搜索
第十章城市土地利用第一节城市土地的特征与土地利用类型第二节自然环境与城市土地利用第三节地租、土地制度与城市土地利用第一节城市土地的特征与土地利用类型一、城市土地的概念城市土地是城市区域内的陆地、水面以及它们上下一定空间所构成的自然综合体。根据开发程度的不同，城市土地分为三个层次：一是，城市建成区的土地；二是，城市规划区的土地；三是，城市行政区划辖区范围内的土地，包括城市郊区市辖县的土地。二、城市土地的特征可以从三方面综合认识城市土地的特征：1.自然特征（1）位置固定性；（2）面积有限性；（3）质量差异性；（4）功能永久性。2.经济特征（1）土地资源的稀缺性；（2）区位的效益性；（3）边际效益递减性；（4）土地利用方式变更的困难性；（5）市场交易的低效性。3.法律特征实际上，被称为经济物品的城市土地，只不过是伴随城市土地的一种法律权利，这些权利反映社会制度和观念。三、城市土地利用类型在西方，城市土地利用一般划分为：1、商业用地；2、工业用地；3、政府机关用地；4、住宅用地；5、休憩用地及绿化地带；6、交通用地和其他公用事业用地；7、农业用地和水面；我国城市土地利用类型大体一致。第二节自然环境与城市土地利用自然环境影响着城市土地利用。城市发展的本身通过城市人的行为改变了自然环境，而环境又反过来作用于城市人的行为，前者我们称为行为过程，后者成为反馈过程。一、城市地理位置的选择地理位置包括相对位置(大位置)和城址(小位置)。1、相对位置：某城市对该城市周围的一切物质的空间关系，是一种随着社会经济发展而变化的地理因素，它决定了城市的个性和城市的发展前途，但对城市形态和空间结构并不一定有直接影响。2、城址：是城市所在的地点。城址主要受自然地理要素影响。3、值得强调的是，城址应该尽量避免选在易发生地震的地带上，如果相对地理位置决定了非要在这类地区建设城市不可，那么我们的办法只有三条：①避免在活动性大断裂带的两端和拐弯的部位、两条活动断裂带交汇处以及容易引起次生灾害的地区建设城市或布置主要项目；②选择抗震能力较强的基底来建设城市；③加固建筑物，提高抗震能力。4、位于河流两岸的城市，往往呈带状或者被河流分割成组团状发展。二、城市地形1、就城市建筑工程经济角度来看，影响最广的是地面坡度。从建筑角度考虑，平原最为有利，丘陵困难较多，山地则需要更大的工程措施和投资。2、不同坡度对城市活动和使用限制我们可以从下表中看出：土地使用建筑形态活动类型道路设施车速（km/h）水土保持一般汽车货车、公共汽车5%以下适宜各种土地利用适宜各种建筑形态适宜各种大型活动适宜建各种道路60-70以上50-70不需要5%-10%适宜住宅小规模建设适宜各种建筑和高级住宅只适宜非正式活动适宜建主要和次要道路25-6025-50不需要10%-15%不适宜大规模建设高级住宅只适宜自由活动或山地活动小段坡道不适宜不需要15%-45%不适宜大规模建设只适宜阶梯式住宅和高级住宅不适宜活动不适宜不适宜应铺草皮保护45%以上不适宜大规模建设不适宜建筑不适宜活动不适宜不适宜水土保持困难三、城市气候气候对城市用地选择和功能布局的影响以风最为显著，风主要是指风速和风向，另外，一些地方性风对城市功能布局也有一定影响。居住区工业区风向对城市内部空间结构的影响四、城市植被绿化是城市不可缺少的部分，在城市环境各个要素中，起着保护环境、改善环境的作用，被誉为“绿色卫士”。它的作用主要有：a.净化空气；b.减弱噪声；c.调节、改善小气候；此外绿化能保持水土，保护农田，净化污水，防止火灾蔓延，对有害气体比较敏感的植物还能监测大气污染，起到指示报警作用。五、地基承载力1、地面岩石是城市各种建筑物和构筑物的地基基础。地基允许承载力是指在保证地基稳定的条件下，房屋和建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。2、确定地基承载力时应考虑：a.地基土堆积年代；b.地基土成因；c.地基土性质；d.地下水情况；e.建筑物基础；f.建筑物性质。3、在一些特殊土壤上建造建筑物和构筑物，必须采取专门的人工基础，特殊土壤类型和特征如下表：土壤类型特征湿陷性黄土它是天然土壤在上覆土的自重压力与附加压力的共同作用下，受水侵蚀后形成的，它的土壤结构容易受到破坏。红粘土孔隙比和含水量均较大，但地基承载力较大，不过有些可能进水体积膨胀，失水体积收缩，且它的厚度变化也大，造成地基不稳定。软土它是一种天然含水量大，压缩性高、承载力低的软塑或流塑装的粘性土，具有触变性、高压缩性、低透水性和不均匀性。季节性冻土在冻土状态，地基强度较高，压缩性较小或不具有压缩性；融化后承载力大大下降，压缩性集聚增加，使地基溶沉。膨胀土受水浸湿，体积膨胀；干燥失水，体积收缩。部分土壤类型及其特征：六、城市地下空间1、在城市发展中，城市底下空间问题主要是指人们面临的地面下沉。地面沉降容易发生在软弱冲积层地区、含有丰富的深层地下水的洪积层地区以及因工农业发展而大量抽取地下水的地区，因此引起地面下沉的主要原因有：①抽取地下水以及地下油、气；②冻土层融化后；③在喀斯特地区，由于地面下隐伏溶洞，溶沟或溶槽，在天然条件下的地表水和地下水的作用下，及在人工开采和排除地下水的影响下，也会产生地面塌陷，影响严重。2、采取的办法a.人工填土加高地面；b.分散建井，逐步扩大开采；c.控制水源井的开采深度，防止开采强度不均，导致水质恶化；d.回灌地下水使下沉停止；e.加强水源地的保护；f.引洪淡化，改造水质等。第三节地租、土地制度与城市土地利用一、地租的基本理论地租是一个历史范畴，是随着有组织的土地利用和土地所有权的出现而产生。1、西方经济学的基本理论（1）17世纪后期，英国的威廉-配第在《赋税论》中首次提出，地租是劳动产品扣除生产投入维持劳动者生活必需后的余额。（2）法国的杜尔阁在1766年发表的《关于财富的形成和分配的考察》一书中指出，农业中的劳动者生产出来的产品数量，扣除为自己再生产劳动力所必需后还有剩余的数量，为土地所有者占有，这就是地租。（3）英国的亚当-斯密，在其1776年出版的《国富论》中系统地研究了地租。认为，地租是作为使用土地的代价，为使用土地而支付给地主的价格。（4）英国的大卫-李嘉图，他在1817年发表的《政治经济学与赋税原理》一书中论述了他的地租理论。他认为，地租是有农业经营者从利润中扣除并支付给土地所有者的部分。（5）萨缪尔森认为，地租是为使用土地所付出的代价。（6）美国土地经济学家雷利-巴洛维在他所著《土地资源经济学——不动产经济学》一书中认为，地租是一种经济剩余。2、马克思主义地租理论马克思主义地租是以农业地租为典型，将地租分为：级差地租、垄断地租两类。（1）基差地租是经营较优土地的农业资本家获得的、并最终归土地所有者的超额利润。根据形成条件不同分为两类：级差地租I、基差地租II；（2）垄断地租是指土地产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。3、地租对城市土地利用模式的影响（1）城市一般商业中心的地租最高，越是靠近中心商业区，土地租金越高。（2）企业希望接近中心商业区，不仅是考虑到运输成本，还考虑到聚集利益。（3）城市土地利用的模式是围绕中心商业区的同心环形地带。二、我国的土地制度土地制度的本质是与土地利用相关的权利规定。土地所有制的形成与社会生产关系有关，基本可以分为土地公有制和土地私有制两种。1.1949年前，中国实行土地私有制；2.自1950年以来，实行土地公有制，城市土地收归国有，农村和城市郊区的土地属于集体所有；3.1982年，《中华人民共和国》第十条规定，“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”4.1988年12月，修正后的《中华人民共和国土地管理法》规定“国有土地和集体所有土地使用权可以依法转让”，国家实行国有土地有偿使用制度。5.1990年5月，国务院发布了《中华人民共和国国有土地使用权出让或转让暂行条例》，明确规定“国家按照所有权和使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度”。至此，我国以土地所有权和使用权分离为原则，以城镇国有土地使用权有偿出让和转让为核心的新的土地权利体制基本确定。三、地租、土地制度对我国城市土地利用的影响1.地租直接影响到城市空间形态的变化和空间结构的形成。2.20世纪90年代以来，我国颁布了一系列法令、条例，促进土地由无偿使用向有偿使用的转换，引发城市土地使用的大幅调整，中心城区“退二进三”的步伐大大加快。3.郊区城市化推进过程中产生的基差地租是城市化的直接经济动力。表现在以下两个方面：一方面，城郊、农村土地升值，为作为土地所有者代表的政府攫取征收、转让土地的价差提供了巨大的寻租空间，诱发了政府征地的巨大热情，由此引发1992-1993年的全国畸形开发热，并引发一系列“后遗症”。另一方面，购买或使用城郊、农村土地能够节约运营成本，扩大利润空间，因而城郊、农村土地的级差地租及地租梯度往往造成政府、企业与原产地使用者的利益纠纷。总之，随着市场经济的进一步发展，城市规模更加扩大，城市人口逐渐增多，城市区位差异日益明显，城市级差地租的差幅也随之扩大。除此之外，随着大城市人口急剧膨胀，人口密度增加，土地集约利用水平大幅度提高，土地立体利用更为普遍。