搜索
关于民事审判若干疑难问题的探讨司伟建设工程合同纠纷案件的四大问题1、合同效力问题2、价款结算问题3、违约责任问题4、优先受偿权问题认定合同效力的原则质量第一原则规范建筑市场秩序原则慎用合同无效的原则《建设工程质量管理条例》第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。案例原告：张某。被告：甲房地产开发有限公司。第三人：乙建设工程公司。甲房地产开发有限公司与乙建设工程公司于2005年10月6日签订《建设工程承发包合同》，合同约定，甲房地产开发有限公司将开发的A区B幢住宅楼的建设工程（以下简称涉案建设工程）发包给乙建设工程公司施工，工期为200个日历天；承包方式为：乙建设工程公司按甲房地产开发有限公司所提供的方案图投标，按图施工，总价承包，乙建设工程公司以人民币4200万元的工程总价包工包料，并包除合同约定的四个调价因素的所有其他风险；如乙建设工程公司按期完工，甲房地产开发有限公司奖励乙建设工程公司100万元人民币；甲房地产开发有限公司在乙建设工程公司全部建设完工后三个工作日内支付90％的工程款，工程验收合格后10个工作日内，除扣减1％的质保金外，结清工程款；如逾期付款，按未付工程款总额每天罚3％的滞纳金。上述合同签订后，由张某实际对约定的建设工程进行施工。工程于约定时间按时竣工并经验收合格。工程竣工后，张某将工程结算书送交甲房地产开发有限公司。甲房地产开发有限公司依据同乙建设工程公司约定的工程价款支付条件支付了工程价款。但甲房地产开发有限公司以张某挂靠乙建设工程公司施工、《建设工程承发包合同》无效为由，拒绝支付工程进度奖励金100万元。为此，张某起诉至一审法院，请求判令，甲房地产开发有限公司支付工程进度奖励金100万元。案例1998年6月18日，甲学校与乙公司通过招标方式签订了《建设工程施工合同》，甲学校将其成教楼发包给乙公司，并在合同在约定了工程名称、工程地点、工程内容、承包范围、工程造价、工期、质量等级及承包方式等内容。乙公司为组织施工，次日将上述工程分包给丙公司，双方签订了《分包合同》，该分包合同除了丙公司执行甲学校与乙公司签订的合同中的施工义务外，对丙公司的责任进行了进一步明确。在分包合同中乙公司作为施工管理者的身份承担管理义务。至此，丙公司以乙公司甲校项目部的名义到甲学校工地进行施工。案例（续）1999年元月，发现成教楼西半部浇板出现裂缝，16日监理公司向项目部下发停工整改通知书，20日乙公司工程管理部向项目部下发了停工通知书，至此，成教楼全部停工。案例（续）围绕成教楼裂缝问题，1999年6月26日，甲学校所在市建委召集勘察、设计、建设、监理、施工单位就成教楼现浇板裂缝原因进行分析讨论，形成《会审纪要》，确认：鉴于地质勘探由无资质的甲学校土木工程系勘探，所提供的承载力与桩检报告所反映的地基承载力有一定差异，要求甲学校委托有资质的勘探单位重新勘探。案例（续）11月，甲学校又委托市规划建筑设计研究院进行勘察，结论及建议为：“该场地第5层粉质粘土的极端阻力标准值qp=1300kpa，第6层粉土与粉质粘土的极端阻力标准值在北部，东部为qpk=1200kpa”，“在西部、南部为750—900kpa.“对成教楼需进行基础加固”。案例（续）之后，甲学校又委托原设计单位机械工业部第四设计院对基础机械更改设计。2000年3月13日，该研究所依据市规划建筑设计院的勘察报告对成教楼基础进行了更改设计，在《设计更改通知单》明确更改原因：“因甲方（甲学校）所提供的地质报告有误。”案例（续）2001年3月10日，丙公司起诉称：因甲学校提供的地质报告有误，起并一直隐瞒真相，造成日后多次鉴定和论证。乙公司和甲学校并对丙公司多次要求复工相互推诿，造成无法复工，致使丙公司施工机械台班费、利息、管理人员工资、建筑工具租赁等巨大经济损失。另外，丙公司已完成工程未结算，工程款被拖欠。故请求赔偿从1999年4月16日停工起至起诉前2001年3月6日止共计691天的停窝工损失，丙支付拖欠的工程款。法律及司法解释关于建设工程价款优先受偿权的规定《合同法》第286条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》1、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。2、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。3、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。4、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。5、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。案例2006年4月13日，福华建筑公司与丰兰公司签订了建设工程施工合同，由前者承建丰兰悦华购物中心营业楼工程，营业楼地上三层、地下一层，双方并对工程施工日期、工程价款等进行了约定。此后，福华建筑公司进场施工，工程于2009年6月25日竣工验收合格。经结算，丰兰公司尚欠福华建筑公司工程款1700万元。丰兰悦华购物中心营业楼地上三层，地下一层，总面积是19000平方米。其中，地上三层面积是16300平方米，房屋所有权人是丰兰公司，2009年8月10日取得房屋所有权证。地下一层建筑面积是2700平方米，房屋所有权人是张某，系通过抵债途径取得，2009年9月27日取得房屋所有权证。2006年至2007年期间，因筹建营业楼资金短缺，丰兰公司分八次向第三人殷某借款共计3000万元。由于丰兰公司无力按约定偿还借款，丰兰公司遂于2009年9月15日将丰兰悦华购物中心营业楼地上三层的部分商铺过户给殷某，以抵偿丰兰公司向殷某的全部借款及利息，房产局为殷某办理了房屋所有权证，建筑面积14300平方米。案例（续）由于丰兰公司欠付的1700万元工程款一直未予偿付，福华建筑公司多次催讨未果，2009年10月9日，福华建筑公司与丰兰公司签订《工程付款协议书》一份，约定：双方认定丰兰公司拖欠福华建筑公司工程款本金为1700万元，考虑到实际情况，丰兰公司同意从2006年12月15日开始向福华建筑公司支付利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付，直到还清为止。如丰兰公司不能以现金方式支付给乙方，则丰兰悦华购物中心营业楼的房屋清偿所欠工程价款本金及利息。2009年11月10日，福华建筑公司向丰兰公司发一份催款书，但丰兰公司仍未按约定偿还工程款。2009年12月15日，福华建筑公司以丰兰公司为被告诉至某市中级人民法院，要求丰兰公司偿还拖欠工程款1700万元及利息，并主张对丰兰悦华购物中心营业楼享有优先受偿权。法院生效判决福华建筑公司有权在1700万元工程款及利息范围内，对其承建的丰兰悦华购物中心营业楼工程行使工程价款优先受偿权。案例（续）2010年5月，案外人殷某以丰兰悦华购物中心营业楼地上三层建筑面积14300平方米的商铺归其所有，一审判决认定事实不清、适用法律错误为由向该中级人民法院申诉，该院经审查对本案进行再审。再审法院经审理对工程欠款的事实认定与原审一致，但认为对于福华建筑公司优先受偿权的范围应当根据相关司法解释的规定和本案的实际情况进行限制。由于丰兰悦华购物中心营业楼地上三层建筑面积14300平方米的商铺、丰兰悦华购物中心营业楼地下一层已由殷某、张某分别通过抵债途径取得，并办理产权证书，故福华建筑公司不能对丰兰悦华购物中心营业楼的上述房产主张优先权。对于除此之外的丰兰悦华购物中心营业楼建筑面积2000平方米的商铺，福华建筑公司可以行使优先权。我国法律对抵押权人权益保护的规定《担保法》第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。《物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。