论................................................................19附录................................................................19参考文献............................................................20前言时代嘉都一期工程位于汉中市石马路以南，是集商业贸易、生活休闲于一体的现代化居住和商贸建筑，交通便利，地理位置优越。区内设施齐全、先进、颇有现代都市气魄。本工程由北京中帝恒城有限公司设计，汉中市勘测设计研究院勘测，由韩忠尚君房地产开发有限公司投资建设。时代嘉都一期工程由2#楼、3#楼、4#及公共地下室等组成，住宅中设有各种户型的套房，地上最高二十五层，地下为一层，总建筑面积26432平方米。基础形式：预应力管桩基础；主体结构形式：钢筋砼框剪结构，本工程属二类民用建筑，结构安全等级为二级，抗震设防烈度为六度，框架、剪力墙抗震等级为三级。以下我结合时代嘉都一期工程的甲方工作实践，从几个方面阐述事前控制在整个工程中的工程质量控制重要性及事前控制的一些方法、措施。浅议房地产开发公司常见工程质量问题与对策1、房地产工程质量管理的现在和特点1.1房地产工程质量管理的现状多年来，我国在房地产工程管理上一直强调工程建设要遵循“百年大计，质量第一”的方针，并且取得了显著的成效。随着改革开放的深入和发展，我国建筑工程质量和工程质量管理的总体水平在不断提高。从1984年开始，我国就开始实施建设工程质量管理体制的改革，到现在为止，我国已经建立了包括工程质量的领导责任制、建设市场准入制度、质量监督监理制度、工程竣工验收备案制度、档案管理制度等一系列法规制度在内的，较为全面的质量管理体系。通过大力组织、精心设计施工及科学管理，房地产市场上已经创造了一大批优质工程。但是，由于我国现行的建设工程质量管理体系仍然处于破旧立新的发展过程中，整体水平仍不尽人意。尽管我国已经研发了一些关于项目质量管理的研究成果，积累了一定的质量管理经验，但是在人员、资金、地域等条件的影响下，这些项目还缺乏普遍的适用性。□□□□□。1.2房地产工程质量管理的特点（1）项目质量形成过程复杂，多以项目管理为主导。由于管理不当，经常会出现项目成本过高、资源分配不合理、信息沟通不顺畅等问题，降低了项目的市场适应性。另外，项目质量包括决策质量、设计质量、施工质量和其他质量，这些都对总体质量有影响。总体质量的保证有利于提高企业的市场占有率，增强企业市场竞争力。（2）由于房地产开发项目的工程质量管理设计的范围广，参建主体、监管主体和利益主体较多，需要考虑的因素和调用的资源也较多，因此房地产企业的工程质量管理内容有一定的复杂性。2房地产工程质量存在的问题2.1项目构思目标设计、可行性研究阶段存在的问题这一阶段是影响整个工程质量的关键段。在这一阶段中，项目构思目标设计阶段的质量要求和标准往往没有符合业主的意图，并与投资目标相背离，直接影响到项目的决策质量和设计质量。项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件等，没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制，而且有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得现在相当数量的咨询公司给业主提定性分析报告而很少进行定量分析(包括财务分析)，分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断、去决策。2.2工程设计、规划阶段存在的问题现今的工程项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质量低、设计深度不够的现象，导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象;施工图设计是对质量标准的进一步细化，是具体施工过程的指导文件，施工图设计深度没有很好地执行工程建设标准强制性条文，而且在这一阶段一些工程没有勘察报告就进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，变更图纸多于施工图纸的怪现象。另外在设计规划阶段，目前我国的建设监理主要是对项目施工阶段的监理，设计监理做的比较少，这一问题已严重影响了项目的产品质量。2.3工程施工阶段存在的问题该阶段主要包括施工招标及施工建设，我国曾出现过许多豆腐渣工程，主要原因应归于此阶段。主要有四个问题其一，招标投标活动没有严格按国家有关规定进行，有些业主对设计单位和人员的选择不是很严格，暗箱操作，甚至贪图一时的方便和省钱而将工程委托给不合格的设计单位。其二，建设投入品选择不合格。建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构建，把关检验不严格，不合格品投入使用，另外施工的机械设备、工具也没有根据不同工艺特点和技术要求进行选择，管理使用和保养。其三，监理工程师的选择没有进行严格审查，导致不符合要求和不合格的监理单位进行项目监理，监理人员素质低，监理工作不到位、不规范，因而在监督管理过程中不能及时发现问题留下隐患。其四，竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题。在项目最后阶段质量管理工作主要是质量验收、项目后评估和物业管理。项目经理在正式竣工验收之前，没有进行项目的预验收，在实际工作中各单位竣工验收工作没有根据合同和设计图纸的要求，使房地产项目投产延迟，影响了投资效益的发挥。且项目后评估阶段没有邀请设计、监理、施工等单位召开专家总结会，对项目质量管理过程进行分析、找出差距，判明原因，总结经验教训，编写后评价报告，而且没有项目后评价结果的反馈。另外还存在物业管理中客户服务管理缺乏专业性，客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景，客户服务流于形式，客户投诉的管理没有一套成熟的程序和制度，客服人员对小业主的投诉没有认真对待，服务态度差等问题。3房地产工程质量管理的有效措施3.1项目构思目标设计、可行性研究阶段的质量控制提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性,注重可行性研究中多方案的论证,注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的要求。进行可行性研究报告的审查,应借鉴发达国家的专家审查制度,由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员会,专家委员会直接对国家负责,对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权。3.2设计规划阶段的质量控制（1）在选择规划设计单位过程中应该严格把关,业主可通常组织一个多人评选委员会,由该委员会进行适当的调查研究和面试,负责向业主推荐设计单位,在几家设计单位都拿出不同方案后,由建设方组织相关专家讨论会,评选出最优的规划设计方案。（2）严格按照工程建设标准进行设计,树立“严格没计质量管理”的思想。建议建立设计经理质量责任制,负责设计间的协调工作对施工图设计进行跟踪质量检查和评审,确保设计图纸能按工程建设标准强制性条文进行设计,满足工程实体质量要求和合同规定的质量要求。（3）效仿国外加强对项目设计方案本身质量的监督,建设单位应从设计阶段起委托监理单位介入设计质量监督。在设计监理中,监理单位要加强对设计方案和图纸的审核、监督,重点审核设计方案能否满足业主的功能和使用价值要求,以实现业主的投资意图。3．3实施阶段的质量控制（1）招标投标活动必须严格按国家有关规定进行,聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写,咨询公司根据业主的要求和意图,按照专业规范要求编写设计招标文件,明确设计项目的技术标准和详细要求,并协助业主组织具体的招标工作。在招标方法的选择上可以效仿国外招标时采用的最低价中标法。（2）严格控制投入品的质量,对投入品的订货、采购、检查、验收、取样、试验均应进行全面控制,从组织货源,优选供货厂家,直到使用认证,做到层层把关。（3）在落实人员岗位质量责任制的基础上,加强对施工人员的动态管理,把握人员进场的考核,监督与评定等,施工单位所有人员都必须统一思想,提高认识,严格执行各项标准。3.4竣工验收和交付使用阶段的质量控制项目收尾阶段是项目生命周期的最后阶段,其主要是确认项目实施的结果是否达到了预期的要求,实现项口的移交与清算。该阶段实现质量控制的重要手段就是质量检收,依据质量计划中的要求,遵循国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续,并对不合格项目提出处理办法,以保证项目产品符合设计质量要求。项目后评价是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标的信息追踪和信息反馈,是实现项目运行管理科学化的手段,建议在每个项目结束前都要做一个项目的总结。4关于房地产工程质量管理的建议4.1实施阶段工程质量管理的建议（1）施工项目管理人员由项目经理统一指挥，各自按照岗位标准进行工作，工程部随时对项目管理人员的工作状态进行考查，并如实记录结果存入工程档案中。定期或不定期的对管理人员进行考核，考核结果与奖罚挂钩。（2）把好材料关，对施工材料进行严格的控制。建筑材料品种繁杂，质量及档次悬殊，在材料进场之前必须先报验，进场之后依样品和相关检测报告进行报验，合格的材料方能使用。采购人员在采购材料时，也要严格执行材料的检查验收手续，保证材料的合格。（3