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杭州工商信托股份有限公司项目调查报告交易对手：杭州穗华置业有限公司恒大地产集团上海盛建置业有限公司项目类别：股权投资保证人：恒大地产集团有限公司质押人：恒大地产集团上海盛建置业有限公司申报部门（部）：投资银行部部门负责人：叶大志调查人员：孟凡磊调查人员：范一栋、沃金涛申报日期：2013年9月25日杭州工商信托股份有限公司项目调查报告1目录一、尽职调查的主要发现、结论、建议简述...............................................................................................2二、调查过程与方法.......................................................................................................................................5三、交易对手...................................................................................................................................................5四、交易项目...................................................................................................................................................6五、项目财务情况..........................................................................................................................................18六、交易项目的其他方面..............................................................................................................................27七、交易对手股本结构与股东......................................................................................................................28八、债权出让人--上海恒大...........................................................................................................................29九、上海恒大财务情况.................................................................................................................................42十、担保人–恒大集团...................................................................................................................................49十一、抵押物或质押物.............................................................................................................................85十二、纳税.................................................................................................................................................86十三、法律与合规.....................................................................................................................................86十四、信用与形象......................................................................................................................................86十五、人力资源..........................................................................................................................................87十六、知识产权..........................................................................................................................................87十七、保险.................................................................................................................................................87十八、环保.................................................................................................................................................88十九、专业服务机构..................................................................................................................................88杭州工商信托股份有限公司项目调查报告2一、尽职调查的主要发现、结论、建议简述(一)交易对手、交易项目、交易建议简述1.交易对手：恒大地产集团上海盛建置业有限公司（以下简称“上海恒大”）杭州穗华置业有限公司（以下简称“项目公司”或“杭州穗华”）恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大集团”）2.历史交易项目：无。3.交易项目：萧山区萧政储出（2013）21号地块住宅用地项目（以下简称“萧山城南项目”或“本项目”）4.交易建议：(1)交易框架我公司拟以集合信托计划资金或其他资金，通过平价受让项目公司100,000万元股权（对应约66.67%股权）以及受让上海恒大对项目公司100,000万元债权的形式，与上海恒大共同投资开发上述项目。主要交易架构如下：a）杭州穗华目前注册资本为2,000万元,由上海恒大100%持股，上海恒大将在我公司受让其股权前将该项目公司注册资本增至15亿元；b）我公司拟通过发行集合资金信托计划，一次性或分期募集20亿元，其中10亿元用于先行受让上海恒大持有的项目公司的66.67%股权，且在我公司向上海恒大支付股权转让价款之日起五日内，或双方根据第二笔土地款支付进度另行约定的时间，上海恒大应当通过股东借款方式，向项目公司投入本金额不少于10亿元无息股东借款，即形成不少于10亿元债权；募集的信托资金的其余10亿元由我公司通过以1:1的价格受让上海恒大持有的对项目公司相应金额债权的方式投入项目公司，到期由项目公司偿还或由上海恒大回购；c）我公司持有的项目公司债权期限为24个月，该债权为无息债权，该部分债权将由项目公司从信托计划成立6个月起每三个月分期偿还，信托计划成立24个月内偿还完毕。该笔债权初步偿还安排如下：自信托计划成立之日起届满6个月偿还1亿元，届满9个月偿还6000万元，杭州工商信托股份有限公司项目调查报告3届满12个月偿还6.18亿元，届满15、18和21个月均偿还4400万元，届满24个月偿还9000万元；d）我公司持有的项目公司股权将通过项目清算、股权转让、项目分红等方式实现收益和退出。按目前项目开发计划预计我公司将于投资24个月后实现退出，最迟于投资36个月内实现退出。为保证我公司的利益，上海恒大分别在信托计划成立日起23个月届满之日、信托成立日起35个月届满之日、信托成立日起47个月届满之日三个时点承诺应达到相应经营管理目标。根据上海恒大是否达成该等经营管理目标，杭州信托在投资24个月、36个月和48个月三个时点有权选择按项目公司评估价值或项目公司预计净收益折算的股权价格孰高的方式将持有的项目公司股权出售给上海恒大。（详细股权退出方法见附件1）风险控制措施包括：1、杭州信托作为项目公司的股东，将通过股东会表决、委派董事等方式对项目公司进行监管，项目公司重大事项需经我公司同意,除双方另有约定外，项目公司股东在就重大事项进行表决时，上海恒大拥有51%的表决权，我公司拥有49%的表决权，项目公司重大事项需经持有三分之二表决权的股东同意后方可实施；2、杭州信托有权委派人员参与公司管理，对项目公司的公章和财务专用章使用进行必要监督，项目公司公章、财务专用章和其他印章必须根据经董事会审批通过的印章管理制度进行使用；3、项目公司原则上封闭运作，未经双方同意，项目公司资金不得用于项目运营之外的其他用途；4、我公司对项目公司后续运营所需资金无追加投入义务，由原股东方负责投入。5、上海恒大以其持有的项目公司全部股权（对应注册资本15亿元）为项目公司债权偿还和上述合作事项的履行义务提供质押担保；6、恒大集团为项目公司债权偿还和上述合作事项的履行义务提供连带责任保证担保。(2)收益简析按信托资金规模20亿元，其中股权投资10亿元、债权投资10亿元，债权投资2年内分期偿还，股权投资期限3年，经初步测算预计本项目可获得信托收入约5.85亿元；按受托人综合报酬率3%计算，预计我司可获得受托人报酬约1.46亿元。(二)尽职调查的主要发现、结论、建议杭州工商信托股份有限公司项目调查报告41.主要优势与效益：项目地理位置优越，属于杭州市萧山区南部卧城板块，地块周边自然环境优美，空气清新，周边小区众多，居住氛围良好；项目附近有育才路、晨晖路等多条城市干道，道路通畅，交通便利。临近规划地铁二号线南部卧城站出口，预计2016年年底前通车，对该项目未来销售较为有利；项目周边楼盘基本以毛坯为主，恒大以高性价比的精装房入市，将会吸引众多的潜在购房客户；恒大地产以高周转率和行业一流成本控制为核心竞争力，预计该项目有良好的利润空间；恒大集团为香港联交所上市的内地房地产开发建设龙头企业，信用情况良好，经营稳健，具有丰富的房地产开发和商业综合体开发经验恒大集团旗下其他在售楼盘销售情况良好，未来现金流比较充足，具有较强担保能力。2.主要问题与风险：项目地块旁边有较多在建的安置房小区，会对项目整体的居住氛围产生一些不利影响；项目有90/70限制，小户型房源为主，不利于高端方案设计，且会影响到中高端的消费群体，对整体的规划设计及未来产品定位限制较大。