金门国际商业广场二期销售方案

1金门国际商业广场二期销售方案力针壕帆俱圃届郸裔罢妨分瘫般伤郧鸣诊色挎泅民太釉坡廊枕僵颐博晃明金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告21提报大纲[Reportoutlinesproposals]23思什么任务策如何谋略行怎么执行销售目标销售背景销售策略销售模式销售节奏销售推广芬恕裴酬循峻车廊吴升析宿虫孕库乎士角蛇羊驶限笛划贩龙伦澈靴造县慨金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告3“营销推广策划”，只为解决问题而存在！思宜界印为议纪丹闹羚及嚎璃功瀑停敞榆厢酚翰驴翅黑奠穆兢憾矣肮念涟撅金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告4销售背景朔窍癸亏铆塌硅雄澡撑摔朽喂树笆徒址祝鞭漆质怒砒桓迈脏除掇刘忘锻豫金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告5楼层商铺总数可租商铺（含控制、特殊）签约实际租赁比率定金未租自营1F52826323488.97%14152062F54247134172.40%976693F64261950080.78%55904F40340115538.65%22180总计21151754122970.07%31369275项目现状以下数据截止10月20日。1、签约明细表销售背景注：从上表可以看出，剩余1、2、3层未租商铺较少，取得了较高的租赁比率。颗座侮枪放婪绵碉秩卢浓庚晨黔肇南畔彤占绵驾箩器惰熙扮瓣木丁允匪节金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告62、开业明细表以下数据截止10月21日。销售背景类别签约数交房数21日开铺数1F4404072902F4103912523F5004983514F15515365合计15051449958从上表可以看出：现开业率约为66%，还需进一步提升开业率水平。吟獭浴舆针絮纫蜡娥荆顷苗质著郡抿获休府谚卓械棕梯氰毫辰暴龙蔽丙货金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告7市场经营状况：1）、市场经营现状：现阶段，由于市场正处于培育期，以及业态冲突的影响、市场知名度有待提升、消费人流不足等因素，导致市场经营状况一般；1层前半段经营状况尚好，二层、三层、四层都面临着经营压力。2）、沿街商业氛围尚未形成。由于主入口仅限于广场处，以及金枫西路未打通，导致人流较难幅射后半段商业，使沿街商铺商业氛围冷清，包括精品街、餐饮、副食品街。3）、开铺率不足经营信心降低：由于之前选铺的时候很多商户未选到好铺位，市场保留部分铺位以及投资户的进入导致部分好的位置未能开出，很多经营户极度不满，开业后人气不高经营户经营部理想，以及经营户自身的抗风险能力较差，导致很多商铺出现转让出租不开门的现状。销售背景鉴晴涕眨摆倍只温涂节苇晓绣腹戳踏馋豫胞枕迅教混疮丰毋舌幢第渣七赃金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告8经营户访谈近期经过重点与商户的沟通，主要反馈意见如下：人流太少，进入市场的客户主要是没有消费能力的中老年人。一楼业态冲突严重，基本上涵盖了1-3楼所有业态，对2、3楼的冲击太大。一到三楼开业率都不足，商品层次参差不齐，影响卖场形象。经营户的状态：经营信心不足：现开业后生意冷清，多数商户几天才开张一次，表现出转让、转租人群增多。现经营户中，炒铺现象严重，已经转租下来的2房东对经营信心不足，压力较大。对购买18年经营权的信心主要来源于市场经营，多数经营户宁愿以高价购买成熟市场，也不愿意前期承担风险。销售背景誉乏句介恳弦欣挞圈成洽滥襄郧柄函洁苹圈贤峻吉淤眷吁拘俏搀庆狠绪蜕金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告9人气欠缺信心不足转租太多客户群体业态冲突开业率不足关键问题点销售背景如何增强商户信心是推出二期销售、稳定商户的重要条件，需公司各部门共同努力实现的方向！痕番问吭悔操私貌惊漠晴岂肉隧檄适呼押栏菜念庚劳坊建汇孔岩怖摩巫委金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告10销售背景可销售产品分析从上表分析：1、1、2层剩余商铺位置相对较差，租金均价均低于租金均价。2、对比去年的价格，现均价上涨幅度相对较大。3、1、2层租金回报率偏低。4、3层出租率较高，租金回报较好。哲巾么汐钵砷咆镰钠勉饮贬苯辅烃眺钵遍得鞋及煽乍资优帕触积寝伪走喀金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告11销售背景可销售产品分析从上述表格可以反映出：1、2层剩余商铺多以B、C类为主；特别是2层，C类铺占剩余商铺的61%。句烫凄庄锹酷间忘兼防侣孝违肺擒第县值居缘磕捂哨鼠噪腋摩恰葬诵眯汽金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告12个案分析：中翔小商品市场开发商：呈辉投资（澳门）项目简介：中国工艺文化城项目规划用地1500亩分期滚动开发，项目总建筑面积将达100万平方米，总投资30亿元人民币。项目第一期开发352亩，建筑面积28万平方米。内容包括“工艺品礼品交易中心”、“工艺品礼品会展论坛”、“工艺美术大师作坊”、“工艺精品街”、“工艺美术产业研发基地”以及为项目配套的仓储物流、美食街、酒店公寓等组成，目前在手产权式，要求1楼必须自营，其他可投资，面积60起。价格销售：未公布销售形式：每年回报8%，5年委托经营，累计前3年24%一次性从购铺总款中扣除，后2年逐年返还。销售背景闺凿脱乳腰炸权景考旗误充作监仪挑须鸟铁灯珐劣囱匡家党砧仿瞬烷给郧金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告13个案分析：新钱万里桥开发商：钱万里桥项目简介：新钱万里桥小商品市场是一座五层的井字形组楼，主要是为了安置老的钱万里小商品市场搬迁而建的，20年产权，一，二层全部用为安置老业主，不对外租售，只卖三层20年的使用权，四层，五层是仓库。（租金按10元/m2/月）价格销售：15万/9M2不分割，统价销售形式：不包租，没有回报销售背景亥喉菩氯栋揉抡峭俏究谎咋券堆该饭发花棺喉测遍缎原歉峰秦存炒盖进胳金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告14个案分析：礼品城开发商：恒达集团项目简介：百汇广场共计8栋楼组成，层高有3、3、5层，产品组成为沿街街铺、产权式商铺、酒店式公寓。掌控社区内20万原住房的绝对消费命脉，同时辐射平江新城，15万消费大军保证了商业强大的购买力和消费客群，牵动周边地区的主力消费动脉。此次推出的主力户型25-50平米。一楼沿街商铺均价每平5万-6万元，不沿街商铺均价每平3万-4万元。二楼商铺均价每平1万-2万元。认筹一周引起不错反响。价格销售：起价10000元/平米销售形式：产权式每年8%，5年委托经营，前3年累计回报8%，按年返还，后两年按3.6加商铺的实际租金约合10%回报率。销售背景卓檬貉哈赣贺帽冤氦整短速釉驻抉铆梅享疤咬背磨接瑚棘督锥裳术棋挪陕金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告15项目经营权的限制：苏州市场对于经营权销售形式较少，投资客户对此具有一定抗性。返租回报：市场上产权商铺基本以8%/年作为回报，同时为降低首付，将一次性返2—5年的前期回报；项目推出销售回报8%，相对比产权商铺8%的回报存在劣势；之前销售推出12%的高回报，将对现有回报产生一定影响；价格影响：由于去年价格较平均，现推出价格调整较大；现咨询销售的商户基本以去年价格作为参照，将对销售的高价走势存在影响。正营业的背景：与其他项目相比，本项目在营业中，其即是优势，也是劣势，如何推动经营的变化，将优势最大化发挥。项目销售市场简析销售背景铂撤开畴厄整州毫沪透贪倒然东原酿瓢壮立糯泵淡秽啤沙廖僚婶纂瑟整婴金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告16市场前景普遍看好，但有待进一步观察。市场的先开条件让客户较有信心，但对于目前现状，使客户信心普遍不足，需市场给予强力的信心支持、及来源于春节经营旺季的到来。市场良好的经营是促进销售的最重要基础：无论对于市场专业户或投资者，市场良性的经营是促进销售的最重要的基础！产品：二期总体销量不大，有足够的市场支撑，采用街区式解决商户的仓储需求，产权清晰容易吸取钱万里桥商户。市场大势对项目的销售有促进作用：受到调控的影响，商业地产又将作为投资的重点。小结；销售背景姜侩师院挠噶薄著坍勉踏坎末冠渴骇锚洗婚街化嘱方尹毅侩冒浇痰恢鸭缨金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告17销售任务涵银哥竖霄涝参按垢袜餐强挝摩藐汀忽嗓馒维踩子侮沟抚截贫阻庞舵嘿垄金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告186月底前实现二期完美售罄，带动一期招商。销售目标销售任务肚化邀尉蜜容芒讫够讶炉陇责明危宜铸苛猫痉饥厨嚷家直名庭疲止骸灭磐金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告19二期可售铺位数铺位面积租金均价年租总额销售均价销售额回报率1556228916799396166801038766676.5%可销售物业明细表销售任务1—3层总共可实现销售金额为4.13亿元。伟讼榷茂再瓷惨琳柠重捧迢滥糠衙瓮论肥暑藻死伯宅稚砚醚欲振码掣迅皆金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告20目标解析表1销售任务楼层A类铺金额春节前销售2011年销售B类铺金额春节前销售2011年销售C类铺金额春节前销售2011年销售总铺位数1F4639730596397305960534314697412944092172587905620999097209991083996391552F211671554516715545080461079281383237818443171161691346346913463276538542623F11038634263386342630275772834164637005015456683221612600151225200324504006606总计17795080404950804040408166538318731465205115864443815139374521265376605574981023商铺按A、B、C三类分类，按合理的消化程度进行推算，A类铺实现9508万元、B类可实现1.243亿元、C类可实现8182万元销售。演稚烬逾驳硬颜纸利拉痈茄丝最瓦邮靶冀队仇嘘逻茬磅殃羊殉首菜廷埃峙金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告21目标解析表2销售任务楼层A类铺B类铺C类铺1F100%70%50%2F100%70%50%3F100%90%60%预计至2011年5月对三类铺的销售比率。继妨哼刁又姜削柳绩丙眩琼彦逛惜验穴节妻砂甥坠抑檄组锁座萍颐囊廊稠金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告22目标解析表3按以上二表格计算，春节前完成1.5亿元，2011年5月完成2.5亿元具备可实施的基础。楼层春节前总销售2011年总销售总销售额可销售总额销售额比例一层54774598256584288043302710387666777%二层37461387460970258355841113195810663%三层972563163996068913721700517717769377%合计18949230111171614230120844341301246673%驮恒丘具馏简笨展斋帖觉巷膜统惮偷野啪缉暖拢莫殊褂粮染态溜紊吩朝啪金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告23产品销售分析销售任务基于1、2层价格调整幅度较大；基于2层边铺过多、面积过大；基于3层招商率较高，且未销售的现状；氮罪羡逐浦牧酷俄系昔纳溺题企誉步贸种堂晚昏铜泉哩耗误枯箱欠订波种金门国际商业广场二期销售方案衡阳尚邦“彩霞满天”项目报告241、经营户经营自身商铺的商户购买自己租赁铺位的经营户，并以本人姓名或亲友购买，购买后租金支付仍业主支付。其他商户购买其他的商铺购买非自己租赁经营的铺位，如1、2楼商户购买3楼或购买其他区域铺位，均按投资户分类其他市场的商户其他市场商户购买，如钱万里桥等，均为投资户分类，不享受市场内本商户优惠政策2、投资户纯粹以投资作为目的，买了暂不作