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目录一．项目概况二．市场分析与预测2.1总体社会经济状况2.2市场需求2.3市场供应2.4项目经营范围及规模三．项目选址3.1项目地址及环境条件3.2地块现状及拆迁安置四．规划设计方案4.1规划要求4.2规划设计方案五．市政建设条件5.1道路交通5.2市政管线5.3综合评述六．进度安排七．融资方案设计7.1投资结构7.2融资结构7.3资金结构7.4信用保证结构八．投资估算8.1投资估算结果8.2资金使用及筹措九．经济评价9.1.收入估算9.2总成本估算9.3利润估算9.4盈利能力分析9.5清偿能力分析十．风险分析10.1敏感性分析10.2风险分析结论十一．结论11.1社会效益11.2环境效益11.3经济效益11.4结论一、项目概况保定市嘉兴房地产开发公司通过挂牌获得一块“七通一平”100000平方米的建设用地，计划在该地块上开发“瑞鑫雅居”住宅小区项目。该项目主要用于居住，产权为70年。项目的容积率为3.5，总建筑面积为35万。由14栋板式高层构成，其中3栋8层，8栋16层，3栋23层，建筑密度为21.2%,绿化率为40%。户型面积为50-300平米。项目的建设期计划为三年，预计三年各完成计划总投资的35%,45%,20%.瑞鑫雅居坐落于保定北二环路北侧，瑞祥大街的延长线上；隶属保定市中心城区北部，地处保定市政府新址以东，西邻近1600亩植物园。该区域也是保定市近年重点建设的生态示范区之一。北城区域已逐渐发展成保定自然景观和人文环境最优越的区域之一，本项目周围分布着高端别墅项目和市政府、公安系统的生活小区，条件相对优越，正慢慢发展为保定的生态、景观、人文、体育和政务中心。该项目选址邻近河北金融学院，具有浓厚的人文气息。优美静谧的校园，青春逼人的学子，朗朗有致的读书声，和那些学富五车的教授及高深莫测的金融银行学，都会成为瑞鑫雅居人文风景的一部分。具有可观的发展前景。二、市场分析及预测2.1总体社会经济状况保定市位于华北平原中部、河北省中部，与北京、天津构成黄金三角，且互成犄角之势，自古是“北控三关，南达九省”的“通衢之地”，是京津冀地区中心城市之一，保定市经济优势明显，对外开放基础条件优越。市中心距北京140公里，天津145公里，石家庄125公里。区位优越，交通便利，京保，津保铁路，津保高速公路，并有河北大学，河北农业大学，河北金融学校等多所高校，有很强的文化底蕴，近年来经济发展迅速，是全国双拥模范城。由于保定是显著的地理位置，和优越的交通条件，使得保定市房地产需求量的不断增加。2.2市场需求本地区人口主要由政府机关工作人员，高校教师，大学学生，外来务工人员，及企业商业高薪人员，分为高中低档三种消费群体。针对收入差异，将住宅分为50-300㎡，价格定位在4000-6000元每平方米，住宅需求以80-150㎡需求最大。年需求量在30万㎡以上。2.3市场供应本地区2013年有三个楼盘在售，占地面积约23万平方米，就近几年的销售趋势看，由于临近植物园的位置优越性，使得周边的房地产的需求量较大，市场现有供应量满足不了市场需求量，仍有较大的发展空间。目前的市场供应主要由50-300㎡为主。需求量多数集中在80-120㎡。2.4项目经营范围及规模根据项目所处地段的市场需求，项目应满足低中高档三种不同人群的住房需求，户型为50-300平米，针对本地区的情况，应将多数住宅户型集中在90㎡，120㎡，150㎡。配合小户型和较大面积的住宅产品，以满足不同阶层的需要。三、项目选址3.1项目地址及环境条件项目位于保定市北市区金专路植物园东邻，与1600亩植物园零距离相邻，能俯瞰整个园林气象；生态、安逸、健康、宁静和清新空气。环境优越，其周边是河北金融学院。项目所在地周边有保百购物广场、星光国际、华中假日酒店、同美酒店，及37,310路公交车。便利的交通，优越的环境，和各种娱乐购物场所构成了瑞鑫雅居优越的地理条件3.2地块现状及拆迁安置该地块几经具备“七通一平”的条件，政府各项征地已经完成，用地审批及相关手续已办理完毕，已经充分具备开发条件，可直接进行建设。四规划设计方案4.1规划要求建筑用地面积为100000㎡，用途为住宅，其中容积率为3.5，建筑密度21.2%，绿地率40%，建设用地使用年限为70年，用地程序及相关活动符合国家规定及城市规划要求。4.2规划设计方案经过市场调查，结合本项目具体实际情况，经过设计对土地的开发利用做出以下方案：（1）用地用于住宅开发，配套设施用房；（2）设计容积率为3.5，总建筑面积350000㎡;(3)设计建筑密度为21.2%；（4）设计绿化率为40%；（5）建筑物由14栋板式高层构成，其中3栋8层，8栋16层，3栋23层，住宅面积为335000㎡；配套设施用房面积为15000㎡；，绿化面积为40000㎡，道路占地面积为25000㎡，公共设施占地面积为8000㎡。五、市政建设条件5.1道路交通本项目地处植物园与河北金融学院交汇处，临近有37,310路公交车，交通便利，具备运输建筑施工所用各种材料，设备条件。5.2市政管线本项目所处地区，城市供水、供电、供气、排水管道、通信设施齐全。5.3综合评述本项目建设用地具备“七通一平”条件，各种市政管线，配套设施齐全，交通条件便利，地块结构良好，已充分具备开发建设条件。六、进度安排24681012141618202224262830323436一层主体一层结构一层装修二层主体二层结构二层装修三层主体三层结构三层装修七、投资估算2.1投资估算结果（1）土地成本土地使用由招标所得，中标价格32000万元。（2）工程费用①前期工程费单位:万元②建筑安装工程费建筑安装工程费单位㎡元/㎡万元项目建筑面积土建工程费装饰工程费设备购置费金额单价金额单价金额单价金额住宅用房3350001200402001204020220737051590配套设施15000100015001001504006002250合计350000417004170797053840③基础设施建设费用单位:万元元/㎡序号项目金额估算依据1规划设计费1615.2建安工程费×3%2可行性研究费1076.8建安工程费×2%3水文地质勘查费400设计概算×0.5%4通路供水供电费1076.8建安工程费×2%5土地平整费40040元/㎡合计4568.8序号项目金额估算依据(元/㎡)1供电工程52501502供水工程2450703小区道路3751504小区绿化80205其他工程1076.8建安工程费的2%合计9231.8④公共配套设施设备费300元/㎡×8000㎡=240万将以上各项相加,得项目工程费为①＋②＋③＋④=67880.6⑶开发间接费取土地费用和工程费用和的2%,则开发间接费为(32000+67880.6)×2%=1997.612万元⑷开发期税费包括建筑工程质量安全监督费，分散建设市政公司设施建设费及其他税费，综合取建安工程费的15%，则开发期税费为：67880.6×15%=10182.09万元⑸其他费用主要包括临时用地费、临时建设投资等，按土地费用和工程费用和的2.5%则其他费用为：（32000+67880.6）×2.5%=2497.015万元⑹不可预见费按土地费用和工程费用之和的1%，则管理费用为：（32000+67880.06）×3%=2996.4万元⑺开发费用①管理费用（32000+67880.06）×3%=2996.4万元②财务费用由项目贷款40000万元，，3年内还清，贷款利率为6.5%第一年贷款15000万元，第二年贷款20000万元，第三年贷款5000万元第一年贷款利息=（0＋1/2×15000）×6.5%=487.5第二年贷款利息=（15000+487.5+1/2×20000）×6.5%=1656.68第三年贷款利息=（15487.5+20000+1656.6875+1/2×5000）×6.5%=2576.872建设期利息总和为487.5+1656.68+2576.872=4721.052③销售费用包括广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费用，占销售收入的1.5%；其他销售费用，占销售收入的0.5%，合计为（5500×335000）×（2%+1.5%+0.5%）=7370万元开发费用合计为①+②+③=21285.09万元⑻项目总投资与总成本将以上各项汇总，即可得到项目总投资。由于项目开发产品全部通过出售来实现，所以项目总投资将全部化为项目总成本项目总投资与项目总成本估算表单位:万元序号项目金额估算说明（一）开发资本117277.7171.1-1.6加总1.1土地费用320001.2工程费用67640.61.2.1前期工程费用4568.81.2.1-1.2.4加总1.2.2建筑安装工程费538401.2.3基础设施建设费用9231.81.2.4公共配套设施建设费240380元/㎡1.3开发间接费1997.612[（1.1）+（1.21）×2%]1.4开发期税费10146.091.5其他费用2497.0151.6不可预见费2996.4(二)开发费用15087.4522.1管理费用2996.42.2财务费用4721.0522.3销售费用7370合计132365.169（一）+（二）(9)投资计划与资金筹措本项目建设期为三年，项目开发建设期总投资额（不含建设期利息和销售费用）为120274.12万元，其中土地费用在期初投入，其他费用根据工程进度在1、2、3年分别投入30895.94万元39723.36万元17654.82万元。其资金来源有三个渠道（1）项目开发商投入资本金60000万元作为启动资金（2）从银行贷款40000万元，分期投入；（3）不足部分由预售收入解决。项目投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目计算期合计12341总投资63383.4443959.5423548.1921474132365.1691.1开发建设投资62895.9439723.3617654.82120274.121.2建设期利息487.51656.682576.8724721.0521.3销售费用2579.53316.5147473702资金筹措6500040220.21923000.72000.07132365.1692.1资本金5000010000600002.2贷款15000200005000400002.3预售收入20220.2198000.74144.2532365.169八、经济评价8.1项目销售收入估算建设经营期合计1234住宅部分销售面积2010006700067000335000销售价格550050006000销售收入1105503350040200184250合计销售收入11055033500402001842508.2总成本估算税金估算（1）销售税金及附加估算销售税金及附加估算表序号项目计算依据建设经营期合计12341营业税销售收入的3%3316.5100512065527.52城市维护建设税营业税的5%165.8350.2560.3276.383教育费附加营业税的3%99.49530.1536.18165.8254印花税销售收入的0.05%55.27516.7520.192.1255交易管理费销售收入的0.5%552.75167.5201921.25合计4189.851269.651523.586983.08（2）土地增值税估算土地增值税估算单位：万元序号项目计算依据计算结果1销售收入1842502扣除项目金额以下四项之和162803.792.1开发成本117277.7172.2开发费用15087.4522.3销售税金及附加6983.082.4其他扣除项目开发成本的20%23455.54343增值额（1）-（2）21446.214增值率（3）/（2）13.173%5土地增值税增值税的30%7077.1178.3利润估算占比6018.18221.818100%序号项目计算期（年）合计损益表单位：万元8.4盈利能力分析①静态盈利能力分析投资利润率=（年均利润总额÷总投资）×100%=7.