个人住房贷款

个人信贷业务专业培训第三节个人住房贷款第三节个人住房贷款目录一、个人一手住房贷款二、个人住房按揭楼盘准人三、个人二手住房贷款四、个人住房循环贷款五、个人住房非交易转按揭贷款六、个人住房跨行交易转按揭贷款一、个人一手住房贷款一、个人一手住房贷款要点：适用范围重点难点解析主要风险点及防范措施一、个人一手住房贷款◆适用范围：个人一手住房贷款是指贷款行向借款人发放的，用于借款人购买首次交易的住房。其主要适用于开发商承担阶段性保证担保，借款人所购住房作为抵押物承担全程担保的一手住房贷款。◆重点难点:详情见下表——一、个人一手住房贷款1、按揭楼盘准入重点调查开发商主体资格资信、项目建设手续和销售行为、建设资金筹措计划、销售价格、市场定位和市场销售前景。2、借款人条件①不受是否具有城镇户口的限制。②年满18周岁、具有完全民事行为能力。③具有固定住所，或稳定工作单位，或稳定经营场所。④港澳台及外籍人士，除符合购房资格的外，借款人应在抵押房产所在地指定一名职业稳定信誉可靠的自然人作为联系人。不能指定联系人的，应对个人购房担保借款合同办理强制执行公正。3、贷款期限个人住房贷款期限最长不超过30年，借款人年龄与借款期限之和最长不超过70年。4、准确把握还款人还款能力①单位出具的收入证明以及更加广义的收入和辅助还款能力证明②借款人本笔贷款月支出不高于其家庭月收入的50%，家庭月所有贷款支出不高于家庭月收入的55%。5、信用情况①申请贷款时借款人不存在到期未还的逾期贷款和信用卡恶意透支。②借款人最近24个月内不存在连续90天以上或累计180天以上逾期贷款记录一、个人一手住房贷款6、购房首付款证明①正式发票②合法有效的现金缴款凭证③开发商出具的首付款收据（任意一种）7、贷款担保方式开发商提供阶段性保证担保以及所购住房作抵押8、双人调查对向借款人及其配偶发放的住房贷款金额或笔数超过规定标准的，须实行双人调查。9、落实面谈核实借款人身份证件，做好面谈记录，并由双方确认签字。确定购房行为真实性。10、合同面签在核实借款人、担保人的真实身份基础上，与借款人、担保人当面签署个人购房担保借款合同。不能面签的，应采用公证委托的方式签署。11、贷款发放①个人住房贷款发放时，按揭合作楼盘应五证俱全②落实销售合同备案登记③办理抵押预告登记④贷款资金应直接划转至售房人账户12、贷后管理①及时办理抵押登记②权证领取③贷后检查◆主要风险点及防范措施主要风险点防控措施1、按揭楼盘竣工风险①严格楼盘准入、②优选开发商、③严格审查开发商法人资格、开发能力、开发业绩及经营者素质、④审查项目的合法性、建设资金落实情况和市场销售前景、⑤加强对开发商建设资金的监管2、虚假按揭风险①优选房地产开发商和按揭合作楼盘②加强尽职调查，严格落实面谈面签，认真核实借款人购房行为真实性.③谨慎发放开发商内部员工或关联企业员工按揭贷款。④强化贷后管理，及时发现假按揭预警信号，采取保全、清收措施。3、借款人信用风险①重视对借款人及其配偶信用记录及负债情况的审查，合理认定借款人的承贷能力。②在还款能力的认定上，重点关注借款人收入的持久性和稳定性。③合理确定贷款成数，对预期收入不稳定的借款人要进一步提高收付款比例。4、抵押担保不落实风险①尽可能要求开发商缴纳按揭保证金，提高开发商办理正式抵押登记手续的主动性。②在合同条款中约定借款人及时办理抵押登记的义务和违约责任，加重借款人违约处罚条款。③银行要加强抵押房屋登记管理工作，设立专门台账，明确责任人负责对抵押登记手续的督办。5、假权证风险①抵押（预告）登记申请及他项权利证书领取等工作须由调查人员之外的内部员工亲自办理。②对已办妥的抵押登记权证要定期到房屋登记机构进行抽查核对。二、个人住房按揭楼盘准入二、个人住房按揭楼盘准入二、个人住房按揭楼盘准人要点：适用范围重点难点解析主要风险点及防范措施二、个人住房按揭楼盘准入适用范围除规定可免去楼盘准入程序，直接受理单笔个人住房贷款的情况外，其他个人住房贷款均需要先进行楼盘准入。二、个人住房按揭楼盘准入重点难点解析1、楼盘准入流程和权限的确定除已明确可整体准入的情况外，择优支持2、加强楼盘准入调查重点关注开发商开发资格的合法性、项目建设手续和销售行为的合规合法性、建设资金筹措计划的可行性、销售价格的合理性、市场定位的准确性、市场销售前景。3、规范阶段性担保及保证金管理一般情况下开发商阶段性担保可止于办妥抵押登记。开发商是否缴纳保证金及缴纳保证金的比例由审批行确定，保证金留存期限止于阶段性担保期限。优质客户为借款人提供阶段性保证担保或承诺回购的，免交保证金。4、楼盘售房资金管理①对由某行为主发放开发贷款支持的楼盘，售房款专户的监管范围应包括全部预售房款（含首付款、他行发放的个人购房贷款、购房人一次性缴足的购房款等）。②对由我、某行和他行共同发放开发贷款支持的楼盘，售房款专户的监管范围，应至少包括其发放的全部个人购房贷款。③对仅由他行发放开发贷款支持的楼盘，是否对售房资金进行监管，根据开发商资信、市场竞争情况自行确定。二、个人住房按揭楼盘准入主要风险点及防范措施1、强化楼盘准入后续监管应关注开发商经营状况、楼盘后续建设和销售等情况，定期对楼盘项下按揭贷款进行检查和项目整体风险分析，及时上报。酌情及时调整批复条款，甚至停止风险较大的楼盘项下按揭贷款的发放，对虚假按揭严肃查处。2、严格把握按揭贷款发放条件对申请准入时尚未竣工的期房，可将取得预售许可证作为限制条件，首笔个人住房贷款发放前项目五证必须齐全并符合其他规定条件。3、严控房地产市场价格波动风险楼盘准入后，在受理单笔一首住房贷款时，若距离开盘时间较长的，应做好价格评估，审慎控制贷款成数。三、个人二手住房贷款三、个人二手住房贷款要点：适用范围重点难点解析主要风险点及防范措施三、个人二手住房贷款适用范围个人二手住房贷款是指贷款行向借款人发放的，用于借款人购买再交易住房的贷款。住房贷款对象不受是否具有城镇户口的限制；须要年满18周岁、具备完全民事行为能力的自然人。重点难点详情见下表--三、个人二手住房贷款1、借款人基本况调查人员应通过面谈和人民银行征信系统对客户基本信息进行核实2、借款人准入条件①年满18周岁的完全民事行为能力人，年龄与贷款期限之和不超过70岁。②信用状况良好，具有固定住所，或稳定的工作单位，或稳定的经营场所。③贷款年限与房龄之和建议控制在40年之内。3、借款人还款能力①以借款人本人收入还款的，其本人必须具备充足的还款能力。②以借款人家庭收入还款的，借款人及其配偶必须具备充足的还款能力。4、购房真实性①落实借款人面谈要求。②与售房人进行面谈。③分析交易价格的合理性。5、首付款证明①借款人向售房人账户转账或汇款的凭证，以及售房人签字确认的首付款收据。②由银行实施交易资金托管的，被托管资金账户明细及托管协议。③由中介代收首付款的，中介应出具收据并经售房人签字，且要求中介提供相对应的银行进账单。6、抵押房地产的价值评估①内部评估，应根据抵押房地产的基本成本、市场交易参考价格、变现能力等估测其价值。②外部评估由借款人向银行认可的外部评估机构提出委托。评估结果仅作为参考。三、个人二手住房贷款7、抵押登记⑴基本原则①在办妥房地产转移登记后和抵押登记手续前发放的，需提供合法有效的阶段性担保。②抵押登记申请及他项权利证书领取等工作应由调查人员之外的银行员工亲自办理。⑵操作方式①在房产证和土地证合一的地区，贷款发放之前，必须在当地管理部门办好抵押登记②房产证土地证分开的地区，必须到土地管理部门核实土地使用权的权属情况。8、阶段性担保要求对于提供阶段性担保的交易中介机构、专业担保机构，原则上应符合以下条件：①有权审批行批准合作。②确定了最高担保额度及保证金缴存比例。③签订了《二手房贷款业务银企合作协议》9、贷款资金转入账户要求二手房贷款资金应直接划入售房人账户10、贷后管理①密切跟踪抵押登记手续办理情况，并在合理期限内办妥。②建立个人住房贷款抵押物登记管理台帐，并做好记录。③实行逾期催收检查。④由专门人员负责风险监控，发现风险隐患或预警信号，按规定及时报告，对其进行现场核查。三、个人二手住房贷款主要风险点及防范措施1、加强贷前尽职调查，从源头遏制假按揭的发生要在贷前调查落实面谈制度，了解借款人购房行为真实性和还款能力。凡是无法核实或者无法排除假按揭可能性的贷款申请，要及时终止流程。2、核实抵押登记手续真实性，防范抵押权落空风险①规范抵押登记管理②尽可能采取有效手段对抵押登记情况进行核实。3、加强抵押物管理，监控贷款存续期间出租情况抵押物在申请贷款时已出租的，需取得租赁变更的相关协议。借款人需将抵押物出租他人的，必须取得贷款行书面同意，并且要求借款人与承租人在相关协议中明确约定租金按月或按季（半年）等分期方式支付，不得采用一次性支付租金或以租代售的方式出租抵押物。4、强化贷后管理，对假按揭及时采取保全、清收措施对于贷款发放后立即出现逾期、且借款人无法联系的，核查是否为假按揭。认定为假按揭的贷款，应尽快采取下列措施避免降低损失：①落实抵押担保，必要时可采取资产保全、处置抵押物或将抵押物过户给银行。②要求保证人、担保机构、中介机构等有关主体替借款人偿还剩余贷款本金，没有可偿还现金流的，要对可以变现的资产采取保全措施5、规范中介机构合作管理，防范房地产市场行业风险①提高合作中介机构的准入审批层次、明确业务合作范围；②加强业务合作中的流程管理，规范按揭业务、阶段性担保及出具抵押物评估报告的流程。五、个人住房非交易转按揭贷款五、个人住房非交易转按揭贷款要点：概述重点难点解析主要风险点及防范措施五、个人住房非交易转按揭贷款概述非交易转按揭贷款是指银行向已在其他金融机构获得了个人住房贷款的借款人发放的、用于借款人提前清偿其在其他金融机构个人住房贷款的贷款。五、个人住房非交易转按揭贷款重点难点解析1、非交易转按揭贷款的分类①借款人先自我申请贷款提前清还原金融机构的贷款，再将住房自原金融机构解押并重新抵押给另一银行②银行完成贷款审查审批后，由客户自筹资金或由中介机构垫付资金提前清还原金融机构个人住房贷款，银行在取得他项权利证书后发放贷款。2、一般性贷款条件①原贷款所购房屋为商品房且已取得房屋所有权证书②借款人及其配偶名下尚有余额的个人住房贷款原则上在两笔以内，借款人拟转按的个人住房贷款已正常还款一年以上③贷款申请金额：不高于原住房贷款余额；不高于成交价的80%；房价波动较大的地区，不高于合理市场价格的80%；贷款成数还应符合外部监管政策五、个人住房非交易转按揭贷款主要风险点及防控措施1、严格筛选物业类型风险性较高的物业类型：商住两用、酒店式公寓、产权式物业2、合理控制贷款金额发放金额不得超过借款人在原金融机构的剩余贷款本金3、严密监控贷款资金流向放款单位应在借款人与原金融机构约定的贷款结清日或提前一到两天，直接将贷款资金划入借款人在原金融机构的还款账户，用于提前还款4、加强抵押登记管理①建立台帐、贷款逐笔登记，严格权证办理时限。②具备抵押登记办理条件的，要求贷款发放1个月内取得抵押登记回执或他项权利证书原件。3个月内仍未取得他项权利证书的，可宣布贷款提前到期，处置贷款抵押、质押物或通知保证人承担保证责任六、个人住房跨行交易按揭贷款六、个人住房跨行交易转按揭贷款要点：概述重点难点解析主要风险点及防范措施六、个人住房跨行交易转按揭贷款概述先向卖房人发放赎楼贷款，用于结清原按揭贷款，以便办理解押和产权过户等手续，保证交易顺利完成。再向买房人发放二手住房贷款，同时收回卖房人的赎楼贷款。业务主要针对二手住房贷款。六、个人住房跨行交易转按揭贷款重点难点1、关注交易真实性重点关注房屋交易行为的真实性2、监控交易过程查看房屋的权利证书原件、契税完税证明原件、产权过户及抵押登记受理单证原件等文件，且保留复印件，核实办理手续的真实性。3、合理确定贷款额度和期限赎楼贷款金额不超过卖房人申请贷款时在原贷款银行的剩余本金，且应防止出现二手房贷款小于赎楼贷款