搜索
2012.5.25榆林商业项目定位报告西安三亿祥全程策划SANYIXIANG三亿祥营销策划有竞争力的产品有战斗力的营销1、本次项目策划提案，是依照贵司队项目的基本要求所编制的；2、本次项目策划提案的结论或观点，受制于客观条件及我司针对项目前期提案阶段的深度要求，并不能作为我司针对贵项目的最终结论和观点。前言首先感谢贵公司给予三亿祥参与贵公司凌霄广场商业项目的机会。挖掘项目地块的最大价值，实现项目经济利益和规避市场潜在风险，是房地产开发的核心所在。对于本次项目的方案，我司本着“实事求是，一切真知都来源于市场与实践”的指导思想，以市场为基础，深入项目地及周边区域，依据与项目的关联程度划区分类，运用“实地调研、区域人群交流、资料研读、观察研判”等方法，通过与贵司的沟通交流，去项目实地及周边详实考察，在进行了较全面的市场调研后，通过整理分析，首先形成客观，详实且有可参照性的本次市场研究报告。市场竞争研究项目属性界定前言本报告架构商业发展定位全案营销建议公司现状项目期望地块感观区域解读价值研判宏观环境整体市场区域竞争整体思路营销架构问题界定发展定位物业建议前言案名建议Part3｜发展建议目录Part2｜项目分析Part1｜市场研究PART·1市场研究1.1榆林宏观环境分析1.2榆林商业市场研究1.3项目区域市场解读1.1宏观环境分析中文名称：榆林外文名称：Yulin行政区类别：地级市所属地区：陕西省下辖地区：榆阳区、米脂县、神木县等电话区号：0912邮政区码：719000地理位置：陕西省最北部面积：43578平方公里人口：356万方言：陕北方言气候条件：温带半干旱大陆性季风气候著名景点：李自成行宫、红石峡、白云山机场：榆林榆阳机场火车站：榆林火车站车牌代码：陕K城市概括榆林位于鄂尔多斯，银川，太原，西安城市群中心位置，依托煤炭，石油，天然气等四大能源产业，打造新时期最重要的能源基地。宏观经济水平榆林GDP增速较快，平均增幅超过10%，高速增长的GDP会为房地产发展带来机会。榆林在周边城市中GDP处于较高水平，在省内仅次于西安，经济状况良好。榆林已连续5年GDP增长超过10%，处于房地产高速发展状态。2011年全年生产总值2292.26亿元，同比增长15.0%，增幅比上年回落3.3个百分点。1.2榆林商业市场研究市场发育程度短缺市场供求平衡、相对饱和过剩市场（全面短缺、结构性短缺）（结构性过剩、全面过剩）产品提升阶段地段家居环境服务管理化生活方式买家认识阶段认地段认品质认环境认服务管理认品牌竞争层面提升资源（土地）销售设计资源整合全方位竞争企业状态提升项目公司专业公司管理公司全能冠军追求境界提升看得见摸得着看得见摸不着看不见摸不着但感受得到北京榆林榆林房地产还处于卖地段、卖环境的阶段，真正营造全新生活方式的卖生活方式的项目还很少。区域地产发展所处阶段榆林市上半年，全市消费品市场货源充足，运行秩序良好，截至6月份，社会消费品零售总额实现108.78亿元。同比增长18.1%，完成全年目标任务的44.77%。榆林市商务局目前开通了城市生活必需品、重点流通企业、重要生产资料、百县监测、外贸监测、百家大型农贸批发市场日报监测等6个网上直报系统，监测样本企业73户，覆盖榆阳、神木、府谷、横山、靖边、定边、绥德、米脂、清涧、佳县10个县（区），监测范围涉及批发、零售等26个行业，监测品种达1000多种。据监测，榆林市1、2月份受节日及冷空气影响，粮食、猪肉、食用油、蔬菜等生活必需品价格普遍上扬；3月份食品价格涨幅明显减弱，部分生活必需品呈现回落态势，价格环比平均下降0.5%；4月份起除猪肉、鸡蛋价格起伏较为频繁外，其他消费品价格稳中趋降，在监测的63种生活必需品中，21种商品价格上涨，占33.33%，35种商品价格下跌，占55.56%，7种商品价格持平，占11.11%。其中，涨幅超过40%的有3种，占4.76%，涨幅在30%-40%之间的有0种，占0.0%，涨幅在20%-30%之间的有2种，占3.17%，涨幅在10%-20%之间的有2种，占3.17%，涨幅低于10%的有14种，占22.22%，消费品价格总体呈前高后低态势；成品油、钢材价格一路攀升，煤炭、木材、玻璃、水泥、载重汽车价格基本稳定。区域消费市场区域商业现状改革开放以来，特别是在西部大开发和国家级能源化工基地建设的推动下，榆林市的商业网点有了长足的发展，并逐步形成了系统的商业网点体系。目前，榆林市拥有法人、产业单位商贸服务网点1560个，个体商贸服务网点28700个，各类市场290个。涵盖了超市、百货店、便利店、专卖店、综合超市、集贸市场等多种业态，行业涉及餐饮、食品、服装、电子、医药、能源、建材、图书音像、拍卖、典当、再生资源回收等。榆林商业网点总体状况中心商务区规划图A中心商务区规划图B榆林各类商业当前现状类型当前现状小结零售网点现状近年来，榆林市城市空间不断扩大，城市居民的消费观念不断改变，消费水平有了很大的提高。2011年，全市实现社会消费品零售总额232.25亿元，同比增长18.4%。增幅位列全省第二，仅次于西安，高于全国增幅速度（17.1%）。目前，榆林市有建筑面积在2000平方米以上的零售网点30多家，年销售额5000万元以上的商场4家。一些大型零售企业如国贸、天惠、世纪金花、喜洋洋等逐步成为龙头企业。一部分新型流通业态如超市、连锁店、专业店也迅速成长起来，既开拓了经营和消费领域，丰富了榆林的市场，同时也给广大市民的生活带来了极大的便利。批发市场现状目前榆林市有各类商品批发交易市场120多个，年交易额在30亿元以上，并呈逐步上升的趋势。随着榆林经济社会的快速发展，一批批发市场迅速发展，逐步形成了种类齐全的批发市场体系，其辐射范围日益扩大，不少批发市场不仅影响着本地区，有些还辐射到晋、陕、蒙毗邻地区。商业街现状商业街是城市商业网络体系的重要组成部分，是一个城市商业发展的缩影和精华，是以巨大的内聚力和辐射力形成开放式、跨区域的商业群体。榆林做为中小城市，其商业街的数量较少，并主要集中在老城区、南北大街和新建路。近几年，随着榆林城市规模的拓展，长城路、文化路、乡镇企业城等主要街道的临街网点日益增加，形成了一些新的商业街区。随着西沙机场的搬迁以及经济开发区的逐步发展，还会进一步带动所属地区商业网点的发展。物流业现状据统计，榆林营业性道路运输车辆超过4000辆，其中客车2300辆，货车1200余辆，快捷货运车30余辆，租赁汽车80余辆，年完成客运量2000万人次，年货运量2065万吨。从总体上看，榆林的物流业规模较小，发展水平较低，对经济发展的贡献不够，但从榆林经济发展预测来分析，物流业的发展潜力巨大。区域商圈分布东西南北世纪广场榆林核心商圈是以世纪广场为中心，北大街南大街、新建路、长城路为主干的“川”字型中心商业区；整个商圈位于榆林市中心地带；全市商业最繁华地段和居民购物的主要场所；聚集了榆林市较为知名的百货商场。如国贸、天惠、喜洋洋、金花大厦等，是榆林市的商业黄金地段；具有明显的区位优势，是非常典型的传统与现代结合的商业中心区，极具商业吸引力。榆林核心商圈榆林其他商圈老城板块：是榆林市区的经济文化中心，集合了多个商业项目及主要商业街、酒店、广场等业态。东沙板块：是榆林市区新兴起的板块，整体经济较为落后，多数为待开发区域，有部分自然村。建榆板块：以建材家居销售为主，目前是榆林政府所在地，及大型客运站、火车站等配套。宇航板块：是西沙与开发区之间的纽带区域，集合了部分酒店、餐饮等业态。开发区：是榆林市目前建设条件最高，市政配套最好，环境最好的区域，但人口及入住率均不高，有一定的工业支撑。是未来榆林市经济、政治、文化中心。老城商圈—城市主要商圈建榆商圈—西沙版块集中商圈上郡商圈—汽车销售及生活配套开发区商圈—新型商圈，但尚未形成规模航宇商圈—餐饮、休闲聚集圈各商圈特点本项目位于老城商圈南段，是未来老城商圈商业发展的南段的龙头位置本案项目所邻商圈—老城商圈老城商圈是榆林市最为成熟的商圈，其以新建路（二街）为中心辐射周边主要干道。主要业态为服饰、餐饮、休闲娱乐。商业氛围浓厚。目前随着榆林经济发展，该商圈面临品质升级的需要建榆商圈以建榆路建材批发市场为核心辐射周边主要干道。由于建榆建材市场的带动附近现已形成以油漆为主、建材、家装材料、灯饰、窗帘布艺五金等为辅的专业建材家装建材商圈。建榆商圈建榆商圈上郡路商圈以上郡路为核心辐射相邻几条主要干道。其主要以4S店、汽车配件、机械配件、汽车修理为主。加以简单的生活配套为辅的商圈。上郡路商圈宇航商圈主要以宇航路为主辐射周边。其生活配套相对完善，主要以中档餐饮、休闲娱乐、生活配套为主，其他业态为辅。配有多家学校聚集人气，小区、企业单位共同构成了成熟的生活氛围支撑。宇航商圈开发区商圈现阶段尚未成熟。但随着周边市政完善大型商业卖场的建成，各大小区的先后入住，必定会带来强大消费支撑。开发区商圈规划以明珠大道为中心辐射周边。业态以大型企业、政府单位高档餐饮酒店为主。含阳光城与三辰家具城等大型商业业态。开发区商圈老城商圈：传统商业中心，三条核心商业街，含若干百货、超市等业态，品牌实现度较高。代表项目为【凯信世界广场、国贸新天地】建榆商圈：家居建材为主。代表项目为【建榆路建材家居城】上郡路商圈：汽配、维修等业态为主，含大量汽车4S店及部分建材家居卖场，代表项目为【红太阳家具城】宇航商圈：商业带状分布，以酒店为主要业态，代表项目为【金龙宾馆】开发区商圈：目前未成形，但规划了大型商业中心、多个酒店、大体量社区商业等业态，未来商业供应量较大。代表项目为【阳光城、塞维利亚商业街、三辰家具城】区域大型集中商业以建材家居为主缺乏较有影响力的区域级一站式购物中心区域商业业态选择/代表项目项目为【区域级购物中心】定位，本案针对性的选取了若干购物为主的大型集中商业，通过研究竞争项目的业态配比确定本案购物部分集中商业的业态组合：凯信国际广场综合性商业具备一定体量的竞争力与项目所处一个商圈国贸新天地凯信国际广场国贸新天地区域商业项目分析B1：大型停车场B2：大型生活超市一层（品牌）：化妆品、名表、黄金珠宝、数码手机、连锁快餐二层（品牌）：男装系列（运动、休闲、商务、皮具、男士用品）三层（品牌）：女装系（女装、饰品、内衣、美容美甲）四层（品牌）：潮流时尚女装、鞋、包、饰品、休闲牛仔五层:家居、家纺、厨房用品、窗帘布艺、童装、玩具、婴幼儿用品、外贸六层：美食娱乐、电影院、简餐、电玩位于榆林市三街南端，是区域内目前唯一一个定位为大型购物中心shoppingmall的商业物业。但虽然该项目号称业态涵盖了超市、影院、电玩、美食等等，其实业态布局还是传统百货形式，各业态所占配比严重失调，百货购物面积比例接近70%，超市受面积控制仅能引进社区级超市，总体定位该项目不是标准的购物中心。凯信国际广场B1F:精品家电、电玩娱乐、美食1F：手机数码、黄金珠宝玉器、名表眼镜、烟酒茶艺、工艺玉器、化妆彩妆、雅士男鞋、时尚女鞋。2F：spa美容、少淑装、仕女装、体型内衣、女性配饰、童装婴幼、精品女包。3F：床上家饰、男士正装、男士休闲装、精品男包、毛衫、针织内衣、衬衣西装、运动服饰。天地、精品超市。位于榆林市三街，定位为综合性商业广场，涵盖业态包括了精品家电、电玩娱乐、餐饮、超市、数码、百货购物等多个业态。是榆林市区较早的综合性购物中心。国贸新天地业态比例仍参考百货类业态配比，休闲娱乐及餐饮的比例较低，无法达到现代购物中心标准。国贸新天地开发区的新大型商业步行街步行街项目新的步行街一期工程正在施工建设项目位于高新区，已经开始施工建设。建成后将集休闲、娱乐、购物于一体，也将成为榆林最大的商业中心。位置：开发区阳光广场西侧占地：30万平方米，除南北边缘部分的住宅楼外，纯商业面积达到12万平方米。规划：项目分为南北两部分，北区是两栋大型商厦，集休闲、娱乐、购物于一体；南区主要是小型建筑，主体部分4层、局部为5层，一、二层经营小商