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建业商业地产发展模式及初步规划纲要一二三四五国内商业地产发展状况建业商业地产发展模式建业商业地产初步规划思路操作原则优劣势分析建业商业地产发展模式及初步规划根据国家统计局的统计结果，随着中国GDP的持续增长和人民生活水平的提升，95年到05年的10年间零售业平均发展速度为18%。商业地产作为一种融合地产业与商业特色的地产形式，已在中国掀起了新一轮的投资热潮，据商务部《全国商业地产运行报告》中统计，今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23.8％,其中河南增长90%。一、国内商业地产发展状况商业营业用房投资额0200400600800100006年下半年07年上半年（亿元）商业营业用房投资额机遇与风险并存由于融资及开发难度、风险较大，全世界的房地产公司，只有2—3%的企业在做商业地产，在中国的比例不到1%。目前在国内市场上做商业地产比较成功的企业是大连万达和凯德置地，可以给我们提供一些借鉴。机遇风险商业地产“大鳄”大连万达商业国内商业地产的先行者和较成功者，是目前国内最大的商业地产机构。榜样商业地产新加坡凯德置地凯德商用产业是亚洲最大的商场所有者和管理者之一。大连万达商业地产榜样商业地产万达2001年进军商业地产，经过六年痛苦的开发实践才摸索出一些经验。截止2006年底，万达集团持有的租赁物业面积（包括开业和在建）约420万平方米。2006年，万达集团开发面积超过400万平方米，成为中国开发规模最大的房地产企业之一。万达集团在全国首创了“订单地产”和城市综合体的全新商业模式。万达商业地产大体有以下四个核心竞争力：万达商业四大核心竞争力一、订单地产：与30多家世界500强和国内行业前三名的知名商家订立战略合作联盟，按照对方的需求进行规划，实行招商在前开发在后的订单式开发模式。二、城市综合体开发：在商业的核心地段，整片开发，包括写字楼、公寓、酒店、住宅为一体的综合城区。三、招商与运营管理聚集了一批商业人才：住宅开发与商业地产开发的人数从6：4计划转变为4：6,具有较强的招商能力和商业运营管理能力。四、完整的不动产产业链：建立一个基金，年入资金30－40亿，融资的多样化打通了金融通道。榜样商业地产万达商业之星榜样商业地产万达城市综合体新加坡嘉德置地亚洲最大的上市地产公司新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，一直致力于高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。嘉德商用产业有限公司是亚洲最大的商场所有者和管理者之一，已拥有30年商业地产及招商运营经验，集聚了一大批品牌资源和人力资源，在新加坡、中国、印度、日本和马来西亚拥有和管理着50多家商场，总净可租面积约230万平方米。其在华公司为凯德置地。榜样商业地产凯德置地自1994年进入中国以来，凯德置地已在上海、北京、广州、杭州、成都、宁波、重庆等30多个城市开展业务。现在国内总开发业绩290个亿，在五年内可能要达到600个亿。其下属的凯德住宅房产和凯德商用是两个上市公司，由于性质不同，拥有各自的开发班底，按照地块的开发性质确定由谁来主导开发。凯德商用采取良好的物业管理形式来确保物业能够升值，在国内的商业投资租金回报率平均为8%，收益为租金水平的70%左右。凯德与北京华联合作两种方式，如果租金回报较高，凯德将使用原管理团队，否则就委派自己的管理团队接管商业运营，以确保收益。榜样商业地产榜样商业地产凯德商业之星商业商业地产地产商业地产商业地产的灵魂是商业纲要一二三四五国内商业地产发展状况建业商业地产发展模式建业商业地产初步规划思路操作原则优劣势分析建业商业地产发展模式及初步规划二、建业商业地产发展模式-----思路决定出路我们的思路产品开发模式产品变现模式产品盈利模式省内三级地市（其它地市及县级市）省内二级地市（平顶山、新乡、安阳、焦作等）省内一级地市（郑州、洛阳）1、产品开发模式重点开发：核心商圈或区域成熟商圈城市综合体重点开发：核心商圈或成熟商圈小型综合体重点开发：整体商业升级及布局改造（1）省内一级地市（郑州、洛阳）重点开发：核心商圈或区域成熟商圈城市综合体采取商业、酒店式公寓、写字楼、住宅相结合的模式，根据当地市场的需求和未来潜在发展的需求去做，要有可信度非常高的市场调研数据支持。商业部分规划为主力店加独立产权商铺的形式，主力店可规划为购物中心（百货、超市、家电、建材家居、餐饮、休闲娱乐等多业态组合），通过住宅和一部分临街门面房、产权商铺的销售回笼资金，把酒店和较适中的商业物业持有进行租赁经营。（2）省内二级地市（平顶山、新乡、安阳、焦作等）重点开发：核心商圈或成熟商圈小型综合体采取商业、酒店式公寓、SOHO、住宅相结合的模式，通过市场调研，找准项目所在区域商业环境的市场空缺，有针对性地进行开发；商业部分规划为主力店加产权商铺的形式，主力店可规划为小型购物中心（百货、超市、家电、餐饮、休闲娱乐等多业态组合），打造多业态小型综合体，增强商业氛围。一、二级城市开发合作伙伴的选择在一、二级城市开发合作伙伴选择上，我们可以允许瑞寰资本管理有限公司参股，以降低投资风险。我们也可以与凯德置地合作，帮助我们做好项目分析、规划、测算、开发、运营，降低项目操作风险；可充分利用他们在国内70多个商业地产项目建立起来的品牌资源库，提高招商的成功率；同时，通过与凯德置地的合作，也可以使我们的商业公司学习、借鉴一些先进的操作经验，提高我们自己的商业地产开发水平。（3）省内三级地市（其它地市及县级市）开发重点：整体商业升级及布局改造目前各级城市都在加强提升城市形象，进行城市改造，一级城市的城中村改造项目开发的如火如荼，开发成本在逐年加大，竞争愈演愈烈。三级城市的改造也随风跟上，尽管目前三级城市的开发商仅限于一些小型开发商进行局部小地块开发，但都取得了很好的业绩，这充分说明了三级城市的商机还有很多，我们可以进驻一些经济较发达的三级城市进行旧城改造。所谓的旧城改造，就是把市中心临街破旧的物业及闲置广场和用地或传统的农贸市场拆掉重建，重新规划整体商业布局，进行整体商业升级。由于这种开发模式可以极大地提升城市形象，增加城市服务功能，促进本地消费，满足市民物质生活需要，增加税收，所以这种模式较易获得当地政府支持，便于拿地或降低开发成本。这也是当地开发商望尘莫及的。（3）省内三级地市（其它地市及县级市）开发业态采取商业、酒店式公寓与住宅相结合，商业部分规划为主力店加独立产权商铺的形式，主力店以家庭百货店为主，其涵盖业态为农贸市场改超市及符合当地消费水平的百货店，该业态比较贴近老百姓的日常生活需求，在各级城市都有较强的市场生命力。（3）省内三级地市（其它地市及县级市）投资思路以改造旧城区为吸引点，实现商业用地和住宅用地的低成本买入，以住宅、酒店式公寓和临街门面房的部分销售利润实现商业主力店的持有，以成熟的商业人气和商业运做促使持有物业的繁荣并确保收益。由于三级地市开发水平普遍不高，所以这个市场机会最多，应作为建业商业地产的重点发展区域。在具体操作上，可以从一个与当地政府合作良好的城市开始试点，逐步扩大到县级市。（3）省内三级地市（其它地市及县级市）开发规模：三级地市商业开发总量一般3-4万平米，以1.5-2万平米作为持有物业，持有物业租赁中,主力店和次主力店占比不超过50%，餐饮占比15-18%，其余部分为专业店，确保租金回报的最大化。也可引入大型超市加家电模式或小型百货加超市模式，其余面积设计为主力店周边的一带二商铺，经营餐饮、休闲娱乐等业态。如一个地区能成功开发3-5家，则可迅速复制此模式，做到规模化发展。在物业变现方面，酒店式公寓、写字楼可部分卖掉，住宅可全部卖掉获取利润，同时可通过规划设计一定比例的可出售商业物业来回收资金。项目根据位置、业态组合可以出售40-50%的商业面积。根据商圈位置的不同情况，可出售商业物业的价格一般为项目成本的2-3倍，商圈越好，这个倍数越高。以处于一级核心商圈的郑州大上海城一期为例，20亩地，容积率4.5，60000平方米商业体量，每平方米约4000元成本，按05年10月负一层售价12000元计算，仅负一层10000平方米商业内街销售就回收近一半成本。其实际销售部分为负一层、一层、二层，其中负一层和二层售价12000元，已基本清盘，几乎收回全部成本。一层售价24000元，已售过半，此三层相加回收近1.5倍投资成本。由此可见，从销售层面来讲，大上海城利润可观。2、产品变现模式2、产品变现模式建业三门峡项目临街一带二的商业售价12000元左右，也卖出了3倍的投资成本。如果当时提高容积率，增加一栋酒店式公寓，商业设计为三层大底商，临街一带二全卖掉，成本可以收回且有一定利润，关键是通过租赁获得一个可以带来长期现金流的持有物业，而且具有升值空间。在实际开发时，例如三级地市商业开发总量3万平米，以1.5万平米作为主力店，出售50%的商业面积即1.5万平米，按售价可达成本2倍计算，即可回收全部商业物业投资成本。该模式开发由于出售的面积大，可以在建设期内回笼资金，持有物业体量较小，占有资金量少，完全符合建业的投资条件，规避投资风险。2、产品变现模式通过租赁收取租金：持有物业在住宅和商业房的销售回款中已消化了大部分成本，运作得当时持有物业甚至是整体开发利润的一部分，我们就可以心安理得地做房东。那么在一、二级城市中就完全可以向大连万达那样与几十家知名商家或厂家建立长期的战略合作关系，他们只要有区域化、连锁化的需求，我们就可以成为他们的首选伙伴，共同去开发市场、占领市场。以三门峡湖滨广场商业项目为例，整体招租的租金水平是0.91元／平方米·日，年为332.15元/平方米。若按每平方米正常开发成本4000元计算，年租金回报率约为开发成本的8.3%。如果遇到风险较小的物业，我们自己进行品牌组合实施散租，其投资开发回报率要远高于8.3%。3、产品赢利模式通过专业的招商运营管理，确保持有物业升值。3、产品赢利模式纲要一二三四五国内商业地产发展状况建业商业地产发展模式建业商业地产初步规划思路操作原则优劣势分析建业商业地产发展模式及初步规划三、建业商业地产初步规划思路1、现有地产项目工作思路2、新商业项目发展规划总体工作思路1、已开业项目工作思路2、在招商项目工作思路3、在建项目工作思路1、现有地产项目发展思路2、建立完善的多业态品牌商家资源库，为项目招商打好基础。TextText1、建立完善的组织架构，成立调研部、规划部、招商部、企划部、运营部、管理部。3、做好已开业项目招商及运营管理工作，提升出租率及租金收入水平，降低集团商业项目返租及运营贴补负担。4、在建及新开发项目的商业市调、规划及前期招商工作。5、配合各项目公司做好商业销售推广工作。6、安排商业公司人员内部培训和考察学习，提高专业化水平，拓展思路。7、建立健全内部管理制度，实行人员项目负责制，并推行绩效考核和效益挂钩制度。商业地产总体工作思路已开业项目工作思路（1）三门峡建业新天地步行街该项目已开业近一年，通过一年来的运营管理工作，商户经营已相对稳定，品牌更新率约10%。通过前一阶段我们所做的大量基础工作，目前与商户的沟通情况较好。步行街现存主要问题是商户普遍销售业绩不佳，经营压力较大，这种状况会给今后的租金收取工作带来很大不利影响，所以今后的工作重点就是围绕提升商户销售业绩来展开。首先，要加大促销、宣传投入，通过接连不断的促销活动、街内外广场活动来提升人气并一次作为品牌机构调整的依据和资本，以形成人气提升与品牌结构调整的良性循环；其次，做好会员招募、管理工作，培养固定消费群；通过团购方式扩大步行街销售业绩；最后，加强与商户沟通，通过培训、辅导等方式，提高商户自营能力，使商户顺利度过养店期。已开业项目工作思路（2）湖滨广场目前大张和华润经营状况良好，收租较有保证。若大张和华润出现交租不及时的问题，则可收回部分面积自己招租，提升我方租金收入水平。已开业项目工作思路（3）桂园桂园项目返租在2008年8月份结束，今后的工作，一是继续协助业主做好后续招商工作，二是通过该项目总结商业地产的返租销售与后期的招商运营管理