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第七章房地产经纪业务风险管理2本章主要内容第一节房地产经纪风险管理概述第二节房地产经纪业务中的主要风险第三节经纪业务风险防范3第一节房地产经纪风险管理概述一、风险的定义二、风险识别三、风险管理的目标和意义4一、风险的定义风险：损失发生的不确定性损失不确定性5二、风险识别风险识别的内容：风险因素风险性质和风险后果识别方法及其效果6三、风险管理1、定义：风险管理是指对风险进行识别、衡量、分析，并在此基础上有效处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。7三、风险管理2、风险管理的目标（1）损失发生前的目标节约成本减少忧虑心理（2）损失发生后的目标维持生存尽快恢复正常的经营秩序保证公司的持续发展8三、风险管理3、意义为公司提供稳定的经营环境保障经纪公司顺利实现经营目标促成决策的科学化、合理化9第二节房地产经纪业务中的主要风险信息欠缺引起的风险操作不规范引起的风险承诺不当引起的风险资金监管不当引起的风险产权纠纷引起的风险经纪业务对外合作的风险经纪人道德风险客户道德风险10一、信息欠缺引起的风险信息欠缺，是指房地产经纪公司或经纪人因客观条件的限制或一些主观上的原因，对房源的相关信息掌握不全面。房屋的质量产权上市许可证尽可能全面地掌握房源相关信息；对于不清楚的地方，当客户询问时，要如实告知。11二、操作不规范引起的风险虚报成交价乱收费伪造签名高报：向有关部门报告成交价时，所报成交价高于实际成交价。客户为了争取到更大金额的贷款低报：向有关部门报告成交价时，所报成交价低于实际成交价。客户为了少交有关税费如咨询费——指导价12国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30%。凡中介服务机构资格应经确认而未经确认、自立名目乱收费、擅自提高收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，由物价检查机构按有关法规予以处罚13《关于房地产中介服务收费的通知》房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费300-1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的0.5%。以上收费标准，属指导性参考价格。实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定。14三、承诺不当引起的风险房源保管风险服务协议风险其他随意承诺风险15服务协议风险经纪人小刘在与买家胡小姐签订委托合同时，根据胡小姐的要求，在合同的附加条款里注明：保证在一个月内办妥过户手续，如未办妥，将取消该项交易。由于该套房屋业主的共有人不同意出售，拖了一个月没有说服。因此胡小姐取消了该项交易。16四、资金监管不当引起的风险客户资金保管风险交易过程中资金流向监控风险客户资金代收代付风险17五、产权纠纷引起的风险产权瑕疵风险产权转移风险18五、产权纠纷引起的风险1、产权瑕疵风险二手房是否即将拆迁是否已经抵押或涉案被查封产权共有人意见19产权瑕疵风险房地产经纪人张某在为客户李小姐提供中介服务过程中，适逢星期六日不能到房管部门进行查证。仅凭业主一方面的陈述和业主出示的登记日期为六年前的房地产证，经纪人就代买房向业主支付了2万元的定金。星期一到房管局查询时发现该物业出了抵押给银行外，还因业主债务被某法院查封了。当张某再联系业主时，业主杳无音讯。最后张某只得向李小姐偿付了2万元现金。20五、产权纠纷引起的风险2、产权转移风险经济适用住房小产权房21《经济适用住房管理办法》购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分22小产权房从法律上讲，小产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”不具有商品房产权证的法律效力，不具有进行合法交易的资格，不是真正合法有效的产权证。23六、经纪业务对外合作的风险银行按揭风险同行合作风险24银行按揭风险按揭贷款是房屋交易发生后客户的一种选择方式，其核心是银行通过房屋抵押给贷款人提供贷款，一旦发生违约，抵押权人可将抵押房屋变现以清偿贷款余额。经纪机构对银行负有保证责任，承担二手房交易真实性，交易资料合法与真实性，抵押合同未办理前借款人违约时的保证责任。除此之外经纪机构还要对贷款资金的额度及流向负责。所以房地产经纪机构除了要了解出售房产的相关资料之外还要了解客户的还贷能力等问题。在没有百分之百把握之前对于客户提出的贷款额度及年限等不及作出承诺。25同行合作风险两房产中介勾结导演假女儿代父卖房2007年5月，武汉诚顺房产代理有限公司勾结武汉腾宇房产有限公司法人李红芝假冒房东女儿，与买房人签订欺诈合同，吃房款差价，收取定金5000元。26七、经纪人道德风险将房源和客户资料外泄；利用经纪公司房源与客源，私下促成双方交易，为自己赚取佣金；私自抬高房源售价，赚取其中“差价”；收大较大金额的服务佣金和订金后，携款潜逃。272007年10月，孙女士通过某中介公司购买了合江亭附近一处二手房，房屋手续刚办妥，孙女士就接到了数个装修公司的“骚扰”电话，孙女士说，从购买房屋至今，近一个月时间，已经有十几家装修公司轮番“轰炸”了，最让人吃惊的是，这些公司对房子的面积、方向、楼层以及入住情况都了如指掌。记者随便拨通了孙女士手机上一个装修公司的电话，装作即将装修的样子，在“了解”了该公司的价格后，记者问对方是如何知道这个手机号码时，对方马上警觉起来，随后敷衍道：我们公司具有很高信誉和资质，和成都的多家开发企业和房屋中介都有合作。随即便挂断了电话。28目前成都市市场上存在着一种专门从事向房地产销售人员购买客户资料的中介公司，他们靠买卖客户档案资料，从中吃取差价。现在一处普通楼盘的客户资料是2块到3块钱一家，而好的楼盘要5元以上。29房屋中介见习经理卷走10万元房款刘宇于2007年3月到广东省中山市某租售房地产顾问有限公司上班,同年5月8日任见习营业经理一职,负责该分公司的二手房销售工作。5月26日下午,刘宇在分别收取了两名客户支付的购楼首期款6万元和4万元后,携巨款逃离中山市。同年6月30日上午,刘宇在湖南省石门县老家被公安人员抓获归案,并缴获了赃款14000元和用赃款购买的手机和摩托车,其余赃款被其挥霍用尽。中山市人民法院以职务侵占罪,判决被告人刘宇(化名)有期徒刑二年,并责令其退赔82000元给被害单位某租售房地产顾问有限公司。30中天置业事件2007年11月13日，位于深圳罗湖区的中天置业评估有限公司总部大门紧闭。总裁蒋飞携2600万元巨款神秘失踪。这是深圳有史以来第一次发生房地产中介老总级的人物失踪。31八、客户道德风险“飞单”（或“跳单”）即买卖双方私下达成交易防止措施：看房前签订“看房委托协议”。利用伪造证件诈骗假房产证、假身份证等防止措施：对房源产权证、产权人身份等进行确认对经纪人人身安全的威胁322007年5月3日，李某和中介公司签订了一份房屋买卖居间合同。合同约定，李某委托公司为其提供适合购买的房源信息，如果经纪公司促成了李某夫妇购买房屋交易，李某夫妇按照购买房交易价格的1%支付公司中介服务费，此合同至2008年12月底前有效。在看过一次房后，李某夫妇表示不愿意购买该房屋，并要回了定金。2007年9月17日，中介公司得知，李某夫妇越过公司和原房主达成了房屋买卖关系，并办理了房产过户手续。33市民张苹夫妇买了套二手房，两口子住进不久，还沉浸在有了房子的喜悦中，不料突然接到法院传票——因为这套房子，他们莫名奇妙地成了被告，被要求退出房子！原来，他们买的这套房子，是卖房人伪造了一份公证书才将房子的产权过户给他们的。34第三节经纪业务风险防范一、主动进行风险识别二、正确对待风险三、风险防范措施35一、主动进行风险识别建立风险识别系统投诉处理应收款管理提高风险识别能力树立风险防范意识对可能发生的各类风险有所认识业务操作流程要尽可能规范化36二、正确对待风险原则：不能过于保守；不能盲目乐观合理承担风险“风险与收益对等”37三、风险防范措施对外承诺标准化权限控制与分配责任人的培训建立检查稽核体系风险转移