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松岛新城案例研究2013年7月•区位：位于韩国第二大港口城市仁川南端滨水填海区，离首尔约65公里，距仁川国际机场11公里•面积：53.3km2•建设周期：2003-2020年，共17年•规划人口规模：25.3万人•发展背景：为抢占东北亚发展先机，政府力推东北亚经济中心实现战略；仁川经济自由区为其核心地区，03年指定松岛，永宗，青罗共209㎢•外联交通：3个半小时飞行半径覆盖世界1/3人口；快速公交网络、规划城际轨道交通Songdo概况松岛区位图仁川经济自由区示意图以毗邻空海港及大都市、国家级政策倾斜为核心驱动的产业新城聚焦国际商务和高技术产业，差异化的定位较好地协调了与永宗、青罗组团间竞合关系分区面积规划人口功能组团项目类型松岛53.4㎢25.3万国际商务区(5.77㎢)知识信息组团(2.4㎢)生物医药组团(1.32㎢)高技术产业组团(14.7㎢)国际化复合区(1.4㎢)城市地标生活组团(5.8㎢)仁川新港（30船席）国际商务跨国企业及国际机构地区本部，会议中心，贸易中心，办公及各种附加设施等IT,BT,R&D域外金融中心，综合金融咨询公司银行，办公楼、各种附加设施等国际学校医院国际学校-幼，小，中，高校，国际医院，综合医院，齿科医院，疗养医院，药房永宗138.3㎢29.3万机场(47.43㎢)永宗天空城市开发(19.3㎢)永宗物流复合团地(3.7㎢)龙游舞衣旅游团地(21.65㎢)云北复合休闲团地(2.7㎢)Medicity等(0.8㎢)物流团地半导体、汽车及相关部件，电气电子器械，网络及通讯器械，电脑软件，医疗产品等关税自由区航空货仓，国际快递中心，长期转运货物，国际流通，飞机部件，半导体等，复合运送及保税运输业旅游休闲主题公园高尔夫，休闲设施，宾馆，旅游休闲设施，游艇，宾馆，自然休养林，主题植物园等青罗17.8㎢9万国际业务区(1.27㎢)主题公园高尔夫场(1.49㎢)国际金融团地(0.28㎢)尖端产业团地(IHP)(1.13㎢)GM大宇研究所(0.50㎢)机器人园(0.77㎢)国际BIT-PORT(0.57㎢)国际学校(0.05㎢)金融旅游休闲主题公园主题公园高尔夫等休闲及体育相关设施Songdo功能定位Songdo功能布局8834621571.国际商务区（IBD）占地面积5.77㎢，占比10.8%8.物流组团占地面积16.4㎢，占比30.7%4.国际化复合组团占地面积1.4㎢，占比2.63%3.市民及渔民生活组团占地面积1.6㎢，占比3%7.高技术产业组团占地面积14.7㎢，占比27.5%6.知识信息组团占地面积2.4㎢，占比4.5%5.生命科学组团占地面积1.32㎢，占比2.5%2.城市地标及都市生活组团占地面积5.8㎢，占比10.9%构建八大功能区，形成以国际商务区为城市核心，涵盖4大高端产业组团的城市组群城市功能组团产业功能组团Songdo发展路径3期2期1期2015-2020完成阶段2010-2014成熟阶段2003-2009基础设施构建阶段完成阶段：发展成为世界10大城市的重要组成部分成熟阶段：持续推进基础设施建设的同时，扩充教育、医疗、文化休闲设施建设，引进国内外企业、研究机构，创建紧凑型智慧城市基础设施构建阶段：构建区域基础设施战略1投资留置通过企业招商，集结人才，旅游活性化挑战全球化城市战略2城市开发推进U-city和ECO-city来体现COMPACTSMARTCITY战略3制度改革等支撑战略分为三大发展阶段，现阶段主要通过聚集高端产业人群、打造宜游紧缩型智慧城市及制度改革三大关键举措，促进城市快速成熟Songdo开发时序第一阶段（04-09年）：起步期•优先启动国际商务区和三大产业园等核心区建设，迅速营造商务和产业氛围•适时启动城市地标和公共服务配套设施，树立城市形象，扩大城市影响•完成道路、桥梁和公园绿地的建设，区域交通和环境优势基本建立第二阶段（10-14年）：成熟期完善产业及城市功能，14年底基本完成所有开发项目和基础设施建设第三阶段（14-20年）：完善期仁川新港全面建成，并在现有规划的基础上优化完善其他相关配套Songdo优惠政策•税费减免•减免租金•辅助金支援•行政支援支持外国人投资•提供外国语服务•提供优秀的教育环境•预定外国医疗机关特别法的制定•外国人专用俱乐部（外透金额5亿美元以上）许可等特例改善外国人生活条件•完善劳动规章•首都圈整备计划法适用排除•外币交易自由完善各种规定•简化审批行政手续•注重告示或公告行政程序简化针对目标企业及人才提供资金、配套及行政等优惠政策，吸引入驻Songdo主要功能区1：城市地标及都市生活组团LandMarkCity以居住、休闲、办公功能为主、追求住职平衡，仁川大厦及高尔夫球场使松岛区域地标化，提升区域形象及价值•开发周期：06.2-18.12•开发面积：约3㎢(道路、绿地、湖等用地2.8㎢)-第1阶段(2007~2015.6)开发约1.5㎢-主要内容：仁川大厦优先开发，高尔夫场，居住设施等•功能：旅游/休闲，文化/教育，体育及居住设施等A.仁川大厦•占地：17万㎡•总建面：60万㎡•高：约601m•功能：商，办，宾馆，住，眺望台，餐厅核心项目：B.居住设施•占地：67万㎡•建面：147万㎡•住户：1.2万户C.高尔夫球场•占地：73万㎡Songdo主要功能区2：国际商务区（songdoIBD）-区域规划松岛国际商务区（IBD）占地5.77㎢，位于韩国仁川西海岸的人工填海区。这个滨水区规划方案包括一系列多元化的项目元素，同时也是一片步行友好城区，具有适宜步行的街道环境和足以活化街道生活的城市密度以商务办公功能为主、配套商业、居住、学校、医院等公共服务设施，功能复合、环境舒适、尺度宜人的滨水新城•商务372万平米•居住325万平米•零售商业93万平米•医疗卫生45万平米•公共空间93万•总建筑量928万平米“一心四片”，城市中央公园串联各区域组团，提升土地价值最大化，合理设置公共服务设施体系与服务半径中央公园作为公共服务设施中心与串联四大组团及其组团服务中心。合理设置公共服务设施体系与服务半径。城市中心级1000m，组团中心级500m，社区邻里中心级100m。区域用地功能主要为5大类，办公、商业、居住、绿地开放空间及公共配套，区域地标设施包括新松岛市第一国际大厦，东北亚贸易大厦，松岛中央公园以及松岛国际学校。其中松岛中央公园仿照纽约中央公园设计，占地37.38公顷。公园不仅是供市民休憩的生态公园，同时也一个城市公共服务中心。公园设有水上taxi站点及拥有2715个车位的地下公共停车场、文化中心及艺术博物馆。Songdo主要功能区2：国际商务区（songdoIBD）-区域规划Songdo主要功能区2：国际商务区（songdoIBD）-区域规划精致与特色的滨水休憩空间、运河，成为城市空间环境精彩亮点•中央公园的水上的士每周除周一外，早10点至下午5点间每小时一班，行程约25分钟，沿中央公园水路乘坐水上的士，将中央公园风光一览无余•根据运河特点打造的CanalWalk,特色滨水商业组团总建面11.8万米，345套办公单位；倍受MTV、娱乐节目摄制组的青睐，经常在这里取景拍摄Songdo主要功能区2：国际商务区（songdoIBD）-交通组织多样化公共交通系统带来出行的极大便利，结合公共空间设置的自行车道与水上Taxi成为城市交通的独特魅力点•快线巴士直接连接仁川机场•仁川地铁线穿过本区域并设有3个站点•25公里总长自行车环道成为城市独特零碳排放交通系统•结合中央公园设置的水上Taxi成为城市旅游的新风景线Songdo主要功能区2：国际商务区（songdoIBD）-城市功能•4.2万平米，拥有9900平米无柱展厅及大量宴会厅商务办公群BusinessBuildings会议中心SongdoConvensia中央公园CentralPark•传承纽约中央公园，构建城市心脏地带，40万平米，•东北亚贸易大厦：68层标志性建筑，集办公、住宿、零售等•I-tower：12年建成，国际绿色气候基金总部入驻该楼，以此驱动其他国际组织搬入•PoscoE&C总部大楼约1300人入驻•大部分建筑拟定或已经获得LEED认证•开发周期：2003–2015年，12年•开发面积：约5.7㎢•开发商：GaleInternational•功能：跨国公司及国际组织地区总部,发展会展和贸易业，提供办公和相关综合服务设施高尔夫球场JackNicklausGolfClub•国内首家注册杰克·尼克劳斯高尔夫球俱乐部松岛国际学校InternationalSchool•总面积71,400㎡，引进名校Chadwick购物中心RetailMall•大型购物中心，地下3层，地上8层，大型商场，百货店、电影院，滑冰场宾馆群Hotels•喜来登宾馆、大德宾馆、松岛公园宾馆、麦德龙宾馆等知名中高端宾馆IFEZ松岛艺术中心ArtsCentre•其作为服务松岛国际商务区的商务人才吸引器，打造世界文化艺术中心•面积为11万平米，内设有一个音乐厅，一个戏剧厅和一个多功能厅•功能上包括现代艺术亚洲博物馆，音乐学校，设计学院，学生宿舍和图书馆等各类相关设施，形成全方位艺术综合体松岛区域城市功能核，以地标性建筑、高端完备的城市功能体系，打造宜游城市，塑造独特的城市魅力Songdo主要功能区2：国际商务区（songdoIBD）-产业发展聚焦跨国企业及国际机构地区本部，打造总部楼宇经济，目前已吸引多家国际机构入驻序号机构名位置人员(名)机构性质1UNAPCICT(联合国亚太信息通讯技术发展培训中心)经济厅3层13UN机构2UNESCAP(亚太经济社会委员会)东北亚地区事务所彌鄒忽大厦17层15UN机构3NEASPEC(东北亚环境合作)事务局拼设运营国际机构4UNISDR(联合国国际减灾战略秘书处)东北亚事务所暨国际防灾研修院彌鄒忽大厦18层13UN机构56UN寄存图书馆(500册馆藏)彌鄒忽图书馆1层--UN项目7EAAFP事务局(东亚-澳大利西亚迁飞区伙伴关系)浅滩大厦19层7国际机构8AFOB(亚洲生物技术联合会)彌鄒忽大厦5层--国际民间机构9UN持续发展亚太地区中心延世大松岛校区8UN机构•2020年松岛国际都市吸引30个以上UN及国际机构•2020年UN及国际公共机关的东北亚中心Mecca形成发展计划Songdo主要功能区2：国际商务区（songdoIBD）-开发时序项目完成50%左右，国际绿色气候基金总部入驻，东北亚贸易大厦及仁川艺术中心在建中2012项目第一阶段完成，约7000户入住，中央公园和喜来登酒店完工2009查德威克国际学校和杰克尼克劳斯高尔夫俱乐部建成2010仁川国际机场建成投入使用20012004会议中心SongdoConvensia建成开放松岛国际商务区建设项目正式启动2008•酒店、政府公建项目初期启动，迅速提升区域价值、形象•住宅前期大规模启动，快速回现，商业同步跟进，为区域及住宅提供配套•教育医疗设施二期开发，为一期入住人口提供配套•办公物业前期少量启动，后期区域成熟后大规模开发，获取高溢价Songdo主要功能区2：国际商务区（songdoIBD）-可持续发展1打造Eco-City，实践绿色低碳理念，提供优越环境城市绿化•40%的公共绿地•100亩的中央公园，占1/15的总面积•公共空地和集会场所的设计都最大限度的考虑到阳光、天空和景色节约用水•通过节能的绿地设计、节水灌溉系统、雨水收集和回收处理水使灌溉水量比国际标准减少90%•根据不同的用途，管道用水计划比国际标准减少20-40%绿色建筑•75%建筑废料回收•部分项目通过减少20%的硅酸盐水泥使用量来减少煤粉灰的产生•低挥发性有机化合物的材料绿色交通•25公里的自行车道以促进使用自行车•5%的停车位留作小排量环保车位•地下及有盖停车位以减少停车场的热岛效应新能源利用•所有的建筑都达到或超过ASHRAE（美国采暖、制冷和空调工程师协会）标准•以天然气提供清洁能源•LED交通灯垃圾处理•采用负压抽吸技术•生活垃圾可在家里通过地下输送管