二手房转让的个人所得税

房子那些事儿-------由国五条说起二手房转让个人所得税课程名称：个人所得税----二手房转让培训对象：在职税务干部培训内容：二手房转让个人所得税应纳税额的计算及税收优惠等相关知识培训时数：四小时授课人：道高一尺魔高一丈•偷税秘笈之一-------“真真假假”（阴阳合同）•我们的对策：存量房交易纳税评估通过采集海量房地产成交数据，运用国际通用的房地产估价技术和计算机技术，评估存量房的市场公允价值，据此判断纳税人申报的真实性和合理性，对申报价格明显偏低且无正当理由的，依照评估值征收纳税人的应纳税款。•纳税评估的法律依据一、《中华人民共和国税收征管法》第三十五条纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；（二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（六）申报的计税依据明显偏低又无正当理由的；税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。二、《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2010]105号），第一条：各地要应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，堵塞税收漏洞。•偷税秘笈之二----“移花接木”（假赠与真买卖）“无偿”赠与•我们的对策：完善立法，堵塞漏洞只有以下情形下的无偿赠与可以免除个人所得税《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)第一条规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。•其他人之间的赠与行为，应依法缴纳个人所得税。•房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20％，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。例题•王石2012年1月将2010年1月购置的原价为300万元的房产无偿赠与田朴珺，赠与合同未标明赠与价值，市场评估价为500万元,2013年1月，田朴珺又将该房产转让给闺蜜范冰冰，转让价值为600万元（与市场价一致）。王石：俺老王一套房博美人一笑，送套房算啥？田朴珺：我与范爷同为美女，既是买卖也是交情。范冰冰：要问王总与俺闺蜜啥关系，哼，不说。•王石赠与田朴珺时双方应交税金：（假定不考虑城建税、教附加及其他合理费用）1、王石在赠与时应按营业税暂行条例实施细则的规定视同销售，缴纳“销售不动产”营业税500万元×5%＝25万元；2、田朴珺按“其他所得”缴纳个人所得税（500万元－0）×20%＝100万元（注：只扣除受赠人缴纳的税费，王石缴纳的25万元营业税不得扣除，在不考虑契税及其他费用的情况下此处为0）。假设一：田朴珺是王石的绯闻女友税费计算•田朴珺将房产再转让给范冰冰时（假定不考虑城建税、教附加及其他合理费用）1、田朴珺应交纳“销售不动产”营业税600*5%=30万2、田朴珺应交纳“财产转让所得”个人所得税（600-300-100-30）*20%=34万•王石赠与田朴珺时双方应交税金：1、王石在赠与时应按财税[2009]111号文件，免征“销售不动产”营业税；2、田朴珺免征受赠与环节个人所得税。假设二：田朴珺是王石的法定妻子税费计算•田朴珺将房产再转让给范冰冰时（假定不考虑城建税、教附加及其他合理费用）1、田朴珺应交纳“销售不动产”营业税600*5%=30万2、田朴珺应交纳“财产转让所得”个人所得税（600-300-100-30）*20%=34万课后思考一：半卖半送情形下赠与双方如何征收个人所得税？有偿赠与课后思考二：姐夫（与姐姐在婚姻关系存续期间内）无偿赠房给小姨子，小姨子要交20%的个人所得税吗？•偷税秘笈之三------“分分合合”（离婚避税法）•路边社评论：“此乃史上最高明之避税方法，至今无破解良方，被誉为偷税界之独孤九剑。”具体操作过程：第一步：买卖双方夫妻离婚；第二步：卖方房主与买方异性结婚，房产证加对方名；第三步：再次离婚，房屋归属买方异性；买卖双方各自复婚。如此，几度折腾，房子过户环节税收全免。延伸思考：离婚避税法应用了现行房产过户个人所得税免税政策中的哪一条条款？《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号）第四条规定（关于个人转让离婚析产房屋的征税问题）：通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。眉姐姐，这外头的人为了买房少交税，动的脑筋赶得上咱们宫斗呢根据现行《个人所得税法》及实施条例的相关规定，个人转让房产按“财产转让所得”项目计征个人所得税，适用20%的比例税率。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。个人所得税应纳税所得额的确定•应纳税所得额＝转让收入－房产原值－转让过程中相关税费－合理费用•一、确定转让收入•二、确定房产原值•三、确定转让过程中的相关税费•四、确定转让有关合理费用•对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。•第一步：确定转让收入•《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：•对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。湖南省地税局存量房交易纳税评估系统正式上线运行，主管地税机关对存量房评估价格与纳税人申报价格进行比对，纳税人申报价格符合客观实际的，以申报价格计税；申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估价格作为依据核定计税价格征税。•第二步：确认原值•财产原值，是指：建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用；纳税义务人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，由主管税务机关核定其财产原值。（一）房屋原值具体为：（国税发[2006]108号）1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。•特殊情形下的原值确定•个人转让离婚析产房屋所取得的收入,允许扣除其相应的财产原值和合理费用后,余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例（国税发[2009]121号）文件•受赠人转让无偿受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。（财税[2009]78号）•第三步：确定转让过程中的相关税金•转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税等税金。与转让房产相关税金与二手房转让相关税金（计征个人所得税前）3、教育费附加地方教育费附加5、土地增值税4、印花税1、营业税2、城建税营业税•住房自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。(财税[2011]12号文件)•湖南省普通住房与非普通住房划分标准普通住房同时符合以下三个条件1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在144平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下；非普通住房不同时符合以上三个条件者为非普通住房营业税•非住房个人销售或转让其购置或受让的不动产，以全部收入减去不动产的购置或受让原价后的余额为营业额。个人销售或转让其抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。•个人无偿赠与不动产，视同发生应税行为，按“销售不动产”税目征收营业税。•个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税（财税[2009]111号）（一）离婚财产分割（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人城建税、教育费附加、地方教育费附加•我省规定，转让房产以实际缴纳的营业税为计税依据，根据纳税人所在区域分别缴纳7%，5%，1%的城建税和3%的教育费附加，2%的地方教育费附加。印花税•住房根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税【2008】137号）的有关规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收印花税。印花税•非住房按“产权转移书据”征收万分之五印花税。土地增值税•住房：•根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税【2008】137号）的有关规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。土地增值税•非住房：据实征收转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让过程中缴纳的税金作为扣除项目金额。与转让房地产有关的税金，是指转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税，教育费附加视同税金予以