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哈尔滨调研报告一、城市概况城市简介城区划分人口数量统计二、城市经济状况及发展2010年地区生产总值城市数据比对2011年城市发展动向三、城市房地产行业概况2010年度哈尔滨房地产概况2010年度哈尔滨房地产数据汇总四、家装公司及家装卖场家装卖场概况潜在合作主材供应商基本信息主要家装品牌及其合作主材五、分公司选址【城市概况】哈尔滨是黑龙江省省会，是中国东北北部政治、经济、文化中心，也是中国省辖市中面积最大、人口居第二位的特大城市。全市土地面积5.31万平方公里，其中，市区面积7086平方公里，辖8区10县(市)。截至2010年末，户籍总人口992.02万人。目标城市概况城市名称哈尔滨城市类型文化城市、旅游城市城市级别二级城市上年度GDP3665.9亿元城市面积5.3万平方公里市区面积7086平方公里主要城区南岗区、道里区、道外区次要城区香坊区、松北区城镇人口587.9万人规划新区群力区、哈西新区、松北科技创新城、哈南工业新城、哈东新区主干道大直街、中山路第三产业比重49.5%城市交通高峰期、局部地区拥堵支柱产业汽车、医药、食品、电子信息中央商业区规模中央大街商圈约2平方公里城市规划重点项目商圈概况中央大街、爱建街、群力商圈国内外知名商业国美电器、大中电器、月星家居、居然家居、沃尔玛、家乐福等根据详细内容对应《分公司选址评分表格》进行评级：□A类■B类□C类【城区划分】哈尔滨市辖道里、道外、南岗、香坊、平房、松北、呼兰、阿城8个区和宾县、巴彦、依兰、延寿、木兰、通河、方正7个县，五常、双城、尚志3个县级市，全市总面积53068平方公里，其中市区面积7086平方公里。名称面积（平方公里）人口（万）区（市、县）政府驻地松北区736.320.5松北一路18号道里区479.270.0安化街103号南岗区182.9104.6宣化街261号道外区256.668.7北十四道街55号香坊区339.5575.3三合路229号平房区9815.9友协大街98号呼兰区219762.2南京路8号阿城区281458.3民权大街41号【城市经济概况】2010年是哈尔滨“项目建设提速年”，也是实施“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略的开局之年，因此市政府加大了对亿元以上项目的投资，截止11月末，在全市已开工项目中计划总投资亿元以上项目432个，比上年同期增长45.9%，完成投资913.5亿元，增长71.3%，占全市投资的比重为46.4%。大型项目的投资对全市经济发展起到了显着地拉动作用。目标城市经全市GDP3665.9亿元增长14.0%人均GDP36961元增长13.9%在岗职工年平均工资32397元2010完成固定资产投资2651.9亿元增长40.2%2010消费价格总指数103.7城市居民人均可支配收入17556.8元济及房产概况2010年建筑业363亿元增长16.9%各类房屋施工面积6635.9万平方米增长23.6%人均消费性支出13939.5元增长12.8%第一产业412.7亿元增长7.3%市区人均住房使用面积22.1平方米增加1.3平方米第二产业1384.6亿元增长17.1%第三产业1868.6亿元增长13.5%三次产业所占比重11.3：37.8：50.9三次产业所占份额6.3%、44.2%和49.5%城镇就业人数245.5万人增加3.3万人房地产开发完成投资360.7亿元，增长29.4%商品房销售面积881.7万平方米增长25.2%商品住宅施工面积2408.0万平方米增长12.4%商品住宅销售面积809.9万平方米增长29.2%2010年地区生产总值2010年全市实现地区生产总值（GDP）达3665.9亿元，按可比价格计算比去年同期增长14.0%。2010年居民消费价格总指数2010年，我市居民消费价格总指数（CPI）与上月相比为101.9，与上年同月相比为104.4，与上年同期相比为103.7。城市数据比对：城市2010年GDP总值（亿）GDP国内排名较上年GDP增长率2010年人均GDP省内排名常住人口数量（万）2010人均可支配收入2010年1-7新房均价（元/平方米）新房均价国内排行青岛5666.191016%74262山东176324893896217大连51501415.20%83468辽宁161721310967813沈阳5012.91714%63804辽宁278620506498062烟台4358.461914.90%65149山东266923288583539唐山43002013%58108河北174019556609835郑州40002213%54521河南1752568942济南3910.82312.50%58633山东366725304776025哈尔滨3665.92414%3665.9黑龙江199217556.8793922石家庄34012612.70%34704河北217258487464长春3369.72815.60%41094吉林182017921544548西安3241.492914.50%36835陕西188022244539850大庆29003412%90625黑龙江2320481468淄博2866.753513.70%55130山东552021784330096鄂尔多斯26003923%159509内蒙古116324728622032济宁25504013%30686山东6395084包头24004316%91603内蒙古226225860422579洛阳23804413.20%河南2420780呼和浩特18506313.50%68518内蒙古327025085492063太原1778.056611%41063山西143317257.67563545吉林174568吉林2400883【房地产状况】供需走势供应:房地产开发投资和市场供给还将持续增长，哈尔滨正式迎来三环时代。在政策的影响下，2011年土地供给将会持续加大，松北区、哈东新区、群力西区将会是主要供应区域；2010年哈市商住用地成交额较2009年有大幅度增额，2011年哈市商品房供应持续增长将是必然趋势，从交易区域可以看出，2011年群力新区、南岗哈西和学府路沿线仍将是主力供应区，松北区供应将会有较大提升；二环内市场供应将逐渐减少，更多的市场供应在三环附近，哈尔滨商品房市场正式迎来三环时代。需求：2011年自住需求将占有主导位置刚性需求将成为市场主导地位；受二套房贷款政策影响，改善性需求将会有一定程度的下降；受到限购令的影响，投资投机性需求将大量退市。产品走势产品：高层住宅仍为市场主流产品，楼盘开发更注重“品质”容积率在1.5以上的产品成为商品房市场主流，低密度住宅供将逐渐减少。产品类型以高层住宅为主，多层，洋房和别墅越加稀缺。产品档次不断提高，开发更注重产品品质，建筑规划，园林设计、物业服务将会成为楼盘主打卖点。高端楼盘更加注重新技术、新功能的应用，低碳节能和宜居技术将会更广泛的应用到项目开发中。住宅开发将会更多注重周边配套，大型商住综合体项目将越来越多。四、价格走势价格：房价上涨趋势将有一定抑制。根据真观堂房市场研究中心对哈市六区（平房区、阿城区除外）的32家楼盘价格的跟踪，2011年1月哈市的商品房价格指数为100.2,（上月=100），即2011年1月商品房价格同比2010年12月上涨0.2个百分点。从城市建设和住房需求方面来看，城市建设利好激发投资投机需求，而住房改善需求也在显着增加，城市住房的供需缺口不断扩大，住房价格上涨也就成为必然。从宏观调控政策来看，遏制房价过快增长仍是中心工作。随着2011年宏观调控不断走向深入，预计未来哈埠商品房价格上涨将得到一定的抑制。目标城市房产概况2010年商品房销售量454355套商品房成交套均面积105.14㎡房地产开发完成投资360.7亿元，增长29.4%商品房销售面积881.7万平方米增长25.2%商品住宅施工面积2408.0万平方米增长12.4%商品住宅销售面积809.9万平方米增长29.2%2010年哈尔滨市商品房销售情况统计表2010年哈尔滨各行政区域商品房成交套数分布一览2010年哈尔滨各行政区域商品房成交面积分布一览2010各城区商品房成交套数城区成交套数成交面积（万平方米）南岗区12220套130.5629道里区12194套131.0245平房区1745套15.2426松北区4437套45.7279道外区5940套48.2133香坊区8134套77.6066【家装卖场信息】哈尔滨家装卖场主要有3种业态模式，一是路边专卖店形式，大多集中在大型建材市场周边，二是老建材市场升级后，规划出来的专营品牌卖场；三是超市类型的建材市场。现今生活节奏的加快，市场服务质量的提高，大多哈尔滨的建材市场都选择一站式服务，即所选建材只需去一个建材卖场便可购齐。从卖场消费者中得知，综合性的建材市场在城市消费者心目中占据了所有份额，所有人都希望在一个建材市场中能够看到自己装修所需要的材料。在哈尔滨，主要占据主导地位的建材市场有海城建材市场、红旗家具城、居然之家、太古街、禧龙物流园、东方家园。海城建材市场海城建材城位于哈尔滨市南岗区海城街，是哈尔滨市最早的建材市场，市场分A座和B座。A座名为海城市场，以个体小商贩为主，档次较低，摊位小，价格便宜；B座名为海城品牌装饰广场，档次较A座高些，共5层，以专营店为主，A、B总面积80000平方米。主要销售地板、瓷砖、洁具、吊顶、木门、厨柜和基材。建材品牌繁多，是当地建材的主要聚集地之一。B座品牌装饰广场主要销售瓷砖诺贝尔、大将军、金达雅、小蜜蜂、萨米特、卡米亚、杜邦蒙特利、依诺、欧爵、箭牌、布拉奇、格莱美、喜之陶、樵东、红蜘蛛、金牌亚洲、蒙地卡罗、陶师傅、法诺亚、海棠、冠珠、乐可·仿古世家、法恩莎、意中意地板惠尔嘉、惠尔、生活家、品阁、东生、扬子、金福昌王、泰和、德威、世海、欧人、欣弗尼日本东洋、洛基、上臣、凯莱、大森林、荣登、喜家、春水生活馆、亨绑、森王、福人、升达、爱诺法、鹦鹉、柏高、大自然、德尔、欧龙、铭信、格尔森、富得利、圣美娜、欧象、思诺尔家、嘉运、天福、多美家、欧派世家、思美家洁具富瑞、蒙娜丽莎、欧派、德立、科勒·卡丽、维卫、加枫、高第、惠达、莱姆森、箭牌、法恩莎、浪鲸、维可陶、格林斯、彩诺、欧泊朗、TOTO、久福、奥斯曼、席玛、科勒、畔岛益高、安华、汉诺、欧罗芭、瑝玛、绅士德、维纳斯、德恩石尚、诺威、洁士高、尼尔斯、美加华、欧罗雅、辉煌木门万岭、春天、天安、傲天、步步高、龙柏、豪森、鑫丰吊顶宝兰、德莱宝、友邦、容声、美尔凯特、奥普、楚楚、今顶、浪迪、华夏杰、花旗红旗家具城红旗家具城成立于1999年，位于哈尔滨道外区红旗大街400号，总面积12万平方米，家具城内共5层（含负一层），主要经营洁具、橱柜、瓷砖、地板、吊顶、家具等，档次属中档，以专营店为主，品牌繁多，在当地占较大份额的市场地位。主要经营以下品牌瓷砖神韵、宏陶、典典、诺贝尔、格莱美、欧美、萨米特、我E家、L&D地板安心、生活家、鹦鹉、欧龙、铭翔、卡尔玛、帝王、福王、盛桦嘉林、汇绿、格林特、圣彼尔、百瑞、德尔、易华塑胶、德纳、申格、福群维邦、邦迪、福美龙、百木世家、新元、欧克莱、森德迩、欧象、贝亚克、高信、黄盾添彩洁具帝王、恒洁、金迪、安华、嘉熙木桶、伯恩、加枫、柏格、欧路莎、鹰牌、箭牌、维卫、奥比斯、适维、绅士德、朝阳、得晨、韩国白鸟、托玛琳、TOTO、尹佳、丹阳、帝古、诺贝尔、法恩莎、九牧、柯奥、尚高、阿波罗、伊奈、萨米特橱柜欧洛克、爱尚、馨家居、爱家、馨宜佳、罗马、东方邦太、宜达、红日、红鼎、欧世经典木门三峰、越千山、海家利、金拓、伊春五营、兴顺、鸿鹏、科达、光明伟业、名门、东晟、振晰、圣丰、伊春天使、北兴、益华、奔奔、美新、汇康、实德、TATA、华鹤、东福吊顶新飞、美的、品格、奥普、容声、楚楚、多尔美、友邦、宝兰、法狮龙、现代、飞利浦、海尔、三星太古街陶瓷太古街陶瓷市场位于哈尔滨道外区，是哈尔滨规模最大，品牌最全的陶瓷市场，市场内汇集瓷砖、洁具、橱柜等产品近百家商户。