搜索
第二部分住宅商品房市场现状调研一、住宅总体市场调研1-1、总体概况1、2001年住宅商品房市场开发现状（1）、开发投资总额2001年全市房地产开发投资48.5亿元，比上年增加60.1%。（2）、总建筑面积2001年住宅商品房建设面积达400万平方米。（3）、总施工面积2001年该市完成房屋施工面积666.7万平方米，其中新开工面积514.9万平方米。（4）、竣工面积2001年实现商品房竣工面积294万平方米。（5）、总销售额2001年销售134.7万平方米，实现商品房销售额30.9亿元比上年增长63.5%。其中销售给个人134.1万平方米，占销售总量的99.6%。（6）、空置量据有关部门有关人员保守估计，长春市楼盘空置总量在800万平方米以上。2001年有144.9万平方米的房屋面积留待今年消化。（7）、整体市场的供给压力分析静态分析：从以上数据可以看出，2001年长春市房地产年供给量远大于年销售量。同时，长春市房地产市场整体空置量较大，市场供给压力大，房地产市场形势严峻。可以说，长春市房地产市场正处于冰冻期。动态分析：城市整体经济的良性运行保证了房地产市场健康发展的大环境；市民的居住状况对房地产市场的发展有利；政府的房地产相关政策的落实对房地产市场的发展有利；2、住宅商品房的基本素质分析（1）、不同区域的住宅商品房量化分析A、基本分布及数量示意图B、基本销售情况项目3.5公里范围：经营销售年限：1-3年销售率：10%-70%/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式项目3.5公里范围其它地区其它地区：经营销售年限：1-3年销售率：40%-95%C、原因分析其它地区的房价、小区环境、建筑档次、综合评定普遍比项目区域要低。（2）、不同价格住宅商品房的数量分布A、基本分布及价格示意图B、销售情况2500元/平方米以下：销售状况良好，基本不用媒体宣传2500-3000元/平方米：小户型销售状况良好，大户型略有积压，媒体宣传力度较大。3000-4000元/平方米：小户型销售状况较好，大户型积压严重，媒体宣传力度较大。4000元/平方米以上：销售率普遍不超过60%。C、原因分析前阶段建设的楼盘的户型过大，总价过高，超过普通市民的承/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式2000元/平方米以下2000-2500元/平方米2500-3000元/平方米3000-4000元/平方米4000元以上受能力。（3）、不同面积住宅商品房的户型分布A、基本分布110平方米以下：一室、二室110-130平方米：二室、三室130-160平方米：三室、四室160以上：四室以上B、销售情况110平方米以下：较好110-130平方米：一般130-160平方米：较困难160以上：困难C、原因分析长春市大多数人的住宅商品房消费心理并不是越大越好，比较注重面积的实用，总价的控制。（4）、消费者认可程度A、整个市场的知名度分布示意图/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式南湖地区卫星路沿线亚泰地区市内其它地区B、区域个体单位特征南湖地区：大户型为主配以中、小户型卫星路沿线：大户型为主配以中、小户型亚泰地区：中户型为主配以大、小户型其它地区：中、小户型为主个别大户型C、环境、交通、配套的基本素质认可情况南湖地区：以长春缺乏的自然水景为主，交通、各种城市配套设施具有均好性，。卫星路沿线：以自然景观为主，交通方便，城市配套设施比较缺乏，需项目自身解决，业主生活并不十分方便。亚泰地区：老居住区内新兴的高尚居住区，在长春人心理位置较偏，交通、配套设施较好，生活方便。D、区域价格认可情况南湖地区：均价3000-4500元/平方米以上卫星路沿线：均价2500-3500元/平方米亚泰地区：均价2500-3000元/平方米其它地区：普遍均价2500元/平方米以下E、原因分析南湖地区、卫星路沿线、亚泰地区是长春市近阶段热点区域，除亚泰外，其它地区的自然景观资源较好；三个地区的楼盘开发数量较多，项目规模较大，素质较好，远远高于其它地区。3、整体市场发展态势分析（1）、2002年政府对房地产业的措施2002年该市计划完成房屋施工面积500万平方米，经济适用房250万平方米，施工总量要比2001年下降21.6%。政府有意识的控制房地产市场的商品房投放量，增大经济适用房的建设力度，对房地产市场宏观调控，这对长春市房地产市场健康、有序的发展是十分有利的。尽量优化房地产开发结构，适度控制高档住宅建设。（2）、市场购买能力长春市区现有人口290万人，约90万户。2001年长春市GDP第一次突破1000亿。2001年长春市人均可支配收入6339元。整体经济实力不强，购买力不高，是造成房地产市场供大于求的主要原因。（3）、住宅商品房的实际需求量评估2002年长春市均价3000元/平方米以上的新楼盘上市总量约130万平方米（不含本项目）。长春市3000元/平方米以上的住宅商品房现存量约100万平方米；2001年长春市3000元/平方米以上的住宅商品房销售量约为21万平方米。根据我司对长春市房地产市场相关调研的结果，我司预测：2002年长春市住宅商品房实际需求量约120万平方米。其中，长春市对均价3000元/平方米以上的住宅商品房实际需求量不超过30万平方米。（4）、发展趋势描述长春市房地产市场形势严峻，同类楼盘竞争激烈，且市场购买力较弱，开发结构不合理，产品档次和个体产品严重脱离市场。长春市整体中高档住宅商品房市场需求还未正式启动，长春明珠凭一己之力，也不能力挽狂澜。长春市房地产市场的发展，需要市民生活水平的不断提高和更多房地产的热点出现，才能深入地挖掘长春市民的购房需求，真正启动长春市房地产中高档市场。（5）、开发热点区域现状长春市房地产市场热点区域集中在朝阳区的南湖周边区域、卫星路一线和亚泰地区。2000年至今，富苑花园、长春明珠、威尼斯花园、亚泰花园、我的家园等明星楼盘相续出现，带动整个区域的房地产市场的发展。现整个区域内，除长春明珠外，其它楼盘的销售状况并不是很好。（6）、开发商及开发房产的分布现状南湖周边区域：威尼斯花园长春乾源房地产开发建设有限公司维多利亚庄园长春恩维地产开发有限公司吉港绿色家园长春吉港集团房地产开发有限公司富苑花园（系列）长春天正房地产开发有限公司富豪花园长春开元集团有限责任公司卫星路沿线区域：长春明珠大连万达我的家园联华地产好景山庄长房集团亚泰地区：亚泰花园（系列）吉林亚泰集团房地产开发公司万科城市花园北京万科（7）、开发规模与周期长春市各种楼盘的阶段开发规模大多在6-10万平方米，并预留后期开发管线，项目开发总量大体在30万平方米左右。各楼盘的阶段建设周期都较短，一般在5-8个月内完成。各楼盘的销售周期普遍较长，一般都要在一年半以上。4、政府对房地产的相关政策（1）近阶段，央行逐渐调低银行存款利率。（2）1999年10月，根据国家将房地产业作为新的经济增长点和消费热点的有关规定，长春市出台了«关于搞活长春市房地产市场若干规定»，全面放开了房地产市场，大幅度降低了房地产交易的契税，同时加大了房改力度。（3）2001年上半年，长春市房屋交易费又一次下调，调整房屋交易税费标准的目的，主要是为了拉动内需，刺激经济增长。增量房转让税费负担，由成交额的1.9%调整到1.8%，即契税1.5%，手续费0.3%。如果是经济适用房、解困房，手续费还减半收取，总额仅为1.65%；存量房转让税费由成交额的5.4%调到4.5%，其中契税1.5%，手续费1%，土地收益金1%，个人所得税1%。购房一年以上的公房再转让，税费只收3.5%，即契税1.5%，手续费1%，个人所得税1%；不到一年的按4.5%征收，即契税1.5%，手续费1%，个人所得税1%，营业税1%。（4）到2000年底，长春市房改售房登记发证21.7万户，涉及面积1269.3万平方米，今年还将继续加大公有住房出售的力度，市房改办已决定采取相应措施，4月份出台了«关于进一步加快公有住房出售工作的补充规定»，对公房出售采取了强制性措施，也就是说，已购公房（房改房）市场将因增加房源而更加繁荣，相应的公房使用权转让市场将因房源减少而萎缩。（5）货币分房是对房市影响较大的一个举措，它直接关系到注入房市的资金多少。到2000年年底，长春市已有56个单位的7118名职工利用1.46亿元住房补贴资金，参加单位组织的集资合作建房或购买建房。2001年市级财政已将1500万元住房补贴落实到位，计划在上半年向其所负担的单位职工发放。而且货币分房所得的资金不但可以购买增量房，还可以购买二手房和公房使用权。另外，住房公积金贷款也是购房资金的一部分，尽管使用这种贷款要具备一定条件，但可以肯定它将会促进我市房市的进一步繁荣。（6）通过银行按揭的方式，获得住房的户数逐年增多，据统计，2000年售出的8006套商品房中有2321套属于按揭购房，占全年售出商品房总量的29%，2001年上半年按揭购房1750套，共22.1万平方米，占上半年商品房销售总量的近五成。4、整体市场条件对发展住宅商品房的支持和阻碍支持：A：政府相关政策和措施对房地产的促进。B：长春市整体经济水平不断上升，个人收入逐步提高。C：长春市区人口290万，人均居住面积平方米，房地产市场基础较为广阔。D：长春市是吉林省的省会城市，省市机关众多，城市投资力度较大。对外来人口和资金的吸引力较大。阻碍：A：长春市房地产市场现阶段购买力较弱，开发项目大量上马，开发结构不和理，个体产品设计凌驾于市场之上等现象说明长春市房地产市场严重脱离了市场规律，畸形发展。B：长春市房屋空置量800万平方米，市场压力大，消化周期长。C：长春市整体施工水平较低，商品房质量投诉率较高。1-2、项目所在区域市场概况1、区域市场态势（1）开发投资总额（2）总建筑面积（3）总施工面积（4）总竣工面积（5）空置率（6）区域内供给压力分析项目区域内的楼盘较多，长春市近5年内的楼盘有45%左右集中在项目区域内。长春市中高档楼盘有75%左右集中在项目区域内。因此，我们可以看出，项目区域内的中高档楼盘的竞争是非常激烈的，区域市场供给压力较大。2、区域住宅商品房营销市场特点（1）价格水平区域住宅商品房的价格可分为三个档次：2500-3000元/平方米、3000-4000元/平方米和4000元/平方米以上。（2）户型及面积区域住宅商品房的面积按市场认可程度可分作三个档次：非常认可：130平方米以下，二室-三室一般：130-160平方米，三室-四室认可程度较低：160平方米以上，四室以上（3）建筑风格层高：2.8-3.1米建筑风格：欧陆风格、现代风格、简约式公共设施：停车场、园林绿化、道路等（4）配套购物：较差金融：较差娱乐：较差医疗：较差教育：一般通讯：一般（5）交通项目区域内的交通情况较发达，公交线路较多，但路政设施老化。（6）景观自然景观较好。（7）污染（水污染、噪音污染、空气污染、电污染）在长春市现有情况下，项目区域内的污染可以说没有什么。3、区域条件对发展住宅商品房的支持和阻碍支持：A：房地产市场关注热点向朝阳区（南湖周边）和向南（卫星路沿线）转移；B、轻轨的修建使交通更加便利，快捷。C、由于产业政策倾斜，出台了一系列优惠政策，鼓励高新技术企业入住园区。D、大专院校的迁入，如：吉大南校，吉林工学院等。E、即将建成的沃尔玛超市。F、长春高新技术产业开发区于1991年3月被国务院批准为国家高新技术产业开发区，它位于长春市区南部，总面积30平方公里，其中有三平方公里的集中新建区。开发区内基础设施齐全、交通便利、技术力量雄厚。截止2000年底，区内注册企业已达1380户，全区技工贸总收入由1991年的1.6亿元猛增到2000年的212亿元,利税由2500万元大幅度提高到37亿元,10年累计实现技工贸746亿元,工业总产值654亿元,高新技术产业产值410亿元,根据国家科技部火炬中心对全国53家高新区2000度的经济指标统计,长春高新区技工贸总收入和工业总产值均列第11位,工业增加值列第8位,利润和税金