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模式概述三大模式案例分析共性分析发展背景发展趋势模式简介模式简介以文化为核心，结合商业、商务办公等形式，以实现文化价值和经济价值打造价值：文化价值+经济价值打造方向：特色文化商业、酒店、商务公寓文化遗址打造商业模式：将文化、商业有机结合，以修缮巩固为主，历史建筑重建为辅，打造出具有独特人文内涵、建筑风貌的文化商业区，提高城市文化底蕴，刺激旅游发展。部分通过酒店、商务公寓等项目的导入，实现更大的经济效益。成都宽窄巷子打造原则：坚持延续地方历史文脉和可持续性发展两个基本原则。打造特点：修复原有建筑风貌、诠释自身文化内涵、引进特色文化产业、完善配套服务。发展背景发展趋势模式简介3000美金的影响3000美金6000美金10000美金2011年我国人均GDP超过3000美金，由休闲游转向度假游，文化旅游地产进入快速发展阶段旅游汽车城市人口消费诉求投资理财度假游全民休闲时代汽车消费爆发式增长3口之家拥有2辆车逐渐成为主流，汽车成为普遍代步工具奢侈品/精神享受衣食住行/大宗商品音乐会/演奏会/文化艺术类展会/特色的文化酒吧海外人士大规模回流海外人士部分主动回流股市房地产投资成为常态基金保险教育黄金艺术品和收藏品侈奢品汽车消费新一轮增长拥有多辆车的家庭增长，汽车消费个性化、多元化本地及周边区县人为主外省人增多境外人增多本地人为主少量海外人士休闲游私家车数量稳步上升普遍人持可望不可及的心态，对汽车缺乏品牌意识房地产投资趋热房地产仅为居住品文化旅游地产时代文化、旅游、商业综合型市场迅速发展专业运营时代文化旅游地产可持续发展普通商业地产时代文化、旅游地产萌芽中上等收入国家中低等收入国家高收入国家收入文化地产据国际货币基金组织公布数据，2011年我国人均GDP为5414美金。处于文化旅游地产快速发展阶段，旅游形式从休闲游迈向了度假游，旅游市场需求被进一步扩大。发展背景GDP的增长带动商业、旅游业的发展，促使文化遗址打造商业模式的诞生观光游主要目的是增长见识，常见现象是“×××到此一游”自驾游、度假游平均度假2次/家庭/年。国外度假或国内自驾游，核心诉求开始关注目的地的休闲环境，重视度假所能带来的放松的愉悦心境。1000美元3000美元休闲游平均度假1次/家庭/年。人们愿意用于旅行的支出额度有所上调，除观光以外，也开始注重旅途享受。2000美元6000美元全民休闲时代人们的休闲频率更高/方法更多样。例如：现在的美国。COFFEETIME时长几乎与WORKINGTIME持平，且非常看重每周末的休闲时光。商业:经济转型、第三产业发展、消费水平增加带动商业物业进入黄金发展时期。旅游业:交通改善、中产崛起、汽车消费增长带来旅游渡假消费旺盛，也促使旅游地区发展和旅游渡假休闲型地产项目成长迅速。发展背景：2011年我国人均GDP已经超过3000美金的分水岭，居民消费水平提高，生活方式发生改变，扩大了商业和旅游业的市场需求，文化遗址打造商业的模式即文化与商业结合开发的模式顺势而生。发展背景发展趋势模式简介粗放型发展阶段专业型发展阶段综合型发展阶段发展阶段目前市场处于专业型发展阶段，即文化、多元化商业和配套服务相结合发展阶段初级阶段发展阶段成熟阶段特点：文化+简单配套型商业=粗放型文化地产特点：文化+多元化商业+配套服务=专业型文化地产特点：文化+多元化商业+配套服务+办公+居住=综合型文化地产模式概述旅游消费型模式为目前专业性发展阶段市场运用最广泛的开发模式专业型发展阶段按功能划分的三大模式：旅游消费型模式、文化创意园型模式、多功能综合型模式。三大模式旅游消费型模式文化创意园型模式多功能综合型模式业态组合旅游为主，餐饮、旅馆、休闲娱乐配套创意办公为主，餐饮、其他服务配套综合商务办公、居住和吃喝玩乐为一体的城市综合体特点大众化：规模较小运用最广泛，以旅游、消费为主导，面向大众化消费群体。特色化：以文化遗址为核心建文化创意园区，辅以餐饮、休闲娱乐等服务配套，以文化带动产业经济。综合化：规模较大，综合了吃喝玩乐和商务办公等功能的城市综合体，正逐步迈向成熟型发展阶段。成功案例宽窄巷子、磁器口、洪崖洞、南京1912晨光1865科技·创意产业园、马尾船政文化创意园上海新天地模式概述三大模式分析共性分析旅游消费型案例文化创意园型案例多功能综合型案例旅游消费型案例宽窄巷子项目概况成都宽窄巷子——成都“第一会客厅”宽窄巷子项目概况占地面积108亩建筑面积44000㎡（地上35000㎡、地下停车场11000㎡）文化内涵清朝时期驻守的八旗清兵的军营宿舍，老成都生活精神传承地，项目定位时尚生活街区项目概述45个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，主力面积400-800㎡规划布局城市中心位置，三条巷子布局紧凑，相互连通地理位置：位于成都市青羊区金河路口，成都市中心位置。整体布局：由宽巷子、窄巷子和井巷子三条步行街组成，步行街中间有通道连通。另在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场。每条步行街长400米，宽巷子宽度以6～7米居多，窄巷子宽度为4米。业态组合涵盖高中低端餐饮、休闲娱乐、购物业态，其中酒吧咖啡、茶馆占比最大街道宽巷子窄巷子井巷子功能定位“闲生活”区以旅游休闲为主题“慢生活”区以品牌商业为主题“新生活”区以时尚年轻为主题业态业种以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区。打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区。以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区。目标客群中产阶级为准，大众群体为辅目标客户群：以政要商贾和都市新贵为主，再到普罗大众，商业档次高中低均有涵盖。街道宽巷子窄巷子井巷子目标客群针对怀旧休闲客群针对主题精品消费的目的性消费客群针对都市年轻人客群文化特色将为文化融入建筑，融入商业文化墙成都原真生活体验馆文化墙建筑特色保留传统四川民居，融合外来文化建筑特色黛堡嘉莱MYCOFFEEStarbucks创意盒子业态特色休闲娱乐业态，尽享繁华都市中的休闲生活琉璃会会馆白夜酒吧咖啡厅宽窄巷子经济效应目前平均租金500元/㎡/月，处于成都上游水平租金：窄巷子商铺价格据具体位置和经营业态规模而定，一楼最低100元㎡/月，2012年平均租金500元/㎡/月（春盐商圈水平），位于成都商圈上游水平。成都2011年各大商圈租金水平宽窄巷子社会效应融历史文化于现代商业，浓缩一座城市的市井生活宽窄巷子作为成都三大历史文化保护区之一，是成都最有特色的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”，是具有“老成都底片、新都市客厅”内涵的“老成都原真生活情景体验街区”。“老成都底片、新都市客厅”成都新十景之一、“第一会客厅”2011年4月17日，宽窄巷子以创意特点入选，被评为成都新十景之一。也是成都“第一会客厅”。旅游消费型案例南京1912项目概况南京1912——昔日总统府邸，今朝城市客厅南京1912项目概况占地面积3万㎡，建筑面积约4万㎡文化内涵依托中国近代史遗址博物馆（即“总统府”，为孙中山先生1912年1月1日宣誓就任中华民国临时大总统所在地）和周边民国建筑群而建，以民国文化为载体。项目定位时尚休闲商业区项目概述位于南京市核心商圈，呈L型分布。由17栋民国风格建筑及共和、博爱等4个街心广场组成。是目前南京唯一的集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身商业区，带浓郁民国风情。规划布局三街四广场，呈L型分布共和广场太平广场新世纪广场博爱广场整体规划：4大主题风情休闲广场、3大功能分区、17栋民国风情独栋建筑，呈L型分布，。动线成井字或着田字型双动线，主动线围绕整个建筑群外部，次动线围绕整个建筑群内部。街区布局：以合院为基本骨架，用街的方式将各幢建筑串联起来，并在关键节点处整合出一些广场空间，建筑层数以两层为主，新旧建筑相辅相融。业态组合主要业态为中高端餐饮/休闲/娱乐，酒吧占比最大酒吧区餐饮区休闲区功能业态商家品牌中餐小南国、银牌自助美食中心粤鸿和、厚园、俏江南、芳满庭西餐/特色餐饮王品台塑牛排、逸叶源、泰煌、鹿港小镇、蓝枪鱼、九佰锅、大渔酒吧百度、乱世佳人、座吧、苏荷、玛索、TOUCHBAR、往事、Sevenclub、乌克兰风情吧茶/咖啡星巴克、costacoffe、茶客老站休闲金夫人婚纱摄影、戴维营专业男子SPA护肤中心、西津足道其他KFC、韩国料理、红鼎豆捞目标客群中高端休闲娱乐型客群目标客群：高学历、高收入、高购买力的中高端人群，以休闲娱乐型的中青年为主。业态特色酒吧占比最大，带动了南京的夜晚经济酒吧——业态特色：项目业态布局为酒吧区、餐饮区、休闲区，酒吧除了酒吧区外，餐饮区、休闲区也有酒吧，业态占比中是最大的。酒吧——夜晚经济：激活了夜间经济的，使南京的夜生活延长了4个小时以上。填补了南京白领、小资、文化人群夜晚消费的空白。酒吧：99HOUSEbar,立煌酒吧，乱世佳人（小乱），苏荷酒吧，TOUCH&TOUCH2,7CLUB，TNTCLUB（TNT潮人会所，原A8），TT酒吧，往事吧，百度酒吧，棒棒堂KTV，后街酒吧，传奇1912酒吧，乌克兰风情吧等。建筑特色民国建筑风格，青灰色与红色是建筑物主色系1、与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致，民国建筑风格。2、青灰色、红色的建筑色系；中西文化合璧呈现的尖形屋、弧形的门窗；建筑物之间用透明玻璃廊桥连接。南京1912经济效应GDP贡献，拉动周边商业发展，促进就业，激活夜间经济经济效应：营业贡献GDP贡献激活夜间经济拉动就业带动周边租金上涨促进周边商业格局发展街区2010年年营业额超2亿元，洋酒消费总量占南京的50%以上.2010年就已接待消费者200万人次，按照南京市的综合投入产出系数计算，每年可带来GDP增加值高达4亿元，年上缴税收超过1亿元。开创了南京夜间经济的坚实基础，使南京的夜生活延长了4个小时以上。共有商家50余户，直接提供就业岗位5000多个，拉动了就业。周边商业租金价格平均上涨超过2元/平方/天，创造南京平均租金上涨速率之最。促使周边文化、休闲、餐饮商业面积迅速增加了8万平米以上，带动周边商业的整体发展。南京1912社会效应社会效应:南京1912街区被命名为中国特色商业街，收到国内100余个城市的合作邀请。至今有近百位明星光临街区，年均举办20余场明星见面会；每年举办超过50场的街区活动，带动街区人流超过200万。与超过10家国内外知名品牌娱乐餐饮商家达成战略联盟。已有数十家入驻商户通过1912品牌连锁平台实现了由本地品牌向区域知名品牌的跨越式发展。中国特色商业街明星带动效应商家战略联盟品牌连锁扩张旅游消费型总结分析总结：主要以政府主导开发，占地面积较小，1.5万—3万㎡，位于城市中心区，地方特色的休闲娱乐商业街定位，地方民俗文化味浓。项目名称地址营运商/运营模式规模功能定位建筑风格文化内涵宽窄巷子成都市中心区成都文旅集团，以出租为主，少量出售核心保护区占地面积108亩，建筑面积44000㎡“老成都底片，新都市客厅”内涵的“老成都原真生活情景体验街区”老式街道、四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店清兵军营宿舍遗址、巴蜀文化，老成都市井生活磁器口重庆主城区次中心区重庆磁器口保护开发有限公司，政府和专业公司联合开发占地面积1.5平方公里文化观光休闲体验旅游地清朝和民国时期民居、商铺、以吊脚楼为主，明代寺庙建筑风格千年古镇遗址、巴渝文化、沙磁文化、码头文化、红岩文化洪崖洞重庆主城区中心区重庆小天鹅集团，租售结合占地面积31453㎡，建筑面积：46418㎡民俗文化，时尚娱乐商业区巴渝传统吊脚楼吊脚楼遗址，巴渝文化、码头文化、火锅文化熙南里南京市中心区南京城建历史文化街区开发有限责任公司，只租不售占地面积2.18万㎡，建筑面积1.39万㎡（甘熙故居占地0.95万㎡）金陵历史文化风尚街区江南民居结合北方四合院，微式和苏式相结合，青