国内长租公寓市场调查报告

长租公寓行业调查报告一、发展概述长租公寓行业在国内经历了十年的发展。13-14年获得风险投资的长租公寓企业已超过10家。2014年，雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓。据估计目前国内房屋租赁的交易额大致在8000亿左右，闲置房屋超7300万套，测算国内青年租房的市场规模已达到近8000亿元，每年新增的应届生租房规模达600亿元。长租公寓领军企业已经与各类本地服务商建立了联系，供应链体系正在成熟，互联网改善了公寓企业拿房和出房的效率，流程系统化已成常态。Ø集中式公寓走向精品化开发，个别集中式单体收益可达30%。Ø分布式公寓正进行规模化扩张，呈现跨区域发展。风险提示：1、二房东和经济型酒店竞争2、行业成熟度低3、人才流失二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展（一）租房市场现状根据《北京青年人才住房状况调研报告》显示，租房居住比例达52.20%，而在调研中仅有26.31%表示在租房过程中未遇到权益受损问题，因此改善非自有住房群体住房环境的公寓企业存在巨大的市场机会品牌化的公寓公司能有效消除现今租房面临的各类痛点。图表2.租房需求与租房问题调研二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展（二）白领时代的到来与90后的个性需求中国社科院14年发布的《社会蓝皮书》指出，2015年我国将进入非农从业人员中白领总量超过蓝领的“白领时代”，对车、房、服务等的需求将不断提升。《赶集网租房报告》显示目前租房市场租房者近七成是85后，近半为90后。同时90后真正进入工作岗位，一方面他们希望提高生活质量但不愿意做房奴。未来看中个人价值的90后，部分有可能成为不买房一代。以上发展趋势下，长租公寓行业必定会受益。二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展图表3.90后特征与租房态度图表4.2013年租房者年龄分布二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展（三）近万亿级的市场容量中国目前房屋租赁的交易额大致在8000亿左右，闲置房屋超7300万套。中国流动人口规模2013年已达2.36亿，72%的流动人口通过租房居住，即1.76亿租房流动人口，过半为80后，即近8800万租房青年，2010年承受的房租月均387元，年均4644元。北上广等6省市的流动人口占全国流动人口的85.9%，特大城市人口聚集态势加强。图表5.青年租房市场年度规模估算二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展社科院《社会蓝皮书》指出，2015年我国高校毕业生总数将继续增加，达到740万。应届毕业生的增长为大城市提供了强大的租房需求，且毕业后到自有住房的过渡期一般在3-5年，未来应届生租赁市场需求巨大。图表6.应届生租房市场年度规模测算目前规模化的长租公寓企业仍处于成长期，未来仍有巨大的成长空间，截至14年，全国最大的公寓企业—链家旗下的自如，服务过的用户刚过20万，仅占北京800万租客的2.5%。二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展（四）房地产租赁市场环境公寓公司能提供标准化产品来调和供求两端1、供给层面。中国存量房近亿套，近25%的空置率。未来物业房地产开发进入细分时代（公寓运营，服务式办公等领域），大规模的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域。2、需求层面。中低端房源供不应求，租赁市场需求强劲。超过七成的需求都是85-90后人群，他们在初入社会时真正需求是合租，收入水平也暂不支撑整租，且90后要求居住品质的升级。目前，全国各主要城市租赁价格稳中有升，有利于公寓企业的产品设计和收益（即大部分签约5年，前三年租金锁定的方案）。二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展图表7.国内主要城市租赁价格指数对比（2008.1-2014.5）二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展（五）资本市场的助推中国的风险投资行业从投资金额、机构数量、活跃程度都达到了历史高点，能为公寓行业初创企业提供了早期的资金供给。在雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓之前，2013年很多的公寓企业已经拿到A轮融资，而顺为资本布局了爱屋吉屋（房屋中介），YOU+公寓（集中式），上海寓见（分布式）三种不同业态的房产类公司。在资本的助推下，各家公寓企业突破了地域限制，15年已有部分企业开始了跨城市的全面布局。金融衍生品对公寓企业的支持作用：1、运用类REITs产品，银行并购杠杆去撬动核心地块物业。2、运用银行、P2P等保理业务可以更好的提前收回应收款。3、运用长租公寓预收款特性，未来可与银行开发固定收益类产品。二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展企业创立时间融资时间融资情况新派公寓20122013赛富不动产1.6亿元优客逸家20122013.92014.9君联资本A轮400万美元，经纬中国、海纳亚洲基金、君联资本、华兴资本多方投资优客逸家B轮融资2200万美元链家自如2011/链家数的亿人民币优帕克2002/融资4000万广州YOU+20102014顺为资本雷军1亿元青年汇20122014某知名在线旅游上市公司2500万元投资上海青客20122013达晨投了数千万元晟曜行2005/银行贷款500万人民币上海寓见20142014险峰华兴、联创策源数百万美元投资，顺为资本A轮1000万美元南京未来域20102014中君泰投了数千万元魔方公寓20102013华平资本3000万美元蘑菇公寓20142014.22014.12平安创投、IDG数千万人民币A轮融资,由海通开元基金领投，IDG资本及平安创投跟投的B轮2500万美元融资图表8.部分长租公寓（贝客竞争对手）企业融资情况二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展（六）互联网对公寓企业的改造长租公寓，尤其是青年公寓，手握两端市场，一端是户主，另一端是租客。长时间的业余活动，若能提供良好的环境，使得公寓与租客产生更多交互，同时对无数小业主进行资产管理，由社交活动衍生的市场空间巨大。当领军企业的房源量达到20万套，线下用户达到百万级时，长租公寓行业将开始真正启程。二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展互联网对公寓企业的改造表现：1、解决租客与房东之间的信息不对称，大大提高销售效率2、强大的互联网管理体系，能提高公寓管理效率。3、互联网思维：用流量导入现金流，未来切入社区经济。（七）政策层面2015年1月14日，住房城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出了要大力发展住房租赁经营机构、支持房地产开发企业将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。同时上海市房管局等七部门联合发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》，规定从15年3月1日开始，上海市民无论是出租还是租住房屋，都可以委托专业的代理经租机构，代理经租住房可以根据市场需求，在进行装修改造后向社会出租，并配置必要的家具和家电。单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室)，可以作为一间房间单独出租使用。这一举措有利于存量房的盘活，为市场提高供给。而公寓行业争议较大群租，政府未来会继续整治群租，提倡更多的白领公寓。深圳、广州、成都等地房管局也密切关注北京、上海群租房政策的执行情况，着手制定相应的政策。“群租房”的“N+1模式”的共识成立。二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展地区文件相关内容上海《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》进一步严格“群租”认定标准，标准规定，任一出租房间居住人数超过2人将被认定为群租。而对于群租的出租人和转租人，惩罚幅度也提高到“1万元以上10万元以下”上海（浦东新区）《住宅小区出租房屋综合管理实施方案》涉及5种情形的住宅小区出租房将被纳入综合管理的范围：1、将单位集体宿舍设在住宅小区内；1、将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；2、将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住；3、出租房间的人均居住面积低于5平方米；4、每个出租房间居住超过2人(有近亲亲属关系的除外)北京《关于公布北京市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》1、出租房人均居住面积不得低于5平方米，单个房间不得超2人，不得分割出租，不得按床位出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能出租。2、违规业主可由业委会责成终止租赁行为，违规中介将依法查处并记入信用档案。北京首都综治委—群租房治理工作会议如果房主配合整改，将可以允许“N+1”模式的隔断存在，即将面积较大客厅或饭厅隔出一个房间用于出租。图表10.2013-2014京沪群租政策比较二、行业环境：时代背景推动产业变革与发展三、长租公寓行业产业链与运营体系长租公寓行业其自身属性（B2C）与传统二房东(C2C)有明显的差别。1）公寓企业有较强的品牌力量，有较高的溢价能力，较好的降低房东和租客的违约率。2）公寓企业在人才培养、再加工能力、房源维护、供应链管理、系统管理上有较深入的理解和管控。3）优质的公寓企业能有效周转现金流，并在拿房上更为强烈，而传统二房东为考虑项目收益，难以突破区域包租的方式，拿房上多考虑高额价差。4）公寓企业未来能在租客社交，金融合作，本地服务商合作上有较大机会，在产业链和供应链体系上更加深入。三、长租公寓行业产业链与运营体系图表11.长租公寓企业运营体系（分布式）图表12.长租公寓企业产业链体系三、长租公寓行业产业链与运营体系四、长租公寓市场发展公寓行业目前大多为“房屋托管+标准化装修+租后服务”的重模式，需要较高的经济成本、时间成本、运营成本，回收周期较长，但房屋租赁的良好现金流、未来的衍生收入和市场空间让公寓行业存在巨大的市场机会，未来中国会出现品牌化的长租公寓企业巨头。（一）长租公寓企业主战场公寓行业发展模式呈现出区域性强的特点。目前，白领公寓主要集中在一线城市如北京、上海、广州、深圳，以及发达的二线城市如成都、武汉，杭州，这些城市流动人口多，租房需求旺盛，房屋供给充裕，给青年公寓培育了很好的土壤。未来随着优质公寓企业的崛起，公寓行业会面临整合和洗牌。比照快捷酒店行业，我们判断，长租公寓行业至少能让前10名的企业有市场空间，而且呈现区域特征，个别优质企业会形成跨区域联动。图表13.长租公寓企业主战场分布四、长租公寓市场发展现状（二）长租公寓企业目标市场情况不同的公寓企业的目标客群不一样，总体上分为以下三个层级：金领（企业高管、老外），白领（初入职场的毕业生），蓝领。四、长租公寓市场发展图表14.长租公寓企业目标市场情况1、高端市场（含中高端）服务对象为企业高管，以及外籍人士，对生活品质要求很高。新加坡旗下的酒店式公寓“雅诗阁”、“辉盛阁”占领这一高端公寓市场；而国内领先的公寓企业“优帕克”以及以“社区物业资产管理”为导向的“晟曜行”发展最为良好。但目前高端涉外租赁面临以下问题：（1）经历过08年的金融危机后，房地产、金融行业受宏观波动影响高端人群，外企高管撤离中国现象日益严重。（2）涉外市场面临在单笔支出减少，人力成本上升，涉外行业未来较难继续有突破式发展。（3）未来涉外租赁可以延伸到低频高客单价的服务，如游学、交流、中文教学等多业务链服务。四、长租公寓市场发展2、中端市场2011-2013年间出现了许多青年公寓，可提供大面积的公共区域（便利店、阅读室、健身房、休闲吧），及公寓定期组织的线下活动。3、低端市场以求职公寓、考研公寓以及职工宿舍为主。特点是价格低廉，仅提供生活必备用品，多为床位出租，旨在降低单个租房者的成本。四、长租公寓市场发展对比这三类市场：目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈而中高端的金领和蓝领市场进军的企业不多，但中高端的金领公寓续租率是非常高，中低端的白领公寓仅仅有8-9个月的租房周期。在规模和品牌未形成前，获客的单位成本高，因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。四、长租公寓市场发展图表15.代表性长租公寓企业的价格区间和业态情况一线城市VS二线城市：链家自如优帕克广州优+优客逸家青客公寓青年汇晟曜行成立时间2010200220