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目录宏观市场分析区域市场分析市场调研结论项目营销建议宏观市场分析——1.1城市发展规划滨州地理区位：黄河三角洲重要城市滨州市位于黄河下游，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和经济开发区，版图面积9600平方公里，人口373万人。滨州交通：三大经济圈交汇处，交通便捷滨州处于环渤海经济圈的中间，是济南经济圈、胶东经济圈和京津塘经济圈的交汇处，交通便利，济青高速、滨博高速、京滨高速和205、220国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通道。津汕高速大高至鲁冀界段、威乌高速辛庄子至邓王段、滨德高速、黄大铁路滨州段、黄河公铁两用桥、中国滨州大高通用航空城、滨州万吨级港口等一大批基础设施建设项目正在加紧建设。滨州城市定位滨州特色的自然生态园林型、科技现代工业型、物流旅游开放综合现代型现代化中等城市的总目标，加快实施城市化战略，增强完善城市功能，提高辐射力，把滨州打造成黄河三角洲中心城市。科技现代工业城市物流旅游开放综合城市自然生态园林城市滨州城市规划：新老城区结合，全面发展。将老城区的改造和新区建设紧密结合，实现区域功能互补。突出城市的生态功能，建设“四环五海”。围绕“一个中心，一个龙头、南北城市带”组团式、连带型城市群的建设，全方位推进城市建设。中心南环西环北环东环宏观市场分析—1.2社会经济概况(亿元)增长（%）滨州经济持续增长，且增幅逐年提高，2019年爆发式增长，全市GDP519.5亿元，增幅高达27%，远远高于全省15.3%的增长速度。2019年虽然增长稍慢但按可比价格计算，也比上年增长17.7%，增幅比上年提高0.5个百分点。从以上数据可以看出，滨州市宏观经济从2019年开始保持着稳定且较高的增长速度，且经济综合实力进一步增强。的速度增长，人均GDP18031元。但与全省平均GDP20190元相比还有一定差距。2019年全年城市居民人均可支配收入突破万元大关，达到10286.1元，比上年增长14.2%，提高2.9个百分点，是2019年以来增长最快的一年；从人均GDP和城镇人均可支配收入来看滨州市人均消费能力已处在山东省中等水平。人均GDP及增长比例图0400080001200016000200001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年0.00%10.00%20.00%30.00%人均GDP增长（%）2019年GDP总值创下近年新高，达829.02亿元，人均GDP值突破20000元，达22273元，折合近2784美圆，根据相关理论和国际通用衡量标准判断，滨州房地产市场正进入一个快速发展的阶段。人均GDP按国际惯例,滨州房地产处于快速发展的阶段生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期1.2.3房地产发展各指标分析：居民收入、消费水平分析2019年城镇居民人均可支配收入11725元，农民人均纯收入4370元。2019年实现社会消费品零售总额208.57亿元，其中城市社会消费品零售额128.69亿元，城市居民人均年消费性支出7989元；农村消费品零售额79.88亿元，农村居民人均年生活消费支出2962.60元。人居收入与消费水平的提升将带动住房需求的增长。117257989128.6943702962.679.8802000400060008000100001200014000人均可支配收入（元）人均消费支出（元）社会消费品零售总额（亿元）城市农村滨州市三产产业结构滨州经济在发展过程中，不断优化三次产业内在的结构，三次产业之间的比例由2019年的18.54：50.62：30.84调整为2019年的11.7：62.1:26.2，第二产业获得了长足的发展。第二产业对经济的拉动作用由2019年的50.2％，提高到2019年的61.4％。2002年18.54%50.62%30.84%第一产业第二产业第三产业2006年11.70%62.10%26.20%第一产业第二产业第三产业宏观市场分析—1.3房地产市场概况社会固定投资快速增长2019全社会固定资产投资完成1044亿元，2019全社会固定资产投资累计完成1603亿元，年均增长53.5%；交通、市政、电力、邮政通讯等城市基础设施日臻完善，为滨州的发展提供了强大的动力。固定投资（亿元）0100020002005年2006年固定投资（亿元）滨州近年土地储备量增大，保证土地市场的供应量2019年滨州市储备土地13437亩，约占全省4%；2019年滨州市储备土地23746亩，约占全省5%；2019年滨州市储备土地24208亩，约占全省5.5%；2019年滨州市储备土地9833亩，约占全省3%。元/平方米，全省平均720元/平方米；2019年滨州市土地价格282元/平方米，全省平均792元/平方米；2019年滨州市土地价格332元/平方米，全省平均871元/平方米；2019年滨州市土地价格390元/平方米，全省平均958元/平方米。，每年递增率分别为25.2％、114％、2.5％、16.6％。竣工面积从2019年的35.8万m2增长到了2019年的50.85万m2，每年递增率分别为37.7％、－22.3％、20.17％、45.9％。滨州房产市场进入了快速发展时期。，每年递增率分别为25.2％、114％、2.5％、16.6％。竣工面积从2019年的35.8万m2增长到了2019年的50.85万m2，每年递增率分别为37.7％、－22.3％、20.17％、45.9％。总体市场特征滨州市经济保持良好的发展势头！GDP与人均GDP持续提升！人均收入与支出逐年提高，城镇居民购买力加强！固定资产投资稳步增长！二、三产业的发展，带来大量的市场机会！区域发展加快,城市化进程加快！各区域市场分析—2.1片区功能研究滨州市板块划分老城区：东起205国道，南至南外环路，西到渤海十一路，北至220国道。新城区：东起渤海十一路，南至南外环路，西到渤海十八路，北至220国道。经济开发区：东起渤海十八路，南至南外环路，西到西外环路，北至220国道。商业、生活中心政务、居住中心经济、工业区各板块功能比较交通配套商业教育市政老城区公交便利，路网发达完善商业中心系统完善齐全新城区路网发达，公交不便较完善社区底商较知名学校驻地政务中心开发区路网较发达不太完善路边便利店中、小学较齐全各区域市场研究—2.2老城区市场研究老城区区域状况：老城区是典型的棋盘状布局，有东西走向的黄河路和南北走向的渤海路分割形成，现在由于老城区的拆迁改造成本比较高，而可利用的土地又较少。所以开发建设项目相对较少。同时老城区的规划可置换出部分可利用土地，所以近期仍会保持项目供应。老城区产品特征建筑类型：以多层、小高层为主，其他类型较少户型面积：大都是90—130平米的两室两厅和三室两厅销售价格：均价在1600---2300元/平米销售情况：消化速度比较快，现有楼盘销售情况大都在80%以上总结：本板块土地供应量有限，开发项目较少，加之较高的区位认可度，完善便利的生活配套，板块内项目销售状况良好。随着老城区的规划改造，会有持续的土地供应，项目开发。老城区在售项目销售、价格一览表项目名称建筑面积（平米）销售情况均价（元）建筑类型主力户型滨职﹒北海嘉苑50000090%（一期）1600多层小高层两室、三室二十里堡小区约85%1800多层、小高层两室、三室华天滨中嘉园35000约90%1900多层两室、三室春晖都市花园103200约70%1900多层、小高层两室、三室领秀华庭40000约85%1800多层两室、三室名仕嘉园35000约90%2300小高层两室、三室、四室望湖花园100000约90%1600多层两室、三室客户群特征：大部分客户为滨州本地居民，已习惯于原有的生活氛围，倾向于在原居住区域内生活。部分位置较好的楼盘成为投资者青睐之所，如名仕嘉园。小部分客户群是在滨的外地人士。有稳定收入的职工，如公务员、事业单位职工成为购房主力。典型项目分析：名仕嘉园开发商:山东益动置业有限公司项目地址:黄河五路522号开盘时间:2019年12月占地面积:12000平米建筑面积:35000平米容积率:2.9绿化率:30%建筑类型:13层板式小高层外立面简洁现代,白色墙面砖,蓝灰色涂料板式小高层,一梯两户层高3米,地板采暖5000平米园林生活40米楼间距1600平方米的停车场户型组合:三室二厅一卫(主力户型)主力户型,约占35%面积约为122平米错层设计,一梯两户书房特色转角凸窗客厅大面宽,格局方正主卧大尺度飘窗主卧带飘窗开放式落地阳台面积约为109平米；主力户型,约占35%；一梯两户,南北通透；大面宽,短进深。户型组合:其他户型四室二厅二卫面积149平米二室二厅一卫面积94平米两室两厅一卫面积81平米三室二厅二卫面积137平米客户构成:客户构成：外地在滨州做生意的老板；在外地做生意的滨州人；投资者；当地普通居民59平米的小户型已售完；122平米和108平米的户型销售最好；122平米以下户型比122平米以上户型销售状况好；总体销量已接近90%；最低价格2300元,最高价格2700元。59平米108平米、122平米122平米以上