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合肥房地产投资调查报告杭州万信投资2011.3前言：本次调查主要分三个部分对合肥市区进行房地产投资调查，主要为宏观概况（包括人口、交通、规划等）、经济情况（包括GDP、人均可支配及消费情况、恩格尔系数、固定资产投资和房地产投资情况）、区域房地产市场研究（供求关系、房价走势、分布特征、项目分布调查）。★合肥市辖区分瑶海、庐阳、蜀山、包河四区，肥西、长丰、肥东三县。市区总面积839公里。★合肥市户籍人口491万人，常住人口580万人，其中市区户籍人口209万人，常住人口300万人。城市化率62%★合肥市为中部五市发展最快的城市。★中国社科院面向全球发布《2009-2010全球城市竞争力报告》合肥荣膺“全球最佳案例城市”。★在2010年中国城市竞争力排行榜中,合肥位居全国第22位，位列全国10个最具潜力的二线城市行列。★综合开发研究院6月17日公开发布:合肥金融中心指数排名第十位。居住用地商业金融用地行政办公用地工业用地179221022700050010001500200025003000200820092010GDP合肥近3年GDP(单位/亿元)合肥在09年、10年的GDP增长率分别为17.3%，28.9%，是全国平均水平的近三倍。说明合肥投资产出力度大，速度快。17158186001600016500170001750018000185001900020092010合肥近两年城镇人均可支配收入(单位/元)对比合肥1.86万杭州2.46万中国平均1.91万元合肥城镇居民人均可支配收入略低于全国平均水平，人们富裕程度水平居中下。合肥产业比重552.542.5第一产业第二产业第三产业产业结构第一产业第二产业第三产业合肥产业比重5%52.5%42.5%杭州产业比重3.70%47.80%48.50%全国平均产业比重10.60%46.80%42.60%合肥第二产业比重比较大，说明其工业、建筑业发展较好。第一产业比例小，说明其城镇化程度高。1838246830670500100015002000250030003500200820092010固定资产投资单位：亿元合肥2009,2010年房地产投资增幅分别是34.3%和24.2%，处在中国第一位。说明近几年合肥房地产、基础设施等发展迅速。物业类型以住宅为主，商业地产占住宅的1/5。供求基本持平，但是目前当地成交量相比去年同期有明显下降。住宅面积与销售成交比例图消费者对于住宅购买的区域选择倾向比例祥源多特公寓均价：7700元旺角香水岸均价：6500元大富绿洲均价：6100元万科金域华府均价：11000元万和新城广场均价：7200元博奥名苑均价：6800元建业领翔均价：8000元瑞泰江南花园均价：5300蓝筹星座均价：6400元悉尼阳光均价：7300元瑶海区预计均价：7000元景隆现代城5800元博奥名苑6800元恒大城5600元淮矿和平盛世7700元华润紫云府7800元格兰云天花园11000元庐阳区预计均价：6500元翔园多特公寓7700元云顶雅苑4800元旺角香水岸6500元大富绿洲6100元望城公馆6800元中铁国际城6100元蜀山区预计均价：9000元悉尼阳光7300元新华国际广场9000元万科金域华府11000元建业蓝翔8000元新都万象新天8500元黎阳嘉苑6400元包河区预计均价：10000元碧湖云溪（别墅）16000元信达好地坊7200元琥珀新天地6900元兰亭公寓8700元万达公馆13000元和昌都汇华府7600元注：以上列举项目均为新盘在售一手房价王老吉的成功“怕上火，喝王老吉”，近年来，饮料行业的一匹黑马罐装饮料王老吉脱颖而出，一鸣惊人。透过下面一组数据，我们不难看到王老吉的增长速度，王老吉2002年销量1.8亿元，2003年销量6亿元，2004年销量15亿元，2005年销量超过25亿元（包括利包装），2006年销量更是超过了35亿元。在南方一些地区的宴席上，“茅台酒、中华烟、王老吉”已成为不可缺少的几小件，打麻将熬夜、运动、看球赛后喝一罐王老吉更是成为一种时尚。那么，是什么原因使王老吉引爆凉茶市场，迅速飙红呢？一、王老吉-渠道通路模式：在销售模式上，王老吉采取总经销制，1个总经销商负责一个区域，经销商下面可发展多家邮差商（分销商），如批发邮差、餐饮邮差、士多邮差、夜场邮差、特通邮差、商超邮差、综合邮差等。这种营销模式很好地控制整个价格体系，也保证各个分销环节的高利润，提高销售商的积极性。;王老吉-营销经费管理1、经费预算：王老吉营销费用使用采取预算制，从大区到办事处到联络站，每个季度都有相应的费用进行推广活动，大楷有消费者促销、通路促销、终端形象三项，消费者促销包括全国性品牌推广活动、赠饮促销、商场买赠、公益活动赞助、社区推广等；通路促销包括终端（批发）陈列、终端（批发）拓展、批发促销、商超促销、团购、竞品打击等；终端形象包括终端形象包装、经销商车体广告等，费用预算明细到每月应开展活动。2、经费使用：王老吉的费用使用很灵活，各大区、办事处、联络站的主管可根据自己市场状况，因地制宜制定方案进行使用，而且必须使用完，与其他公司一样，都按“提案—批复—执行—核销”的流程进行。王老吉-五星渠道网络拓展王老吉的渠道分现代、批发、小店、餐饮、特通五个渠道，王老吉在饮料市场迅速走红的秘诀是“快”字，就是同时快速启动五个渠道，用他们的话形象来说是用五条腿走路。王老吉渠道的分销网络建设采用RMS系统（线路管理系统），业务人员每月15日和30日要上报他们所掌控的五个渠道的客户资料，后勤人员负责录入RMS系统，及时进行补充更新，RMS系统最大的特点是相同的客户资料不能重复录入，可反映某个业务人员的工作量大小、工作进度，以及某地区的人均产值等。王老吉各个渠道的操作要点：1、现代树形象现代渠道的入场费、堆头费等费用由王老吉承担，产品由当地经销商直接供货。现代（KA）渠道操作的基本准则第一条是比竞品位置显眼、多、时间长单支王老吉零售价永远保持3.50元/支，禁止搞特价促销，搞特价永远是6联装和12联装。2、批发上规模：王老吉在流通渠道主要发展有一定配送能力的邮差商（分销商），分区域分渠道进行覆盖小店、餐饮、特通等终端店，要求签约的邮差商能压300-500箱货以上。批发渠道的活动大多采用常规的搭赠促销手段，例如平时搞35搭1，旺季时搞30搭1，先由经销商垫付，活动结束后核销。但往往采用限时限量活动方式，如某个经销商本次促销活动只能限量核销1-2万箱。3、小店建网络王老吉每个办事处的业务人员大约有80人，在日常管理中，要求每个业务人员每人每天要拜访35家终端点，每人每天要开发3家新客户，每人每天要张贴30张以上POP，每人每天要包3个冰箱贴，用量化管理强力开发、建设终端网络，搞“人海战术”同时采取类似当年徐根宝“抢、逼、围”的足球战术，在终端市场上与竞品抢客户，在货架陈列上逼竞品，在生动化上围竞品，这就是王老吉强势的终端所在。4、餐饮搞拉动餐饮渠道是王老吉发家的地方，在餐饮搞拉动，主要是赠饮活动，让消费者品尝王老吉的味道，向消费者宣传其下火的功能，同时培养目标消费者。在一个中心市场（省会城市），王老吉每月的品尝品有500箱以上，投入很大。推广方式是招聘促销小姐，每人每天40元，每个点提供12-24支品尝品，每支产品要求冰镇1小时以上，倒6小杯给6个客人喝，最后凭空罐和拉环核销。5、特殊通路渠道找突破：王老吉的特通渠道主要是网吧和夜场，网吧的主要操作手段是给陈列费，提供品尝品，提供冰桶，也搞公关营销，对网吧工作人员进行收集拉环兑换小礼品活动。夜场的主要操作手段是请导购、提供品尝品和联合促销，王老吉夜场导购员的工资高达80元/天；刚入场时给夜场搞每个包房免费提供1支王老吉的活动；或与**啤酒搞联合促销，买1打啤酒赠送2支王老吉，现在也尝试营销创新，用王老吉兑红酒。