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枝江商业市场调查报告一、市调概述房地产项目在开发前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行调查和分析研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据，规避风险。商业地产项目因其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。取得合理市场相关数据。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能做出切实可行的建筑规划和营销战略，使房产企业立于不败之地。1、本项目市调的相关说明首先分析一下本项目所在区域的现状：目前枝江市的房地产开发正处于起步阶段，商业市场也属于起步发展阶段。可以预见的是，随着枝江城市规划的形成和落实，房产投资必将增大，商业市场将迅速发展。在这种情况下，市场调查已不是简单的去寻找市场需要什么，而是为了能取得本项目开发的合理市场数据，为项目的开发提供指导方向，这就势必首先对整个市场环境进行摸底调查分析。同时对市场的宏观环境、卖点、容量、操作前景、潜在升值进行分析，以便为项目各方面的定位及今后市场营销操作打下良好的基础。因此，我们阐述，项目的市场调查并不是一朝一日的事情，要弄清区域特性市场的更深层次的问题还需要日后蓄势销售过程中不断的补充和完善。我们可确定为获取项目赢利可执行的规划方案的指导性方向。2、市调概述2.1、本次市调范围主要包括以下几个方面：（1）政府、媒体单位的调查和资料收集。（2）城区主要商业街的经营店主（3）城区、乡镇主要住宅区的居民2.2、市调内容及形式本次市场调查分宏观经济环境调查和微观购房心理调查；共发放针对婺城新区房产市场的调查问卷《房产需求调查表》200份，收回有效调查问卷196份，占全部问卷的98%。此次调查男女比例适中，年龄基本上集中在25——40岁之间，调查的主要对象是对商业地产有需求和购买能力的市场潜在消费者，集中为主要街道的经营店主以及主要住宅区域的居民。采取的调查手段方式为一对一调查。3、通过市调要了解和解决的主要任务◎枝江城市宏观经济调查◎枝江目前商业分布及现状◎地块所在区域发展前景◎购房心理（消费心理因素）·对商业业态的认同度·购房的考虑因素·购房目的·面积需求·价格承受力◎客源定位二、城市经济整体概述1、枝江介绍枝江市地处鄂西山区与江汉平原的过渡地带，上连宜昌，下接荆沙，位于千里荆江之首，扼守三峡门户。全市现辖8个镇1个街道办事处，198个行政村，全市面积165平方公里，全市总人口50.76万人枝江是宜昌三峡地区唯一的平原县市，也是宜昌县市中唯一的省级经济技术开发区，是宜昌市工业项目集中发展的一座新城。枝江是鄂西、湘西北和川东一带的物资集散地和交通要冲，“上控巴蜀、下引荆襄”的军事重地，素以“三峡门户、川鄂咽喉”著称。随着我国对外开放由沿海向内地推进、长江经济带的开放开发、西部大开发战略的实施和三峡工程的建设，枝江承东启西的战略地位日益显现。“工业立市，项目强市”符合枝江发展实际、体现集聚效应、布局合理的工业产业新格局。初步形成了以枝江酒业、鸿新食品、隆华食品为代表的食品及农副产品加工产业群，以湖北化肥、三宁、开元为代表的农化和精细化工产业群，以奥美、稳健、朝阳、大江、帝元为代表的纺织产业群，以亚泰、金泰、宏泰和助力、洪森为代表的建材产业群，以南辉为代表的电子产业群，各镇特色工业经济板块也初步形成。安福寺镇果蔬加工、白洋镇建材生产、七星台镇油脂加工、问安镇化纤工业均已初具规模。市域工业生产增势强劲，工业增加值占GDP的比重达38%，食品酿造、纺织、化工、建材、电子材料五大支柱产业实现产值25.05亿元，占市属规模工业企业实现总量的87%。年销售收入过亿元的企业已达到8家。良好的工业经济发展状况为枝江率先实现突破奠定了坚实基础。2006年，枝江市实现生产总值76亿元，按可比价格计算，比上年增长19%,“十五”期间年均增长14%；人均生产总值达到14960元(1870美元)，“十五”期间年均增长15%；实现全地域财政收入4.8亿元，比上年增长28.5%，“十五”期间年均增长24%；其中地方一般预算收入达到1.75亿元，比上年增长23.4%，“十五”期间年均增长16.8%；完成全社会固定资产投资29。2亿元，比上年增长38.8%，“十五”期间年均增长21.6%；“十五”期间全市累计完成全社会固定资产投资74.3亿元，是“九五”期间投资总额的1.7倍；全市项目建设累计完成投资54亿元，其中完成工业投资41.2亿元。一批重点招商引资项目相继竣工投产，一批重点改造项目全面完成，成为市域经济发展新的增长点。2006年全市规模以上工业企业完成总产值51.1亿元,比上年增长43.9%，“十五”期间年均增长19.2%；全市工业增加值达到32亿元，占GDP总量的42.1%，按可比价格计算，比上年增长31.9%，“十五”期间年均增长20.5%。企业生产效益显著提高，规模以上工业企业税收总额达到1.99亿元，比上年增长30.9%，其中市属规模企业税收总额达到1.83亿元，比上年增长33.6%。全市年产值过1亿元的企业发展到13家，年税收过100万元的企业达到30家，年税收过1000万元的企业达到4家。2006年全市财政收入占生产总值的比重达到6.3%，比2000年提高了0.7个百分点；工商税收完成2.9亿元，同比增长30.8%，占财政收入的比重达到62.94%。国库集中收付、部门预算、政府采购、收支两条线等制度全面实行。该市财政工作连续三年被省财政厅评为A级等次。金融支持地方经济发展的力度加大,金融信用环境建设得到加强，争创全省最佳金融信用县(市)活动深入开展。2006年底，全市银行存款余额达到42亿元，同比增长14.7%，“十五”期间年均增长13.4%。评析：枝江自在纳入宜昌大都市商圈以来，随着枝江城市发展速度的不断加快，“一带两轴”的市域城镇结构、“一城三区”的城市空间结构、布局合理的工业园区结构已然形成。坚持了高标准、高起点，坚持了与城区建设的结合、与本地产业布局的结合、与资源优势的结合。近几年全市投入资金2亿多元用于园区基础设施建设和入园项目的配套建设。为与楚天工业园建设相配套，按照城市道路要求，投资3000万元高标准完成了江汉大道、迎宾大道马家店至董市段改造工程，2006年，全市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到8370元和4278元，比上年分别增长5.6%和8.7%，城乡居民食品消费占支出比重的恩格尔系数分别下降到37%和42.4%。人民群众生活质量明显提高。2、城市规划与发展城区空间结构为“一城三区”，即枝江市城区由主城区、江口区和姚家港区构成。其中主城区由马家店街道办事处所在地、董市镇镇区及仙女工业区组成。城区功能结构：主城区为全市的政治、经济和文化中心，是一个综合性功能区；江口区以旅游和居住为主要功能；姚家港区以工业和水运为主要功能。用地功能布局结构为“五心七区”：“五心”即绿心（城区中心公园）、老城中心、新城中心和物流中心；“七区”即仙女工业区、城东工业区、行政办公区、城北综合区、城东居住区、董市综合区、城南居住区及仙女居住区。城区主干路构架为“四横三纵”:“四横”为仙女大道、新规划的石碑山路以北的交通性主干路、迎宾大道和沿江大道，“三纵”为民主大道、江汉大道、规划的东干渠大道。遵循“旧城区逐步改造，新城区成片建设”及“适宜居住”的原则，为方便居民生活、创造良好的生活居住环境，规划在保留并改造老城区居住用地的基础上，近期逐步向北扩充居住用地，同时沿江地带发展居住用地，将现有道路骨架内的用地填平补齐。远期主要形成城北居住组团和城南居住组团。城区现状商业金融业用地多集中分布于迎宾大道两侧以及五柳公园以东的旧城区；大部分商业服务设施存在规模偏小，发展用地受限制，交通组织及服务半径不合理等问题；缺乏一个综合性的市级公共中心；董市区公共设施主要集中于金盆山大道（318国道）及狮子路两侧，大部分设施老化，档次较低。规划在进一步强化老城中心区的商业服务用地的同时，形成位于迎宾大道与江汉大道交汇处新的商业中心以及“三横一纵”（三横为友谊大道、迎宾大道和团结路，一纵为江汉大道）的城区主要商业服务设施系统。此外，规划在城北新区居住组团、城南新区居住组团、老城区的居住组团配备了相应的居住区级商业服务设施及步行商业街。点评根据枝江市的经济现状及其区位优势和发展特点，规划将市域经济区划分为一个经济中心和三个经济片区，即：城区为经济中心，承担全市经济发展的综合职能；安福寺、白洋、顾家店为西部经济片区，其依托焦柳铁路和鸦澧、鸦来省道，主要发展农副产品加工、建材、纺织和化工工业；仙女、问安、七星台为东部经济片区，其依托枝当公路，主要发展机械、机电、商贸和化工工业；百里洲为南部经济片区，其依托长江，充分利用其广阔水域和资源优势，大力发展休闲度假和观光旅游农业。枝江市城镇空间的总体格局是以沿“一江两路”重要交通轴线布局为主，形成“一带两轴”城镇空间结构：“一带”是以马家店、董市为中心，沿长江、318国道向东西两侧伸展而形成的城镇密集分布带，这是枝江市城镇发展的主要发展轴线，这条轴线上集中分布了白洋、顾家店，姚家港、董市、马家店、江口、七星台等七个城镇(组团)，集中了全市90％的城镇人口，80％以上的国内生产总值，是枝江市未来区域性工业的主要分布区和人口密集区。“两轴”是指沿焦枝铁路和枝当公路发展构成城镇空间发展轴线。在这两条轴线上各扶持一个重点镇，形成中心镇，以带动市域经济整体发展。首先，枝江的商业规划战略将使枝江的城区西部大大受益，迎宾大道作为商业规划用地的中心所在，这将大大提高枝江市民对该区域商业发展的关注，从而使其成为枝江商业的一个热点区域。随着枝江城市西进的快速发展，枝江城市中心区的位置不断发生变化，迎宾大道无疑就成为了枝江商业中心地带，枝江的城市商业格局也将随之而变化。项目地块作为迎宾大道的中心地段，其投资前景将非常被人看好，商业楼盘的开发也大有裨益。三、枝江市的商业现状及总结一、枝江商圈分布情况：1、礼化路、马店路商圈：（1）经营业态：服装、皮鞋、皮具、化妆品、鲜花、图书等（2）租金：55元/平米/月（平均数据）（3）出售情况：原属于国营单位，店面基本以出租的形式出现（4）商圈评析：□礼化路属于枝江城市中心老商圈的代表之一，商业氛围浓厚，多数店面经营状况良好□缺少主力店经营，基本无空置商铺□毗邻枝江唯一的三星级酒店——枝江国际大酒店□枝江目前居民的主要休闲广场为其商业氛围奠定了相应的人气基础□规划中的礼化路商业步行街因拆迁等多中因素的影响，至今未动工2、公园路、团结路商圈（1）经营业态：服装、皮鞋、皮具、速食、酒店、休闲、生活配套超市（小型）、建材、电器（小型）等。（2）租金：45元/平方/月（平均数据）（3）店铺出售情况：出租形式为主，新开发的项目有少量店铺出售（4）商圈评析：□民间自发形成的建材一条街（公园路），整体商铺以出租形式为主□经营业态比较杂乱，无明显的主力店经营□商业氛围一般，整体经营状况一般□中间大桥使得该商圈形成明显的商业脱轨现象。团结西路相应的商业较团结东路的商业现状有明显的差距3、迎宾大道商圈（1）经营业态：品牌服饰、鞋类超市、通讯、家居、珠宝、美容、健身、服饰超市、电器、运动服饰等（2）租金：50元/平米/月（平均数据）（3）销售情况：基本无店面销售（4）商圈评析：□迎宾大道前身为国道线，枝江城市改造后新起的一条较具知名度繁华的商业街□迎宾大道是从城郊进入城市商业中心的必经之路，同时长途汽车站，北山购物中心等主力店给迎宾大道带来大量的人气□店面整体经营的产品的档次相对较高，整体租金较高□商铺的整体的空置率较低，但由于受到整个规划建设格局的限制，整体的商业人气不是十分旺□居民住宅区的聚集地，也给迎宾大道提供了人气保障4、民主大道（胜利路商圈）（1）经营业态：服饰、皮鞋、家电、药店、化妆品、儿童服饰、家具家纺、眼镜等（2）租金：50元/平米/月（3）销售情况：面积：80平米售价：380000万（04年数据）（4）商圈评析：□民