搜索
第1页共78页杭州市三墩D24/D25地块项目开发商业计划书浙江中天房地产集团有限公司二OO七年七月第2页共78页第一章项目概况一、项目由来2007年7月，杭州市国土局公开拍卖位于杭州市西湖区三墩镇的杭政储出[2007]24、25号两地块，我司经过市场公开竞价，取得该地块的开发权，成交总价30.7亿元。二、项目用地位置项目位于杭州市西湖区三墩镇，东至规划通济路，南至规划金渡北路，西至规划吉鸿路，北至规划通济北路。项目区位图第3页共78页三、项目用地基本情况项目净用地面积230366平方米，合345.5亩，由杭政储出[2007]24号、25号两地块组成，地块具体情况如下：杭政储出[2007]24号杭政储出[2007]25号净用地面积118545㎡111821㎡用地性质住宅用地，设配套公建。住宅用地，设配套公建。四至东：厚仁路南：金渡北路西：吉鸿路北：通济北路东：通济路南：金渡北路西：厚仁路北：通济北路容积率≤1.8≤1.8建筑密度≤28%≤28%绿化率≥30%≥30%第4页共78页１、天然水体资源：项目地块内地势平坦，金家汇河、章家桥河、池华港三条河道汇聚于此，将本地块分隔为5个区块，天然水体资源丰富；２、沿河绿化带：沿河道水系两侧各规划约15米宽绿化带，属市政范畴；３、城市公园：项目内章家桥河北侧三角形地块为规划城市公园，总面积达1.5万平方米；项目内的天然水体、沿河绿化带、城市公园等资源均为城市公共空间，未纳入项目净用地范畴，但分布于项目内部及周边，可在规划设计中统一进行景观设计，将公共资源作为项目的可借鉴资源。如将这些公共空间纳入项目用地范畴计算，则项目综合容积率可降低至1.4左右。四、其他项目总投资：预计总投资47亿元资金来源：自有资金、银行贷款、销售回款开发周期：预计5年项目执行单位：浙江中天房地产集团有限公司第5页共78页第二章项目发起人介绍一、发起人简介浙江中天房地产集团有限公司隶属于中天控股集团有限公司，中天控股集团有限公司综合实力名列全国大型企业集团500强、全国民营企业50强。10多年来，中天集团坚持质量兴业，倡导“每建必优、精细管理”的方针。公司连续多年被评为全国优秀建筑企业、全国用户满意施工企业、浙江省重合同守信用单位和浙江省AAA级信用企业，“中天建设”被评为浙江省知名商号。中天房产集团公司现有9家房地产开发子公司，目前累计开发商品房总量逾100万平方米，年销售额逾20亿元，全国房产企业评比位列中国房地产企业200强。在房地产开发中，中天房产集团实践“精品化”战略，力求打造“同一地域、同一市场、同一价格、同一品种、同一阶段”的精品，相继开发了杭州景湖苑、杭州盛世钱塘、上海中天碧云苑、东阳中天世纪花园和世纪花城、西安中天花园、长沙中天广场等一批优质项目，在当地均有较高的知名度和美誉度。第6页共78页二、公司组织结构三、企业使命真心缔造美好家园四、公司发展战略和目标以现有项目所在城市和长三角中心城市为拓展区域，以精品化定位和“中天建设”的品牌优势为基础，实现中天房产产品的差异化创新和价值获取；打造“同一地域、同一市场、同一价格、同一品种、同一阶段”的精品；实现投资策划、设计研发、工程建设、产品营销和物业管理的制度化、程序化和规范化；努力成为国内有影响力的以住宅产品供应为主，其他产品和服务为辅的综合性开发商，稳步进入中国房地产企业100强。董事会总裁总裁秘书副总裁副总裁财务总监总裁办人事行政部法律事务部财务管理部资金管理部规划设计部工程管理部预算部开发部营销策划部客户服务部投资策划部第7页共78页五、开发项目介绍公司开发的产品涵盖高档住宅、别墅、甲级写字楼、酒店式公寓、商业等多种类型，覆盖浙江、上海、江苏、山东、陕西、湖南等省市，累计开发总量逾100万平方米，土地储备1000余亩，可开发建筑面积逾120万平方米。1、已开发项目●杭州·景湖苑地理位置：体育场路中段，临近西湖开发规模：总建筑面积２万余平方米物业类型：小高层住宅，可远眺西湖开发时间：1999年动工建设2002年竣工交付●上海·中天碧云苑地理位置：浦东金桥碧云国际社区内开发规模：总建筑面积近7万平方米物业类型：小高层住宅开发时间：2002年开工建设2004年竣工交付第8页共78页●西安·中天花园地理位置：西安市高新科技园区开发规模：总建筑面积逾11万平方米物业类型：小高层住宅开发时间：2005年开工建设，2007年竣工交付●东阳·中天世纪花园地理位置：东阳市区开发规模：总建筑面积逾5万平方米物业类型：高档别墅社区开发时间：2002年开工建设，2003年竣工交付第9页共78页2、在开发项目：●西安·中天雅苑地理位置：西安市纬二十六街开发规模：总建筑面积逾12万平方米物业类型：高层住宅社区开发时间：2006年开工建设，预计2008年竣工●长沙·中天广场地理位置：长沙五一大道，CBD核心开发规模：总建筑面积逾17万平方米物业类型：聚合甲级写字楼、行政公馆、国际公寓、精品商业、大型地下停车库于一体的高效商务综合体开发时间：2005年开工，2008年竣工交付第10页共78页●杭州·盛世钱塘项目地理位置：钱江新城核心区开发规模：总建筑面积逾23万平方米物业类型：高层生态节能住宅社区开发时间：2004年开工建设，2007年竣工●东阳·世纪花城地理位置：东阳市江北新区开发规模：总建筑面积逾38万平方米物业类型：大型多层、小高层住宅社区开发时间：2006年开工建设第11页共78页●杭州·中天大厦地理位置：钱江新城内，规划步行商业核心区开发规模：总建筑面积逾6万平方米物业类型：甲级写字楼、商业开发时间：2006年开工建设，预计2008年竣工第12页共78页第三章市场背景研究一、杭州市经济运行情况1、杭州市概况杭州是浙江省省会城市，全省政治、经济、科教和文化中心，全国重点风景旅游城市和历史文化名城。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。历史人文：杭州历史悠久，自秦时设县治以来，已有2200多年历史，是中国七大古都之一，华夏文明的发祥地之一。杭州以其秀丽的风景，吸引了大批文人墨客驻足游览，尤其是西湖，留下了很多著名的诗词歌赋，也留给后人许多美丽的传说。旅游：杭州旅游资源丰富，全市丘陵、山地、江、河、湖、水库等占总面积的70％以上，享有“鱼米之乡”、“丝绸之府”、“人间天堂”之美誉。杭州拥有2个国家级风景名胜区——西湖风景名胜区、“两江一湖“（富春江——新安江——千岛湖）风景名胜区、2个国家级自然保护区、5个国家级森林公园、1个国家级旅游度假区及全第13页共78页国首个国家级湿地公园——西溪国家湿地公园。2006年接待入境旅游者逾180万人次，同比增长20.3％，接待国内游客近4000万人次，同比增长12.7％，旅游总收入近550亿元。行政区划：杭州下辖上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭八区，建德、富阳、临安3个县级市及桐庐、淳安2个县。全市总面积16596平方公里，其中市区面积3068平方公里。人口：2006年末，全市总人口660余万人，市区人口400余万人，其中非农业人口250余万人，占市区总人口的60%。男女人口比例1.03：1，户均人口3.35人，人口自然增长率为2.84‰。2、杭州市总体经济状况评析（1）国内生产总值杭州经济连续十六年实现两位数增长，综合经济实力不断增强。2005年因国家宏观经济调控增幅放缓，2006年增幅又得到恢复，实现国内生产总值3441亿元，经济总量位居全国省会城市第二位、全国大中城市第八位，同比增长14.3%，远高于全国平均增长水平。（2）人均国内生产总值杭州市人均国内生产总值从2001年的25000元增长到2006年的51871元，折合人均值逾6000美元，实现翻番，并同样保持平均每年10%以上的增长速度。杭州历年国内生产总值(单位:亿元)15681781209225152943344112.20%13.20%15%15%13%14.30%010002000300040002001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%4.00%8.00%12.00%16.00%国内生产总值增长率第14页共78页（3）固定资产投资杭州市固定资产投资从2001年的630亿元，大幅上升到2006年的1460亿元。2004年后，由于国家宏观经济调控影响、产业结构升级及投资效率的提高，增长速度逐步放缓，所以国内生产总值依然保持了较快的增长速度。2006年杭州房地产业保持适度增长。全年房地产开发投资442.45亿元，比上年增长7.8％。随着杭州固定资产投资力度的加大，交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日臻完善，城区范围不断扩张。（4）产业结构2006年杭州市第一、二、三产业增加值分别为154.92、1741.98、1544.08亿元，分别比上年增长3.9％、13.3％和16.7％，整体产业结构呈现“二三一”型。第三产业所占比例保持逐年平稳上升态势。杭州历年人均国内生产总值(单位:元)25000280003270038858448535187111.10%12.40%14%14%12%13.00%01000020000300004000050000600002001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%4.00%8.00%12.00%16.00%人均国内生产总值增长率杭州历年固定资产投资(单位:亿元)630.97769.351006.181205.181277.81460.5422.40%21.90%30.7%19.7%15.3%10.1%03006009001200150018002001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%固定资产投资增长率第15页共78页杭州作为长三角区域重要的中心城市和旅游中心，民营经济十分活跃、发达，经济模式、文化、旅游等服务业独具特色。吸纳投资的空间日趋扩张，众多国际大型企业已进驻杭州。（5）财政收入在杭州经济快速发展的同时，财政收入也保持同步增长。受国家宏观政策调控影响，2004年增幅回落，但进入2005后逐步回升，至2006年，全市财政总收入达624.49亿元，同比增长19.9％。杭州历年财政收入(单位:亿元)188.46257.14329.71395.75520.79624.4931.90%28.20%28.2%10.1%17.6%19.9%01503004506007502001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%财政收入增长率杭州市历年产业结构比例7.16.36.15.554.550.650.751.65350.950.642.34342.341.544.144.90%20%40%60%80%100%2001年2002年2003年2004年2005年2006年第一产业第二产业第三产业第16页共78页（6）城市居民人均可支配收入在整体经济发展的同时，杭州城市居民生活水平持续提高，特别是近几年，增长幅度稳步上升。2006年城市居民家庭人均可支配收入达到19027元，在全国大中城市中位居前列。2006年杭州城市居民人均消费性支出14472元，占可支配收入的76%，购房等非消费性支出人均为5041元，同比增长31.9%。（7）居住消费需求根据杭州市人口增长控制指标，近几年杭州市人口增长平缓，市区人口一直保持每年约6万人的增长速度。随着杭州城市化进程的不断深入、经济的持续发展、城市人口持续增加，住宅有效需求不断增加，按照2006年市区居民人均住房使用面积20.97平方米计算，仅每年新增人口对商品住宅的需求就达到120万余平方米。二、杭州房地产宏观市场状况杭州房地产市场在国家宏观政策调控下经过了两年的平稳发展，从06年底至今又进入了一个快速发展的时期。经济的快速发展也促杭州历年城