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小城村住宅项目建议（2017.5）聚变地产二零一七年五月目录Part1项目解读Part2找寻机遇Part3整体定位Part4聚变项目•项目区位•项目信息•项目配套•项目SWOT分析•区域价值判断•项目属性界定Part1项目解读Part1.1项目区位本案位于平遥小城村，东北临市政规划路，南至小城四路，西接秋雨二期小区。本案属于住宅项目，所属区域是城东区。周边生活配套完善，发展潜力巨大。出行南北惠济路，东西曙光街，交通十分便捷。本案位于平遥城东区，周边生活配套完善，发展潜力巨大本案位置Part1.2项目信息本案总建筑面积70930㎡，容积率2.75，共516户。Part1.3项目配套1公里范围内：项目周边配套中小学（岳壁第二中学、十九街小学）资源较为丰富。临近金融（邮政、农、工行）、医疗（社区诊所、第三人民医院）、通讯（中国移动）、便利超市（万福隆等）及餐饮、生活服务等，完全可以满足日常生活需求。本案周边，配套齐全，可基本满足日常生活需求本案位置第三人民医院Part1.4项目SWOT分析S.W.O.T.•土地成本较低•大环境交通通达性和便捷度较好•老城区，日常生活配套和教育配套齐全优势•周边城区形象老旧，影响项目形象和客群对区域的印象•规划路通期未确定，无主路直通项目劣势•平遥近年大力城建，未来升值潜力大•目前项目所在区商品房供应量极少，有很大的发展空间•项目所在区域缺乏高品质居住社区，本案可引领区域空白机会•平遥多处区域17年均有新增房源上市•项目施工进场道路不佳威胁Part1.5区域价值判断城东区是平遥城市扩张的必经之地作为平遥的腹地，城东区是平遥城市扩张的必经之地，且从周边属性来看，城东区域已经成为承接城区及周边刚需人群置业需求的首选之地。项目所处时机面临极好的发展机遇1、平遥城建城改范围扩大2、区域生活环境的改善3、古城新建打造旅游品牌化的启动和造势，棚改户需求分流4、秋雨小区的良好口碑以上诸多利好，使得项目区域具有极好的发展机遇。项目所处区域价格具有极大的可控空间平遥房价近10个月涨幅较大，2016年9月均价约4000元/平方米，至2017年5月均价已达4380元/平方米，涨幅9.5%。城东区域价格暂无明显上涨，销售价格策略可操作性极大。本项目客群：本区域现阶段是刚需置业的主要区域，根据本项目的基本条件和其他区域项目的客群来源分析：本项目定位主要满足客户的刚性需求，主要客群有：区域地缘客户（周边地区迁入平遥新居民），城区溢出型客户，其他客户（项目品质吸引）发展必经，性价比高，细分客群优势较大Part1.6项目属性界定坐拥成熟资源交通便捷生活配套齐全品质级高性价比快销盘项目所在城区为成熟城区，交通、医疗、教育、生活休闲等配套相对齐全出行南北惠济路，东西曙光街。交通较为便捷中小学资源较为丰富。临近金融、医疗、通讯、便利超市及餐饮、生活服务等，完全可以满足日常生活需求。品质≠高造价着力打造视觉营销，售楼部、景观示范区双重冲击，最短时间内造势，形成供不应求的热销盛况本案是：位于平遥成熟城区、交通便捷、生活配套齐全、品质级高性价比快销盘。•市场研究Part2寻找机遇市场研究2房地产政策平遥地产市场竞争环境分析对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。金融政策：银行贷款利率市场化调整，依然积极支持首套房贷及改善型需求金融政策Part2.1房地产政策