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城市轨道交通为枢纽型网络城市提速演讲嘉宾：2018.6.14广州市轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发实践与探索2目录01政策出台背景0220年实践回顾03新时代实践及探索3广州市轨道交通建设概况2017年运营：13条线，里程391公里，车站231座在建线路：里程322公里，车站135座规划到2020年：里程621公里，车站305座规划到2023年：里程843公里，车站443座规划到2025年：预计里程1000余公里第三期建设规划图（2017-2023年）共10条线，里程259公里广州市城市轨道交通第三期建设规划（2017-2023年）广州市城市轨道交通第三期建设规划调整（2018-2025年）2025年广州1025km，的出处答：何工提供的数据二、广州市城市轨道交通在建线路依据报国家发改委广州市建设规划中期评估报告及建设总部最新数据三、广州市城市轨道交通第三期建设规划（2017-2023年）批复待建线路（依据批复的建设规划、可研报告或可研报告评估结果）报国家发改委广州市建设规划中期评估报告及建设最新数据4广州市轨道交通建设概况2020年1000公里北京2020年800公里上海广州2020年600公里5政策出台背景01一、广州构建枢纽型网络城市，提升城市品质二、国家支持广州建设综合交通枢纽示范城市三、粤港澳大湾区战略下广州土地集约利用水平有待提高四、广州探索轨道交通投融资及土地综合开发机制创新6《关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》建设互联互通的国际综合交通枢纽，构建枢纽型网络城市格局。一、广州构建枢纽型网络城市，提升城市品质构建服务广州市域的疏密有致的多层次城市轨道网络省会国家重要城市历史文化名城国际综合交通枢纽商贸中心交往中心科技产业创新中心《国务院关于广州市城市总体规划的批复》（2016年）城市性质至2020年600公里以上2016年8月广州市人民政府出台7《国务院关于广州市城市总体规划的批复》（2016年）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》《国家发改委关于打造现代综合客运枢纽提高旅客出行质量效率的实施意见》（2016年）中提出：广州为国家重要中心城市、国际商贸中心，要着力提升枢纽现代化国际水平，打造国际交通枢纽。二、国家支持广州建设综合交通枢纽示范城市“十二五”交通枢纽与集约用地政策“十二五”以来，国家出台一系列政策文件，支持建设综合交通枢纽，打造绿色出行交通体系，同时推动土地集约高效利用。《国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见》（2012年）《国土资源部关于节约集约利用土地规定》（2014年）《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（2014年）《住房城乡建设部关于印发城市轨道沿线地区规划设计导则的通知》（2015年）2016年10月，国家发改委、广东省人民政府、广州市人民政府三方共同签署合作框架协议，共建综合交通枢纽示范工程。部省市合作打造交通枢纽示范工程国家十三五规划与广州城市总规部署8三、粤港澳大湾区战略下广州土地集约利用水平有待提高名称范围地域面积（万平方公里）2016年人口（万人）2016年GDP（万亿美元）人均GDP（万美元/人）地均GDP（亿美元/平方公里）粤港澳大湾区9市+2特区5.6565001.382.120.24其中：广州市11个市辖区0.7414040.312.210.42东京湾区东京都+千叶县+神奈川县（横滨）0.9826001.586.081.61其中：东京都东京都区部23区+多摩地区+太平洋诸岛0.2113001.18.465.24其中：东京湾边缘区千叶县、神奈川县等边缘地区等0.7713000.473.620.61粤港澳东京湾VS9三、粤港澳大湾区战略下广州土地集约利用水平有待提高粤港澳大湾区GDP总量已接近东京湾区，但人均GDP仅为东京湾区的35%，地均仅为15%；从核心城市来看，广州市人均GDP仅为东京都的26%，地均仅为8%；即便与东京湾边缘地区比较，广州市总体发展水平及土地利用效益与东京湾边缘区仍有一定差距；因此，广州市亟需构建多中心组团的枢纽型网络城市，加大城市基础投入，加快产业转型升级，提高土地利用节约集约水平，推动粤港澳大湾区协调发展。GDP总量人均GDP地均GDP粤港澳东京湾相当VS35%15%广州东京都VS26%8%广州东京湾边缘VS61%69%28%66%10《实施细则》是操作层面的主要指导文件，直接指导广州市轨道交通第三期线网的综合开发工作，以下主要解读该政策。综合开发工作方案土储实施细则和机制综合开发实施意见投融资机制综合开发实施细则十二五期间十三五期间四、广州探索轨道交通投融资及土地综合开发机制创新一号线建设期间广州市自90年代起，学习香港地铁，探索地铁投融资机制创新，以及沿线土地储备及综合开发，出台一系列政策：探索以地换路的实践1120年实践回顾02一、20年政策迭代二、20年土地资源三、新时期使命与进展四、新时期政策与工作亮点12一号线30亿十二五500亿十三五1500亿十三五调整2600亿1997年2012年2015年2017年100km800km1000km300km一号线30亿地块•地块数量：27个•筹资目标：30亿元十二五500亿地块•地块数量：39个•土地面积：1069公顷•筹资目标：500亿元十三五场站综合体地块•地块数量：33个•土地面积：521公顷•筹资目标：920亿元规划里程时间节点房价约3千元/m22000km房价约1.5万元/m2房价约5万元/m2一、20年政策迭代13城市发展：人口从1200万到2000万，从主城区到都市圈再到大湾区的发展；房价水平：房价从3000元/平方米增长至5万/平方米，16倍的增长；地铁建设：从300万到500万，再到800公里的跨越，年均投资强度从150亿到400亿元；运营服务：客流量从700万到1000万，再到1500万日的飞越，运营成本快速上升。土地征储项目征地&前置审批用地代征代管项目征地、政府收储、金融运作、市区村企合作开发范围红线内开发整合周边、统一规划，主导片区，多方合作一、20年政策迭代1997年2005年2010年2015年2020年2025年客流量1.0时代2.0时代3.0时代4.0时代里程数到2035年广州将是世界级大湾区的核心城市，地铁线网里程将是世界第三，广州地铁将进入后建设时代，因此未来10年是广州地铁的重要战略转型期！建设线路1号线5km116km77万211km300万300km500万500km800万2/3/4号线5/6/8号线7/9/13/14/21号线10/11/12/13/14/18/22号线资金筹划综合开发摸索30亿地块划定地块27个开展500亿地块土地储备，选定39个地块谋划全面一体化探索期起步期加速期扩展期综合发展期全面发展期新一轮策划选定33个场站综合体项目征地政府收储政府注资综合融资功能定位交通复合发展：交通+便民+公益+文化+开发战略转型期未来10年14通过总结20年线网建设TOD土地融资探索与实践，本轮场站综合体土地融资对广州地铁的目标更高、要求更多、难度更大。从建设可持续到发展可持续，从建+运到多维服务的延伸线网建设阶段用地情况资金来源执行情况第一期（30亿）基于地铁建设形成的融资地块共20块，位于越秀区、荔湾区地铁1号线沿线，用地面积每宗0.5~2公顷；拆迁安置用地7块。征拆费用为地铁建设资金；政府划拨安置用地，居民获得异地集中安置或货币补偿2000年前后陆续完成13块融资地块，7个安置地块的征收、供地和开发，其中部分融资地块当年为“毛地”出让；其余地块将陆续盘活第二期（500亿）阶段一：28个地块（20+8）全部地铁统筹征地、代政府收储阶段二：39个地块（33+6），取消地铁土地储备职能，地铁统筹6个车辆段用地征收，约占用地12%；市土发中心统筹32个枢纽地块收储出让，约占用地88%车辆段用地征拆由地铁建设资金出资；枢纽用地征拆资金来源于市土地开发中心土地储备成本。目前，已出让4宗，出让金收入约200亿元；官湖车辆段为2017年底以出让，萝岗、水西、镇龙、白云湖车辆段盖板已基本建成，其余地块均正在推进收储、出让工作。第三期（1500亿）共33块用地，多位于番禺、白云、萝岗、荔湾（芳村）等外围城区，车辆段用地面积约20~30公顷；枢纽用地面积每宗约5~6公顷车辆段用地征拆由地铁建设资金出资；枢纽用地征拆资金由企业自筹市区土发中心已收储用地（可四同步，如陈头岗停车场）需征收车辆段用地（地铁工期同步，如庆丰停车场）需征收枢纽用地（周期不可控）均是以土地换资金、以土地换轨道的思维，是建设可持续逻辑下的TOD探索。一、20年政策迭代三次探索与实践新时代的土地融资15在各时期政策指导下，通过线路建设和沿线土地储备，形成可开发的土地资源42处：存量车辆段十二五场站综合体十三五场站综合体213十二五场站综合体（9个）•车辆段7个•一般站点2个存量车辆段（7个）•车辆段7个十三五场站综合体（26个）•车辆段8个•一般站点18个二、20年土地资源16使命：地铁+城市建设运营服务商三、新时期使命与进展发挥市属国企大平台的优势，整合市国资资源，打造广州地铁商业经营、文化创意、科普教育、健康护理、社区服务等多个领域的品牌。城市发展的TOD开发的公共资源的推动者践行者整合者经济新常态下，房地产行业总体平稳的背景下，随广州多中心组团的枢纽型网络城市的扩张之势，结合政府扩容提质、产城融合、完善公共服务的要求，采用地铁+产业+公服的TOD开发模式，推动城市扩张，分享发展红利。依托地铁建设，创新广州地铁特有的用地整理、规划统筹、资金平衡的TOD开发模式，引领行业发展。17市区联动+政企合作，资源整合+城市合伙，促进场站综合体项目落地生根地铁+城市建设运营服务商三、新时期使命与进展18按照《实施细则》工作要求，对第三期十条线113个站点沿线进行土地摸查，共摸查出33个场站综合体用地，用地400公顷，18片综合开发用地，用地1400公顷。经对33个场站综合体、正在推进的车辆段及其他地块收益测算，筹集资金700多亿元与建设资金需求基本可平衡。最新进展：33个场站综合体概念方案已于2018年5月9日通过主任委审议三、新时期使命与进展23个远期开发控制52个便民设施/微改造5个地下空间开发10条线113个站点25个站点8个车辆段33个场站综合体1400公顷18处周边综合开发400公顷19（一）四个实施目标引领综合开发建设现代化综合换乘系统，改善出行条件；完善城市综合服务，提升城市品质，塑造城市新风貌；推进土地储备，实施综合开发，实现土地高效集约利用；筹集轨道建设资金，实现运营补亏资金，创新轨道交通投融资机制。四、新时期政策与工作亮点换乘体系城市提升集约用地轨道筹资20《实施细则》将开发用地分为场站综合体和周边土地综合开发两类：场站综合体站点：用地约5公顷车辆段：约25-40公顷周边土地综合开发站点周边800m（二）两条工作主线，责权明晰四、新时期政策与工作亮点政策统筹，专业协同规划引领，储备先行按零换乘一体化建设运营要求，构建轨道交通场站及相关设施布局协调、交通设施无缝衔接、地上地下空间充分利用、轨道运输功能与城市综合服务功能有机衔接的一体化建设项目。在以轨道交通场站综合体为中心的800米半径区域范围，建立集交通、商务、商业、文化、教育、居住为一体的城市复合功能区。场站综合体实施主体：由市属轨道交通投资建设主体统筹场站综合体规划、设计及建设。主要工作：负责组织综合体概念方案、综合开发规划方案、规划设计方案等的编制及报建，开展用地选址，负责土地及房屋征收协调、落实征收及建设资金等工作。周边综合开发用地实施主体：市土发中心负责统筹主要工作：统筹土储、参与规划编制21800M场站综合体项目：零换乘+一站式服务已于2018年5月9日通过主任委审议《场站综合体零换乘一体化设计》：进行建筑精度的上盖方案设计，与站体建筑设计深度匹配，使上盖立体都市能与