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第二章资产评估基础理论1234资产评估的目的资产评估假设资产评估的原则资产评估的价值类型学习目标了解资产评估的目的；正确理解资产评估的价值类型，以及资产评估假设在资产评估中的作用；正确认识并掌握资产评估假设的含义与基本类型；掌握市场价值和市场价值以外的价值；掌握资产评估价值类型的含义及分类；熟悉并掌握资产评估的工作原则和技术原则。第二章资产评估基础理论能力目标能正确评价资产评估的特定目的、价值类型，以及资产评估假设在资产评估中的作用；能灵活并正确地甄选资产评估的价值类型；能正确判断市场价值和市场价值以外的价值；能正确执行资产评估的工作原则和技术原则。第二章资产评估基础理论案例导入对价值类型的选择存在争议2015年5月20日，东阳市场公告，公司将持有的东阳市场丝绸交易所65%的股权转让给大股东江苏吴江丝绸集团，转让价为1662.93万元。本次转让完成后，公司不再持有电子交易所股权。公司委托天兴评估事务所进行了评估，天兴评估事务所于2015年5月17日出具了资产评估报告。经评估，电子交易所65%股权的公允价值为1662.93万元。经双方协商确认,以此公允价值作为转让对价。第二章资产评估基础理论第二章资产评估基础理论对此，《每日经济新闻》提出异议，认为价值类型选择不合理。理由如下：2012年，丝绸交易所亏损712.31万元。同年，其客户数超过400家，成交量和成交额增长迅猛，6个月平均复合增长率分别达到159%、121%。2013年，丝绸交易所同时推出仓单质押业务，当年实现净利润21.7万元。2014年，丝绸交易所的净利润增长至124.94万元，连续几年持续走高。2015年3月，丝绸交易所的业务由原来的中远期交易向现货连续交易转变，尽管利润总额不高，但增速却非常可观。但就是这样一家具有一定成长预期的公司，在股权出售时却采取了重置成本价值，而非预期收益价值。章节Contents01第一节资产评估的目的一、资产评估的一般目的资产评估的一般目的就是评定估算被估资产在评估时点的公允价值。资产评估的一般目的泛指所有的资产评估活动共有的目的。资产评估的基本功能就是评值。评定估算被估资产的价值是所有资产评估活动共有的目的。资产评估一经产生就具有了为委托人及资产交易当事人提供合理的资产价值咨询意见的功能。不论是资产评估的委托人，还是与资产交易有关的当事人，他们所需要的无非是资产评估师对资产在一定时点及一定条件约束下资产公允价值的判断。一、资产评估的一般目的简单地说，资产评估中的公允价值就是市场上的大多数的买者和卖者普遍允许、接受、认可的价值。公允价值是相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件而言的。公允价值源于公平交易的市场交易各方在自愿、平等、理智、信息对等的基础上达成共识所形成的市场价格。它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件吻合。一、资产评估的一般目的同步案例某人在外地出差，因钱包被盗而只能将随身携带的已使用了两年的便携式计算机变卖。该计算机在正常的市场条件下可以卖8000元，但是在这种特殊情况下只能卖2000元。同样的东西因为所面临的市场条件不同、买卖双方的地位不同，价格相差很大。但是，这两个价格都是公允价值，因为这两个价格都是相对于买卖双方普遍允许、接受、认可的价值。这两个价格适用的范围不同，80002000体与特定的市场条件。可见，由于同一资产所面临的市场条件不同，买卖双方在市场中的地位不同，所以该资产的公允价值也不同。一、资产评估的一般目的同步思考与训练问题：（1）市场价值是否等同于公允价值？（2）资产评估值是否等同于马克思劳动价值论中的价值？分析与提示：（1）公允价值不能简单地等同于市场价值。公允价值不仅包括市场价值，还包括预期收益价值、重置成本价值与清算价值。为了弄清这个问题，人们必须首先明确什么是公允价值。《国际资产评估准则》将市场价值定义为：“评估基准日，自愿的买卖双方在知情、谨慎、非强迫的情况下通过公平交易资产所获得的资产的预期价值。”国际会计准则委员会将公允价值定义为：“公允价值为交易双方在公平交易中可接受的资产或债权价值。”一、资产评估的一般目的国际会计准则委员会认为对公允价值的计量有四个层次：第一层是直接使用可获得的市场价格；第二层是如不能获得市场价格，则应使用公认的模型估算市场价格；第三层是实际支付价格（无依据证明其不具有代表性）；第四层是允许使用企业的特定数据（该数据应能被合理估算，并且与市场预期不冲突）。如果没有证据表明资产交易市场存在，则公允价值可通过收益法、成本法的计算来获得。不可否认，在大多数情况下，市场价值可以代表公允价值。但是，与市场价值相比，公允价值的定义更广、更概括。收益法、成本法及清算价值法与市场法一样，都有其适用的前提条件，只是各方法之间在被选择时的优先程度不同。评估人员应该根据所掌握的信息与资料依次选择市场法、收益法、成本法。在特定条件下，评估人员还可选择清算价值法。一、资产评估的一般目的（2）资产评估值不等同于马克思劳动价值论中的价值。马克思劳动价值论中的价值取决于商品中所凝结的一般的无差别的人类劳动。而现实经济中资产的市场价格可以大于资产中所凝结的一般的无差别的人类劳动。例如，原始土地的价格远远大于土地中所消耗的人类劳动。资产评估值是公允价值，即相对于市场的大多数买者和卖者或资产交易有关各方普遍允许、接受、认可的价值。公允价值是以预期存在为合理依据的。二、资产评估的特定目的资产评估的特定目的是指被估资产即将发生的经济行为，即引起资产评估的经济事项，是评估业务、评估结果的具体用途。资产评估的特定目的是资产评估的起点，是评估人员在进行具体资产评估时必须首先明确的基本事项，也是资产评估活动所要达到的目标和归宿点。它贯穿于资产评估的全过程。资产评估的特定目的影响着评估人员对评估对象的界定，以及对资产价值类型的选择。二、资产评估的特定目的为了更好地理解资产评估的特定目的并能切实实现资产评估的特定目的对评估全过程的约束和影响，评估人员必须事先明确引起资产评估的经济行为或事项、资产评估报告与结论的预期用途，以及资产评估报告及结论的预期使用者。在我国资产评估实践中，引起资产评估的主要资产业务有以下几种：（1）资产转让。资产转让是指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产。通常，资产转让是指转让非整体性资产的经济行为。二、资产评估的特定目的（2）企业兼并。企业兼并是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。（3）企业出售。企业出售是指出售独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权的经济行为。（4）企业联营。企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。二、资产评估的特定目的（5）股份经营。股份经营是指资产占有单位实行股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票。（6）中外合资与中外合作。中外合资与中外合作是指我国的企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个人在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。（7）企业清算。企业清算包括破产清算、终止清算和结业清算。（8）抵押。抵押是指资产占有单位以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为。二、资产评估的特定目的（9）担保。担保是指狭义上的担保行为，即资产占有单位以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。（10）企业租赁。企业租赁是指资产占有单位在一定期限内以收取租金的形式将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。（11）债务重组。债务重组是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决，同意债务人修改债务条件的事项。二、资产评估的特定目的（12）资源纳税。税收是国家财政收入的主要来源。税收计算的是否正确关系到国家的财政收入能否保证，纳税人的税收负担是否合理。我国现已开征房产税、土地增值税、资源税等。随着我国市场经济的发展和个人财产的增加，进一步发挥财产税调节功能，改进财产税的评估工作势在必行。需要说明的是，按照国有资产管理法规的规定，国有资产发生上述前11项行为的必须经过评估。章节Contents02第二节资产评估假设一、资产评估假设的含义所谓假设，就是依据有限事实，通过一系列推理对所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明。资产评估假设是指评估人员根据评估的具体目的，将被估资产置于一个合乎逻辑判断的相对固定的市场环境之中，对被估资产的未来价值的作用空间和作用方式加以限定，使资产评估得以顺利进行的假定性说明。一、资产评估假设的含义资产评估的特点之一是市场性。评估人员在资产交易之前，模拟市场对待交易的资产在评估基准日的价值进行评定和估算，提供一个各方都能接受的公允价值。实际上，由于同一资产在不同的市场条件下、不同的经营方式、不同的用途下价值表现的作用空间和作用方式有所不同，同时影响市场变化的因素众多，并且这些因素是不断变化的，评估主体依据所掌握的有限的事实、资料是无法把握变化无限的市场机制的，因此评估人员必须借助评估假设。一、资产评估假设的含义《资产评估准则——基本准则》第十七条规定：“注册资产评估师执行资产评估业务，应当科学合理使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响。”假设对任何学科都是重要的，任何学科的理论观念和方法都是建立在一定的假设基础之上的。假设必须依据充分的事实，运用已有的科学知识，通过推理（包括演绎、归纳和类比）来形成。当然，无论假设有多么严谨，它都带有推测，甚至含有主观猜想的成分。但是，只要合乎逻辑、合乎情理，假设对科学研究都是有重大意义的。二、资产评估假设的基本类型（一）交易假设交易假设的含义1.交易假设是对待估资产已处于交易过程中的假定说明。交易假设是假定所有待估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。众所周知，大多数资产评估其实是在资产实际交易之前进行的，而资产评估的最终结果又属于资产的交换价值范畴。为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断的作用，同时又能够使资产评估得以进行，评估人员利用交易假设将被评估资产置于交易当中，模拟市场进行评估是十分必要的。二、资产评估假设的基本类型交易假设的前提条件2.交易假设的前提条件是被估资产面临交易或具有交易可能，被估资产可以交易、买卖。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，是资产评估通用的条件假设。一方面，交易假设为资产评估得以进行创造了条件；另一方面，交易假设明确限定了资产评估的外部环境，即资产被置于市场交易之中，资产评估不能脱离市场条件而孤立进行。二、资产评估假设的基本类型（二）公开市场假设公开市场假设的含义1.公开市场假设是对被估资产拟进入的市场是公开市场的假定说明。公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定性说明。公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件。在这种条件下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。二、资产评估假设的基本类型公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。公开市场是指一个有众多的买者和卖者的充分发达与完善的充分竞争性市场。在这个市场上，买卖双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买者和卖者的地位是平等的，其交易行为都是自愿的、理智的，而非强制的或受限制的。事实上，现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度。二、资产评估假设的基本类型公开市场假设是假定市场是一个充分竞争的市场，资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同，以及社会公众对市场价格的认可和接受。公开市场假设以被估资产在市场上公开买卖为基础，以客观存在的市场交易价格为依据，以“存在即合理”的思维模式对资产价格进行评定和估算。二、资产评估假设的基本类型公开市场假设的前提条件2.公开市场假设的前提条件是被估资产可以在公开市场上交易，以及被估资