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合江县房地产市场调查报告（汇报文件）中铁工程设计院有限公司西南分院二0一四年一月Part1合江城市属性与社会环境合江县历史沿革合江县历史悠久，是长江上游建立最早的三个县之一。公元前135年，西汉时期，汉武帝刘彻派军经巴郡符关（现合江镇南关）到夜郎（今贵州省关岭县附近）说服了夜郎候归西汉，设置了犍为郡。元鼎二年（公元前115年），汉武帝又在益州部犍为郡下设置了符县，距今已有2100多年，北周保定四年（564年）改置合江县隶属泸州江阳郡。1983年6月，设泸州市，合江县隶属泸州市至今。区位关系合江县位于四川省南部，幅员面积2422平方公里。东部、北部与重庆市江津市、永川市接壤；南连贵州省赤水市、习水县，西邻泸县、纳溪区、江阳区；西南角接叙永县。县城合江镇位于赤水河与长江交汇的三角地带，距离泸州市32公里。全县总人口91万人非农业人口约13万人。区域交通习水县合江县区域交通公路：境内有合渝路、合习路、合赤路、泸合路等二级水泥路；高速路：“宜泸渝”高速公路和“成自泸赤”高速公路。“宜泸渝”高速公路将合江融入重庆“半小时经济圈”，成为四川省距重庆最近的县。“成自泸赤”高速公路，是出川入海运输大通道。两条高速公路的开通将使合江成为川、渝、黔结合部重要的交通节点和物流中心。水运：长江黄金水道在合江境内流长55公里，港口分布众多，年吞吐能力近千万吨。距合江40公里的国家一类开放口岸——泸州国际集装箱码头具有100万标箱的年吞吐能力，是四川及云贵北部地区最便捷的出海大通道，是长江上游最大的国际集装箱码头。铁路：合江距成渝铁路朱杨溪站20公里，隆泸铁路安宁站50公里。航空：距合江150公里的重庆江北国际机场是西南地区三大航空枢纽之一。距合江49公里的泸州蓝田机场是四川省第三大航空港。社会环境旅游资源丰富，2013年全县预计接待旅游人数290.5万人次，同比增长31.9%；实现旅游综合收入20.35亿元，同比增长37%。社会环境玉兰山风景区玉兰山风景区有森林面积4.5万亩，其中竹林1万亩。景区内有独具特色的丹霞地貌，南天门、一线天、夫妻泉等自然景观与人文景观融为一体，是人们休闲度假旅游观光的理想场所。玉兰山佛经岩社会环境佛宝古镇佛宝古镇历史悠久、文化蕴涵深厚，是四川著名历史文化古镇，是四川十大古镇之一，也是川渝黔生态旅游“金三角”文化旅游精品景区。合江经济发展综合分析2013年经济情况◆目前合江县县城建成区面积已达16.5平方公里，城镇化率达33.8％。◆预计，2013年全年年合江实现地区生产总值138.3亿元，地方公共财政收入6.69亿元；◆固定资产投资127亿元，社会消费品零售总额56.4亿元，城镇居民人均可支配收入20691元，农民人均纯收入8490元。◆2013年，全县规模以上工业增加值累计实现29.7亿元，同比增长11.7%，高出全市平均水平0.4个百分点，同比增幅位列全市各区县第二位。经济发展综合分析2013年经济情况◆2013年1—9月，合江临港工业园区入驻企业147家，累计完成投资129亿元。企业完成投资13.7亿元，销售收入98亿元，建成总面积达6.1平方公里，税收完成1.05亿元，实现了效益指标增幅高于经济指标的良性发展。◆2013年1－9月，港口货物吞吐量达到381万吨，同比增长20.9％；全县物流业增加值实现6.02亿元，同比增长11.2％（扣除物价指标10.4）。◆预计2013年，全县物流业增加值实现8.85亿元，同比增长11.5％,全港口货物吞吐量达到600万吨，同比增长16％；。培育营业额达3亿元以物流企业1家，1亿元以上的物流业4家。经济与社会环境小结1、合江县地处成渝经济区环渝腹地区块的重要位置，川渝黔区域合作的桥头堡、川渝黔结合部重要的现代物流中心、区位优势独特；2、形成了铁路、公路、水运“三位一体”的现代化交通网络，交通便捷；3、经济发展稳健，人民生活水平及消费水平稳步提高，宏观经济环境良好；4、以工业为主导，一、二、三产业平稳发展，旅游业发展迅速；5、城镇居民的可支配收入和消费力逐年提高，为房地产市场的发展提供了有利条件；Part2合江城市规划合江县城市规划“东连西扩北进”的城市发展思路。合江县城市规划合江以“打造川黔渝合作示范区、江南新区重要增长极、重庆第一后花园”为目标，确立了“东连西扩北进”的城市发展思路。规划到2016年，县城建成区面积达25平方公里，人口25万人；到2050年，建成区面积60平方公里，人口60万人。东连——以“产城一体”为目标，规划建设9公里长、40米宽、双向4车道的产城大道，联系旧城组团和临港工业园区，实现园区与县城的深度融合。临港工业园区规划设计由18平方公里拓展至40平方公里，构筑承接重庆产业转移，打造川南化工基地，推进工业强县战略的大平台。合江县城市规划西扩——是将占地4平方公里的县城西扩新区规划为集中展示“荔城”特色文化和滨江生态的新城区。以荔城迎宾大道、滨江路上延工程为拉轴，荔枝文化广场、西扩2号路为横轴，形成“两纵两横”的主体框架；规划了太平洋购物公园、尚西国际、风林绿洲等商业中心；新区小学、新区中心、新区医院、政务中心等配套公益设施；荔枝文化广场、滨江音乐广场、滨江湿地公园、城西湿地公园、生态体育公园、滨江公园等主题景观休闲场所。合江县城市规划北进——主要是打造江北新城，着力推进县城跨江展翼发展。在长江以北规划建设50平方公里的江北新城，江北新城主要分半岛城市中心区、西岸高档住宅休闲区、东岸教育居住区、中部城乡统筹居住区以及总面积达30平方公里的新城生态观光农业及旅游中心六大组团。旅游——将努力把福宝古镇－玉兰山景区创建为国家5A级旅游景区。加强与渝黔周边地区在资源开发、线路统筹、市场营销等方面的联动，共同打造区域旅游品牌。力争到2016年，实现旅游综合收入50亿元，努力把合江建成川渝黔旅游金三角中风景最美、环境最好、档次最高、服务最优、交通最便捷的原生态休闲度假旅游中心，成为重庆的“第一后花园”。Part3房地产市场分析合江县房地产项目分析主要项目分布新城区房地产市场分析典型楼盘分析项目名称尚西国际地址合江县荔城大道北侧、荔枝文化广场旁建筑规模28万方（住宅面积14.69万㎡，商业面积6万㎡）建筑风格简欧销售均价元/㎡5500元物业形态高层、小高层产品1、项目分四期开发，一、二期已售完，目前销售三期，三期共5栋25层，两梯5户；面积70㎡1户，90㎡1户，100㎡2户，115㎡1户，两房—三房；主力户型100——115㎡。2、商业：6万方，临街独立3层商业；1层2.6—4.2万元/㎡；2层1.5——1.8万元/㎡；3层9000——1.2万元/㎡；3、住宅定位为高端；车库住户比：1:14、打造合江商业综合体，集合购物、休闲、餐饮、娱乐、观光多功能复合于一体。房地产市场分析尚西国际效果图房地产市场分析尚西国际户型图房地产市场分析尚西国际户型图房地产市场分析典型楼盘分析项目名称江语长滩项目地址滨江路建筑规模21万方（住宅面积12.5万㎡；商业面积：3.6万㎡）建筑风格ArtDeco销售均价元/㎡5300元物业形态高层产品1、项目分四期开发，一、二期、三期基本售完，目前销售四期，四期共7栋30层；2、7——9号楼两梯4户，面积：2户117㎡，2户132㎡；10——13号楼两梯5户，面积90㎡2户，110㎡2户，126㎡2户，三房；商业：3.6万方，临街独立商业，局部三层，1层2.3万元/㎡；2层1万元/㎡；3、住宅定位:高端，车库住户比：1:14、商业：酒店、超市、欧洲风情商业街；房地产市场分析江语长滩效果图房地产市场江语长滩户型图建筑面积:117㎡建筑面积:90㎡房地产市场江语长滩户型图建筑面积:126㎡房地产市场典型楼盘分析项目名称太平洋购物广场项目地址合江新区四转盘荔城大道与符节路交叉口建筑规模20万方（住宅：5万㎡，商业9万㎡，车库约3.5万㎡，酒店及公寓约2万㎡，设备用房约0.5万㎡）建筑风格现代销售均价元/㎡4800—5600元物业形态高层产品1、项目住宅共5栋20—22层高层，两梯四户；3、4号楼面积：90—120㎡，两房—三房；5号楼面积：107—134㎡，三房；6、7号楼120㎡，三房；2、主力户型115——125㎡的三房为主；商业：9万方，其中品牌百货集中卖场约4.5万平方米（为自持物业），商业步行街约4.5万（预计2014年预售）3、太平洋购物广场集太平洋百货、大型连锁超市、商业步行街、星级酒店、品牌餐饮、休闲娱乐、高端住宅于一体。房地产市场太平洋购物广场效果图房地产市场太平洋购物广场户型图房地产市场太平洋购物广场户型图合江房地产市场小结◆目前合江房地产市以刚性需求为主，改善型需求为辅；市场上供应的项目不多，呈现出供略小于求的现状；◆市场供应物业类型主要以高层为主，单层两梯四户、五户；面积区间以70—130㎡两房、三房为主；◆户型赠送面积较大，最高赠送达20㎡；◆刚需客户购买户型以90—105㎡左右的小三房为主；改善型客户购房以110——125㎡的三房两厅两卫户型为主；◆商品房建面均价约4900元/㎡；尚西国际项目最高售价已达到5800元/㎡；◆建筑风格以现代、简欧风格为主；◆刚需购房客户主要来自合江周边乡镇，以外出务工人员为主；改善型购房客户主要以合江城区和乡镇教师、公务员等高收入人群为主。合江商业分析合江现有商业分布情况合江现有商业主要聚集在一转盘老城核心商圈，少岷路沿线和滨江路沿线。位于四转盘的新城商圈正在建设。现有商业分析一转盘商圈合江县老城商圈位于少岷路与建设路交汇处,被称为“一转盘”。该商圈是目前合江商业最集中，人气最旺的商圈。现有商业分析一转盘商圈该商圈聚集了大量的超市，百货商场，服装专卖店、酒店等；超市主要有重百超市、汇通超市、华联超市，重百超市规模较大，约3500㎡；百货商场主要有五合春天和天马华联购物中心，五合春天百货较大经营面积约7000平方米；五合春天百货商铺部分租赁、部分招商，租金80—180元/㎡.月，招商商铺采用扣点经营方式，扣点13%——20%。主要经营中低端产品。一转盘门面售价4.5——7万元/㎡，租金150—550元/㎡.月。目前无空置门面。现有商业分析少岷路商业少岷路约2公里长，双向六车道，是连接老城与新城的主要通道。商业主要分布在少岷路南北两侧，商铺以两层底商为主，主要经营业态以服装、家居建材、餐饮、宾馆、酒店等。租金100——150元/㎡。滨江路商业现有商业分析滨江路约2.5公里长，商铺以一层底商为主，滨江路商业以餐饮、休闲、娱乐为主，聚集了大量的饭店、茶楼、酒吧、KTV等；租金：50—70元/㎡.月现有商业市场小结1、合江商业基本上以传统百货和临街门店为主要商业类型，传统商业痕迹比较浓厚；2、老城核心商圈“一转盘”商圈百货以中低端品牌为主，服装专卖店以国内三四线品牌为主；3、超市以中小型生活超市为主；位于一转盘的重百超市为目前合江经营面积最大的超市，面积不足4000㎡；4、老城商圈因用地局限，开发受限制，商业体量不足，导致无品牌大商家入驻；5、老城商圈商业业态单一分散、规划落后、停车不便、对商业经营有一定影响；6、城西新商圈有几个商业体量较大的项目正在开发建设，商业体量约20万方，未来合江商业竞争比较激烈。Part4项目分析项目区位关系项目位于老城区，紧邻赤水河和县道广场路，距老城核心商圈约1公里。项目地块区位项目地形地貌项目四至项目位于老城区离老城核心商圈约1公里，项目地块南临赤水河及滨河大道，西临利城半岛一二期，北临008县道，西临城市支路和居民区。地块北高南低，地块内有一定高差。项目商业价值分析项目基地商业价值项目优势劣势分析◆项目紧邻老城核心位置，周边1公里范围内有学校、医院、大型超市商场，有明显的区位优势；◆项目南面紧邻正在建设的滨河大道，北临008县道，交通便捷昭示性强；◆南面临赤水河与习水河的交汇处，稀缺的自然资源有利于项目打造高端住宅项目。◆项目东面临老城居民区，房屋破旧且环境较差，对项目的整体环境有一定影响；优势劣势Part5项目定位项目总体定位合江滨江新城生态宜居城休闲商