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体验式业态物业条件及技术指标随着消费者心态与习惯的成熟，互联网购物的兴起，实体商业越来越注重体验式消费，也迫使零售在业态占比中减少到40%左右；为了能顺利引进餐饮、休闲娱乐这些体验式业态，就要先了解项目的物业条件是否能满足这些业态的入驻需求：一、餐饮业态：指标要求土建楼层面积：大型餐饮：≥1000㎡，中型餐饮：500——1000㎡，小型餐饮≤500㎡；标准层高/净高大型餐饮：层高5.6m，净高≥3.8m，中小型餐饮：净高≥2.8m；荷载就餐区300-450kg/㎡，厨房及冷库仓储区700-1000kg/㎡；出入口及道路开口朝向人流道路，有独立门厅；通道有垃圾处理通道及进货通道；柱距营业区柱距不小于8m*8m；机电强电大中型餐饮：配电需求为≤300w/㎡，380V，公共配电，配电箱入户；小型餐饮：配电需求为≤200w/㎡，380V，公共配电，配电箱入户；弱电大型餐饮：1、光纤：三条独立光纤（光纤不少于六芯，每条独享带宽不小于8M）；2、电话：≥四路电话线路入户；3、有线电视：提供有线电视电缆；中小型餐饮：至少2路电话线路入户，有线电视线路一条入户，光纤宽带入户，各有一路备用；给水水压不小于1.5kg/cm²，并具有相应的用水指标，大型餐饮：DN50管路入户，供水量60——80t/d；中型餐饮：DN40管路入户，供水量30——60t/d；小型餐饮：DN32管路入户，供水量不低于25t/d；排水/污多路排污，厨房单独排污，大型餐饮：DN160，多点预留；中小型餐饮：DN150；排油（隔油池）需要独立设置隔油池的品牌商家需明确大型餐饮：不小于4m³；中型餐饮：不小于3m³；小型餐饮：户内单设滤油池，分段滤油，接入公共滤油池；燃气大型餐饮：末端供气200——300Nm³/hr入户；中型餐饮：末端供气≥60Nm³/hr入户；小型餐饮：末端供气≥30Nm³/hr入户；排烟大型餐饮：租赁区域内提供3~4个排油烟竖井（参照商家要求设置），排烟量20000m³/h，管井净面积要求2㎡——4㎡；中型餐饮：排烟量8000——12000m³/h，管井净面积要求不小于2㎡；小型餐饮：管井净面积要求不小于0.75㎡；暖通提供空调及新排风管路铺设及主机配套，提供新风（≥30m³/人h），若自行安装空调，有放空调室外机的平台（100㎡左右）；电梯大型餐饮需要客货梯（货梯满足全天候使用）；消防充分考虑燃气安防和消防监控联动；其他停车位满足要求一装交付标准毛坯内墙；管线通畅；垃圾处理大型餐饮有需求(如金钱豹)：需要提供不小于40㎡的湿垃圾房；外立面有独立招牌位及广告位；化粪池提供与化粪池相连的管道至租赁区域，≥DN110mm；二、影院业态指标要求土建楼层面积总面积不低于3500平方米，（6-7厅）层高非标净高5.5m，标准净高7.5m，IMAX在净高不低于12m，个别品牌要求15m。（设有大厅的影院内部净高度≥9.5m；设有中厅的影院内部净高度≥8m；设有小厅的影院内部净高度≥6.5m）荷载公共走道及座席区350kg/㎡，放映间400kg/㎡，洗手间250kg/㎡，空调设备室500kg/㎡。所有承重均为活荷载。柱距大于10m*10m，IMAX宽度个别要求≥12m大堂中高档影院：电影院（城）内大堂面积不应小于0.5㎡/座大众化影院：电影院（城）内大堂面积不应小于0.1㎡/座机电强电1、星级电影院观众厅应设座位台阶灯，供电电压不超过36V。2、用电设计（含照明）：大厅（350座以上）设计25KW、中厅（180---350座）设计20KW、小厅（180座以下）设计15KW，大堂用电35-40KW（包括卖品柜台动力电源和走廊通道、卫生间照明）备用电源20-40KW（五～十厅）。3、影院设备应采用独立的专用接地装置，其接地电阻≯4Ω，采用共用接地装置时其接地电阻≯1Ω。设备安全接地点应与保护接地点距离应＞15m。4、应设有独立专用的配电房和计量表。弱电四路电话线路入户；有线电视线路一条入户；光纤宽带入户；各有一路备用；（在影院区域弱电房提供光纤接驳口。提供三个宽带接驳点分别为2M,2M和4M。并提供一路光纤从影院的弱电房引至一层票房）给水DN50管路入户；排水总径100排污入户；燃气无燃气需求；排烟放映机夹层顶面须按放映设备放置位置单独预留放映设备排烟口(500x500)并相应完成楼顶面排风管道井的防雨水工程。暖通中高档影院：提供空调及新排风管路铺设及主机配套，制冷量不低于300冷吨；新风量在20m³/(h•人)以上，分区送风和制冷。详细：1、按照《电影院建筑设计规范》和《星级电影院的评定要求》电影院内的冬季采暖温度设计为大堂16±2°，观众厅、休息厅、放映机房为18±2°，空调平均风速为0.2～0.3m/s。夏季空调制冷温度为26±2°，空调平均风速为0.3～0.5m/s。2、影院内的相对湿度冬季为≥30%，夏季为55～70%。3、观众厅的通风，新风量不应少于22m³/h•人。4、放映机房的通风和空气调节应符合下列规定：凡观众厅设空气调节的电影院，其放映机房亦宜设空气调节；空气调节不应回风；机械通风或空气调节均应保持负压，其排风换气次数不应小于15次/h。5、通风或空气调节系统应采取消声减噪措施，应使通过风口传入观众厅的噪声比厅内容许噪声低5dB。6、通风、空气调节和冷冻机房与观众厅紧邻时应采取隔声减振措施，其隔声及减振能力应使传到观众厅的噪声比厅内允许噪声低5dB。7、根据《影院星级控制标准》，内部各出风口噪声应严格控制在35dBA以下，且本底噪声不应低于NC30评价曲线。8、考虑到上述噪声控制问题，影院空调系统必须采用全空气系统，每个观众厅均自成系统，且单台组合式空调机组风量不宜大于15000CMH。9、考虑到上述噪声控制问题，组合式空调机组送风管段，在进入观众厅前必须至少做三级消声措施；回/排风管段，在进入观众厅前必须至少做两级消声措施。大众化影院：1、电影院内的冬季采暖温度设计为大堂14±2°，观众厅、休息厅、放映机房为16±2°，空调平均风速为0.1～0.2m/s。夏季空调制冷温度为28±2°，空调平均风速为0.2～0.4m/s。2、观众厅的通风，新风量不应少于20m³/h•人。3、放映机房的通风和空气调节规定：同以上高档影院。4、通风或空气调节系统应采取消声减噪措施。5、通风、空气调节和冷冻机房与观众厅紧邻时应采取隔声减振措施。6、风口噪声不宜高于35dBA，且本底噪声不应低于NC30评价曲线。7、影院空调系统及风量要求同以上高档际影城。8、考虑到上述噪声控制问题，组合式空调机组送风管段，在进入观众厅前必须至少做三级消声措施；回/排风管段，在进入观众厅前必须至少做两级消声措施。电梯配备客梯（满足全天候使用，并能到达首层及各层停车场）；消防影院施工完工前最少一个月内提供主体建筑的一次消防验收意见书，影厅的消防排烟设计及施工出租方必须按照每个影厅独立消防排烟系统的要求进行，消防排烟机采用双速风机，兼做影厅内的排风功能使用（排风控制点位设置在影院放映夹层强电间内）。其他卫生间中高档影院：洗手间距观众入口＜50m,应分层设置。洗手间的设计；每150座设置一个洗手池，男厕：每150座设一个大便器，每75座设一个小便器；女厕：每50座设一个大便器。并设置残疾人卫生洁具和设施。按以上标准计算用水量。隔音屋顶影厅顶部不得设置空调冷却塔（冷却塔的设置尽量在影厅范围10米以外，消防排烟机可以设置在影厅区域，餐饮排烟机设置尽量在影院范围5米外），并加装避震弹簧及避震垫。停车位满足使用要求；外立面提供户外logo排线管及满足安装logo预埋件的施工条件；三、儿童游乐指标要求土建面积总面积500㎡-2500㎡净高≥3.2m荷载≥300kg/㎡柱距≥8.4m机电强电提供200kVA变电设备，双回路供电方式，三相五线制380V/220V、50Hz,独立计量表具弱电4门直线，网络6兆以上；给水预留市政自来水，独立计量表具；排水/污最好有卫生间在店铺里面或方便店铺使用；暖通采用独立的中央空调系统，新风系统；电梯提供独立的电梯，满足营业需求，载重量≥1350kg；消防主建筑符合当地消防验收要求，承租范围内有消防通道，开发商能协助完成相关报批工作。商铺外立面如果是玻璃幕墙一定采用消防玻璃；其他停车位提供充足的停车位；地面要求已铺设好的釉面地砖或水泥找平，墙身柱身做好抹灰；广告位提供户外广告位一个，建筑内各楼层提供导视系统；四、KTV指标要求土建面积总面积3000-4000㎡，可以2层层高净高≥3m荷载350kg/㎡柱距≥8.0m机电强电提供800kVA变电设备，三相五线制380V/220V、50Hz,独立计量表具弱电直拨电话5部，满足市内及长途电话、传真、电脑终端等需求给水提供管径为50mm的独立进水管，独立计量表具排水/污提供100mm的排水管，并与5m³的隔油池连接；提供150mm的排污管并与化粪池连接暖通提供物业屋顶上约200㎡场地放置室外机组（包含空调外机、制冷机组、排烟设备等），并满足室外机正常运转所需的散热、回风空间；燃气提供燃气最佳排油排烟提供合适的空间满足放置排油烟风井（净空800mm×1200mm），数量为1-2个电梯提供独立的电梯，满足营业需求消防消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工，在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控柜连接消防栓：提供消防栓供店方使用其他停车位提供充足的停车位，车位数量与包厢数量相同装修做墙体隔声及内部小面积分割改造广告位提供广告位由于这些特殊的技术要求，最好能够在项目规划阶段就与相关品牌公司进行接洽、探讨及确认，以避免后期浪费更多的资源与时间；更重要的是还能依据项目所在的城市、商圈特点和目标消费人群的喜好来进行合理的业态组合定位，再加上互联网思维下的创新营销，以共同打造一个成功的体验式商业地产项目。