公交场站综合开发投融资试点方案(LAYOUT)0912

关于开展公交场站综合开发投融资试点方案综合开发研究院2012年9月汇报内容1、公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性2、公交场站综合开发投融资试点选取3、公交场站投融资试点的操作方案项目概述汇报内容1、公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性2、公交场站综合开发投融资试点选取3、公交场站投融资试点的操作方案•国内外趋势•政策及背景•案例分析项目概述1公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性1.3案例分析联合开发的公交枢纽开发模式——香港•香港沙田公交枢纽综合体―沙田公交综合体位于九广东铁沙田站，是沙田新市镇的中心。交通枢纽汇聚有轨道站点、2个巴士站、40条首发及过境公交线路以及少量停车位。―交通枢纽站和上层商业开发分层布置，通过换乘大厅及通道实现全天候连接。立体化的交通体系结合8层的商业开发，土地利用率较高，公交吸引的出行人流给上盖物业带来大量商机。香港沙田公交综合体•香港模式的核心优势―香港模式的核心是“公交场站或地铁+物业”，―就是把公交或地铁项目与土地开发项目在规划、设计、投融资、建设、经营等五个环节统筹考虑，有机结合，同步运作，实现规划更优，投资更省，土地利用价值更高的积极效果。1公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性1.3案例分析•香港模式的效果有利于提高投融资效率，筹措建设资金，减少建设期政府现金投入，减少运营负担；有利于TOD理念的实施，同时提高提高土地开发的经济效益和社会效益；有利于优化设计理念，提高建设效率。枢纽土地企业公交场站建设运营香港公交/地铁+物业开发模式的实践经验1公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性1.3案例分析香港公交/地铁+物业开发模式的实践经验•香港采用联合开发的物业开发模式，各利益主体明晰权责利，最大程度地保证了上盖物业开发的有序、科学、合理，从而取得了比较好的综合效益。借鉴与启示第一阶段：前期规划01：进行前期策划，对枢纽及上盖空间进行规划和可行性研究。02：制定投融资策略。第二阶段：取得土地，招标开发主体01：取得土地优先开发权；02：进行公开招标，选取开发商第三阶段：物业开发建设01：由所确定的物业开发主体，具体协调操作物业开发的规划设计，施工监理、策划销售等环节工作。第四阶段：物业利润分成、经营管理01：根据合同进行利润分成。02：所开发的物业后期的经营及管理。1公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性1.3案例分析TOD模式下公交枢纽与房地产的综合开发——日本•日本公交枢纽的融资方式和体制设定―日本公交场站建设资金的筹措途径主要有政府补助、利用者负担、受益者负担、发行债券和贷款等5类；―建设主体主要是民间资本、民间与政府、政府3类。•日本公交枢纽物业开发模式―在TOD模式下，以公交枢纽支撑和引导城市发展，土地经营与交通建设同时进行，实现城市与交通可持续发展。―日本最基本的经营策略就是土地经营与交通发展同时进行，即进行一体化开发。即以公交枢纽为中心，以房地产、购物中心等零售服务业、旅游观光、酒店等共同发展的经营模式。日本木木公交综合体1公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性1.3案例分析TOD模式下公交枢纽与房地产的综合开发——日本•日本对公交综合体物业开发的操作―公交枢纽一体化开发既达到土地本身经营效益的最大化，也为公交提供了尽可能多的客流，实现双赢。―日本利用这种“土地重组”的过程，既保证了交通项目的顺利实施，也使私营投资者有利可图，从而降低了政府的投入，吸引了大量民间资本，扩大了融资渠道，降低了项目风险。•日本公交枢纽综合开发的经验―由政府和民间资本共同出资对公交枢纽综合开发和多元化的产业经营，促成公共交通的可持续发展。―以公交枢纽带动和推动土地开发，又以土地开发来培育和固定公交枢纽所需的客源，获得双赢，值得借鉴。日本木木公交综合体借鉴与启示1公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性1.3案例分析深圳地铁投融资模式探索深圳市学习借鉴香港“地铁+物业”模式在轨道交通二期5条线部分车站及车辆段进行上盖空间开发探索与实践。序号名称占地面积（万平米）建筑面积（万平米）可售面积（万平米）市场地价（亿元）开发利润（亿元）市场地价+开发利润合计（亿元）二期1前海车辆段48.9714177.5544.4074.39118.792深大站0.989.788.907.1614.9422.13蛇口西车辆段12.9730.6311.277.693.8711.564塘朗车辆段23.5153.9326.0021.0419.2940.335莲花西站3.6820.0020.0038.7324.4663.196北站枢纽4.2751.0051.0047.2431.2478.487横岗车辆段21.347.9047.9014.3415.830.14合计115.68247242.61180.6183.99364.59序号名称占地面积（万平米）建筑面积（万平米）可售面积（万平米）市场地价（亿元）开发利润（亿元）市场地价+开发利润合计（亿元）二期1前海车辆段48.9714177.5544.4074.39118.792深大站0.989.788.907.1614.9422.13蛇口西车辆段12.9730.6311.277.693.8711.564塘朗车辆段23.5153.9326.0021.0419.2940.335莲花西站3.6820.0020.0038.7324.4663.196北站枢纽4.2751.0051.0047.2431.2478.487横岗车辆段21.347.9047.9014.3415.830.14合计115.68247242.61180.6183.99364.59深圳市轨道交通二期上盖综合开发项目介绍1公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性1.3案例分析深圳地铁投融资模式探索深圳市轨道交通二期上盖综合开发项目介绍序号项目名称工作进展产品定位投资分析1前海车辆段上盖物业保障型住房——主体动工建设，部分已封顶。前海车辆段上盖商业部分规划图设计阶段住宅、公寓、办公、酒店若以住宅、办公预售，商业持有经营的模式入市。预计总销售收入约82亿元，可实现销售净利润约为28亿元，未持有商业收益2蛇口西车辆段上盖物业施工图设计已基本完成，进行景观及外立面设计优化开展项目营销策划及产品优化工作精装公寓，大户型住宅以单身宿舍和住宅预售，商业持有经营的模式入市。总销售收入约24亿元，可实现销售净利润约3.8亿元。未持有商业收益3深大站上盖物业办公、商业和酒店物业的定位及产品策划工作。完成建筑设计方案国际竞赛，及方案设计深化，建筑设计方案基本稳定。标准五星级(商务)酒店，中高档甲级写字楼及配套商务商业办公出售，酒店及商业持有经营。总销售收入约18.4亿元，可实现销售净利润约4.4亿元。未持有部分收益4深圳北站配套一期B1b和C1单体酒店已完成招商，承租方确定为维也纳酒店有限公司，已基本完成合同谈判，正式合同待签订，预计2013年1月份开业。商业部分目前正在制定招商方案，预计2013年7月份开业。舒适型商务酒店主题式商业酒店部分总投资13662万计收益：首年1023.3万（前五年不变，第六年开始递增，每三年递增8%）5塘朗车辆段上盖物业正在开展建筑方案设计国际竞赛推进合作开发工作西丽大学城片区内大型的与轨道交通接驳的交通节点型城市综合体据项目可行性研究报告，项目总投资约53.3亿元，其中地价及契税21.7亿元，建安成本及其他费用31.6亿元。（2）成立全资项目公司，出让约50%股权，引进合作方进行合作开发。则我司可立即实现50%地价变现，收到约10.8亿元序号项目名称工作进展产品定位投资分析1前海车辆段上盖物业保障型住房——主体动工建设，部分已封顶。前海车辆段上盖商业部分规划图设计阶段住宅、公寓、办公、酒店若以住宅、办公预售，商业持有经营的模式入市。预计总销售收入约82亿元，可实现销售净利润约为28亿元，未持有商业收益2蛇口西车辆段上盖物业施工图设计已基本完成，进行景观及外立面设计优化开展项目营销策划及产品优化工作精装公寓，大户型住宅以单身宿舍和住宅预售，商业持有经营的模式入市。总销售收入约24亿元，可实现销售净利润约3.8亿元。未持有商业收益3深大站上盖物业办公、商业和酒店物业的定位及产品策划工作。完成建筑设计方案国际竞赛，及方案设计深化，建筑设计方案基本稳定。标准五星级(商务)酒店，中高档甲级写字楼及配套商务商业办公出售，酒店及商业持有经营。总销售收入约18.4亿元，可实现销售净利润约4.4亿元。未持有部分收益4深圳北站配套一期B1b和C1单体酒店已完成招商，承租方确定为维也纳酒店有限公司，已基本完成合同谈判，正式合同待签订，预计2013年1月份开业。商业部分目前正在制定招商方案，预计2013年7月份开业。舒适型商务酒店主题式商业酒店部分总投资13662万计收益：首年1023.3万（前五年不变，第六年开始递增，每三年递增8%）5塘朗车辆段上盖物业正在开展建筑方案设计国际竞赛推进合作开发工作西丽大学城片区内大型的与轨道交通接驳的交通节点型城市综合体据项目可行性研究报告，项目总投资约53.3亿元，其中地价及契税21.7亿元，建安成本及其他费用31.6亿元。（2）成立全资项目公司，出让约50%股权，引进合作方进行合作开发。则我司可立即实现50%地价变现，收到约10.8亿元1公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性1.3案例分析深圳地铁投融资模式探索•深圳在地铁上盖空间综合开发及投融资模式上进行了积极探索，积累了一些经验，可供深圳试点公交场站综合开发借鉴。•交通设施及上盖空间开发在规划、设计、建设、运营等方面应做到统一协调。•开发商应谨慎选择。•选择开发商联合开发可以实现优势互补和资源整合，达到很好的综合效益。•社会化投融资可以缓解财政压力，促进公共交通良性可持续发展。借鉴与启示项目概述汇报内容1、公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性2、公交场站综合开发投融资试点选取3、公交场站投融资试点的操作方案2公交场站综合开发投融资试点选取2.1近期规划建设的公交场站南山客运枢纽站。东邻前海路、南邻宝安大道-深南路连接段、西面为港湾大道、北面为南山花卉中心，占地面积35360平方米。盐田客运枢纽站。北山大道与深盐路交叉路口的西侧、永安路和北山大道交叉口东北面，永安路以北的尽头位置，北侧为梧桐山脉，占地面积12406平方米。深圳湾口岸枢纽站。望海路以西、东滨路以南，口岸客运交通接驳区内，利用现状公交接驳站和出租车接驳站两个地块，占地面积19319平方米。福田口岸枢纽站。口岸西广场，并综合利用西广场的公共交通、交通广场及游憩集会广场用地，占地面积11645平方米。平湖客运枢纽站。龙岗区平湖街道，项目占地面积18848平方米。2公交场站综合开发投融资试点选取2.2试点公交场站综合开发的条件试点公交场站综合开发引入社会资本需要满足以下条件：1、具备实施综合开发良好的经济效益预期。2、满足实施综合开发良好的技术条件支撑。3、区域具有充实的交通功能需求。4、具有清晰用地权属，能够较快推进综合开发工作。公交场站综合开发多业态效益分析2公交场站综合开发投融资试点选取2.3选取试点公交场站指标体系•建立指标体系选取试点公交场站。从经济、社会、政策、可操作性等几方面选取合理的指标，按照权重分配模型对上述各公交场站进行打分，选择最适合的公交场站进行试点。周边地价、房价水平受益人群多样性用地落实与规划变更受益人群数量区位显要度周边设施配套齐全度建成后的形象影响力媒体赞誉度试点选择指标体系是否为百姓投诉热点工程实施难度政治效益经济效益社会效益操作难易2公交场站综合开发投融资试点选取2.4利用指标体系进行打分区位显要度项目所在地的区位优势，对土地开发支撑的影响程度•福田、南山等城市中心区•次发展区域•城市外围区域5分3分1分建成后的形象影响力媒体赞誉度项目建成后，是否能体现城市形象从对公众服务、社会效益等评估•项目建成后，对城市影响大5分•影响力弱1分•建成后，社会效益高，公众评价高5分•媒体评价较好