第4章-房地产登记法律制度

第4章房地产登记法律制度1第一节房地产登记概述•1、登记的概念与特征•房地产权属登记，是房地产登记部门对各项房地产权利（主要是土地使用权和房屋所有权）进行审查、确认、发证的职能活动。•房地产权属登记可分为土地权属登记和房屋权属登记。•登记具有如下几个特点：•（1）不动产登记是就不动产物权的设定、变动进行的登记。•（2）不动产登记的客体仅限于不动产•（3）登记在性质上是一种公示方法22、房地产权属登记的目的和意义•1）保护房地产权利人的合法权益•2）保证交易安全，减少交易成本•3）有利于减少、解决房地产权属纠纷，维护社会安定团结。•4）有利于房地产行政管理和税政的落实。•5)为城市规划、建设、管理提供科学依据33、房地产权属登记管理的原则•（一）权利主体一致的原则•房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人。•(二)属地管理原则•房地产是坐落在一定的自然地域上的不可移动的资产。房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由市(县)房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。4•《城市房地产管理法》规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。房地产权属登记发证制度是权属管理的首要核心内容。•房地产权属登记管理是用法律的手段对房地产进行登记，审查确认产权，核发权属证书，办理权属的转移变更的行为，建立准确、完整的权属档案资料等，从而建立正常的产权登记秩序，更好地保护权利人的合法权益。第二节房地产权属登记制度5•1.契据登记制（又称登记对抗主义）•契据登记制的理论基础是对抗要件主义。•契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。•契据登记制度的主要特点是：a自愿登记；b形式审查；c登记仅具有对抗力；d无公信力一、房地产登记制度类型6•2.产权登记制（又称登记要件主义）•不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。将登记作为房地产成立的要件，所以又称登记要件主义。•产权登记制又分为权利登记制和托伦斯登记制两种。7•1）权利登记制，又称实质主义登记。•具有以下几个特点：•a实质审查；•b强制登记，一经登记，具有确定之效力；•c登记具有公信力；•d不发权利证书。8•2）托伦斯登记•托伦斯登记制度的主要特点是：•a实质审查；•b自愿登记，初始登记不强制，但经登记后则强制，具有•公信力，一经登记，国家保障，具不可推翻之效力；•c发放权利证书，以权利证书作为房地产权利归属和房•地产权利状态的证明；•d错误登记负赔偿责任。•9•各国不动产登记制度10•《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。•★区分登记的效力与合同的效力：•第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”二、我国房地产登记的效力11【案例1】•孙某于2005年2月用多年积蓄购买了位于北京市宣武区的一座二手房。为了购房安全，孙某十分慎重，同卖房人“郭某”在宣武区国土资源和房屋管理局办理完房屋产权过户手续之后，才将房款付给对方。2005年3月6日，原真正的房主郭某发现自己的房屋已经被过户给孙某，向公安机关报案，孙某才知道卖房人“郭某”是假房主。据查，房主郭某于2005年1月将该房屋委托给北京市一家房地产经纪公司出租，假冒人“郭某”是从房屋经纪公司租了房主的房子，向宣武区国土资源和房屋管理局提供了一套伪造的身份证、房屋所有权证、已购公房上市出售申请表等材料后，出售给孙某的。12•房主郭某遂向法院起诉，要求北京市建设委员会撤销孙某的房产证。本案的被告房地产登记机关认为，在办理该房屋产权过户手续过程中，其始终是按照有关规定执行，程序合法无误，不应当承担赔偿责任，但表示其有权撤销因欺诈而进行的登记。而孙某作为第三人则认为，自己在办理房产过户手续中并没有任何过错，也不知道“郭某”是骗子，自己房产过户手续办理完毕，并基于对行政机关的信任，已经付款给“郭某”，被告不能将自己的行政过错责任转移给自己，撤销善意第三人的房屋产权登记。二者孰对孰错？如何处理？13三、我国的房地产登记制度•1、我国房地产登记的特点•登记具有强制性；•登记实行实质审查；•登记实行分别登记；•具有公信力14•1）土地登记•国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。2、房地产权属登记的种类15房地产登记之土地登记土地总登记初始登记其他登记注销登记国有土地使用权集体土地所有权集体土地使用权其他权利（抵押权、地役权）更正登记异议登记预告登记查封登记变更登记权利人或者土地用途发生变化16初始土地登记•(1)依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的：•批准用地文件、国有土地划拨决定书、新开工的大中型建设项目还应当提供建设项目竣工验收报告。•(2)依法以出让方式取得国有建设用地使用权的：•付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证。•171819•2）房屋权属登记：•总登记；初始登记；转移登记；变更登记；他项权利登记；注销登记；其它登记。•其他登记具体又包括预告登记、更正登记、异议登记、查封登记。20212223•3、《物权法》对我国房地产权属登记制度的完善•建立预告登记制度•建立异议登记制度•建立公开查阅制度•建立登记救济制度：更正登记和登记错误赔偿制度，明确申请人和登记机关的义务与责任24登记救济制度：错误登记的赔偿责任•《物权法》第二十一条“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。•因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”25•登记机构的责任•①当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害，登记机构没有尽到审查职责的，应当承担责任。•②因为登记机构的其他行为造成真正权利人受损害的，登记机构应当承担责任。264、房屋权属登记类型•1）总登记•总登记是一种针对辖区内所有不动产进行的一种普遍性和基础性的登记活动。•2）初始登记•不动产权利人就新取得的不动产权利第一次向登记机关提出申请而进行的登记，称为初始登记。此时发放《房屋所有权证》大照。•3）转移登记（房屋买卖）•（1）购买商品房（2）房屋买卖•（3）购买房改房（4）回迁房屋27•4）变更登记（权属变化、现状变化）•初始登记后，不动产因各种法律行为和客观情况而发生标的物改建、扩建、分割或合并、产权的移转或限制等变化，而向登记机关提出申请，要求变更登记记载事项或原有权利而发生的登记，我们称为不动产变更登记。28•5）注销登记•注销登记是因某种原因而导致产权人登记的权利消灭，登记机关依法注销其登记簿上的权利的一种登记。注销登记是不动产登记制度的重要组成部分。在不动产登记制度中从总登记、初始登记，到转移登记，再到注销登记，是本登记的完整过程。29•抵押预售商品房抵押在建工程抵押存量房抵押预售商品房抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。6）他项权利登记房屋抵押时要进行他项权利登记。30•预售商品房抵押应当具备条件：•1、预售商品房抵押的主体合法。•2、商品房预售合同合法。•3、抵押人贷款用途的合法性。•4、依法办理预售商品房抵押登记。31•不动产抵押登记制度的意义：•首先，有利于保护抵押权人的合法权益。当抵押人不能履行约定义务，抵押权人依照规定可以变卖抵押物的价款优先受偿。通过不动产登记机关对抵押事实进行登记可以对抵押人任意处分抵押物的权利进行限制。32•其次，有利于保护善意第三人的合法权益。不动产登记作为一种公示手段，主要是为了保护交易安全，保护善意第三人的合法权益。登记具有公示公信效力，经过登记可以向社会宣告不动产已经交易或者抵押的事实，从而保护善意第三人的合法权益。•其三，有利于维护社会交易安全。33房地产的特殊登记制度•7）预告登记•①预告登记的概念：《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。•★与商品房预售登记备案的区别？34预告登记35•《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。•预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”36•②预告登记的效力•预告登记的效力属于物权性质，即具有排他效力。•预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。37•③预告登记的范围•根据物权法20条，预告登记的范围实际上包括了两类：•一是当事人签订预售商品房的买卖合同，可以进行预告登记。•二是当事人签订存量房屋的协议，如果不能及时转移登记，可以先进行预告登记。38•④预告登记的办理•预告登记是不具有强制性，是自愿登记！•⑤预告登记的失效•在出现两种情况时，预告登记将自动失效：•一是债权消灭。•二是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。39•8）更正登记•物权法第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”40•更正登记的适用条件在于：•①权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，并提出申请。•★登记机构能否主动的、依职权进行更改？•②、经过权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误。41•9）异议登记•①概念：异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。42•②异议登记应具备如下要件：•（1）利害关系人认为不动产登记簿的记载存在错误。•（2）异议登记以不能办理更正登记为前提。•（3）在提出异议登记后，即使登记申请人没有足够的证据，登记机构也应当为其办理异议登记。•（4）在办理异议登记后，申请人应当在15天内向法院起诉。43•③异议登记的效力•阻断不动产登记公信力和推定力。•★在异议登记后，权利人是否可以处分其财产？44•④异议登记不当的责任•异议登记不当，造成权利人损害的，申请人应当承担赔偿责任。•《物权法》第19条“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”45