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二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都市中心城区商业调查报告二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心Part1：成都商业市场概况二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心2011年成都市商铺新增供应94.21万平方米，同比增加70.70%，成交75.98万平方米，同比上升34.60%。从2005年开始，销售市场上新增商铺的供应量连续5年下降之后，2011年出现较大反弹。由于住宅市场限购，成交大幅受挫，开发商通过加大商铺供应量以快速回笼资金，与此同时，较多投资客转向商业地产，市场呈现供需两旺。成都商业市场供需情况成都市商铺供需情况（2004-2011年）二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都商业市场供应特征社区型商铺供应量为45.19万平方米，占到整体供应量的48.0%，依旧是市场供应的主导形态。商业广场供应量为39.48万平方米，占整体供应量的41.9%。写字楼底商为7.77万平方米，约占8.2%的比重。由于近几年写字楼的市场开发量急剧攀升，写字楼底商也以较快的速度增长。写字楼底商一般规模较小，主要作为办公配套出现，满足商务洽谈、银行金融服务等方面需求。成都市商铺供应类型（2010-2011年）二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心新增供应外移加剧三环外唱主角城南供应继续领先城西不甘示弱成都市商铺供应方位分析（2010年-2011年）成都市商铺供应环域分析（2010-2011年）成都商业市场供应特征二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都市商铺月度销售情况（2011年1-12月）成都市商铺销售价格走势（单位：元/平米）成都商业市场需求特征2011年商铺平均销售价格为22805元/平方米，环比上涨32.7%，继续保持较大幅度的涨幅。商铺自用需求较为旺盛，尤其是大中型零售、餐饮企业对商铺需求量较大，同时，社会闲散资金购买意愿强烈，在自用及投资需求的推动下，商铺价格持续走高。社区型商铺首层价格集中在3-5万元/平方米，商业广场主要集中在5-8万元/平方米之间，核心区的商业广场价格达到10万元/平方米以上。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都商业市场典型项目销售价格情况方位项目名称价格（元/平方米）面积分割商务类型城中锦城华府28000-5500030-300住宅底商雄飞中心50000-1800008-20大型集中商业城东沙河壹号30000-4000050-300住宅底商米娅中心28000-4000050-300住宅底商城南保利心语花园35000-4500030-1005.9米挑高住宅底商大鼎世纪广场30000-60000100-300写字楼底商城西中海国际购物广场20000-5000025-50大型商业广场中大君悦金沙40000-6000030-200住宅底商城北北城天街40000-9000040-200商业广场+住宅底商金牛万达广场60000-80000100-150临街商铺二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心第一代商业模式第二代商业模式第三代商业兴起第四代商业兴起20世纪90年代中期20世纪90年代中后期21世纪初1980-19931994-20032004-20102010后21世纪第一代商业是指传统的街铺形式专业店和综合店第二代商业是指超市和百货第三代商业是指购物中心SHOPPINGMALL第四代商业是指LIFESTYLECENTER,即生活体验中心商业模式演变成都商业发展概况二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都商业发展概况成都商圈发展模式商业中心单一中心商圈多商圈共存多核心商圈发展模式（DEVELOPMENTMODEOFONETOMULTI-COMMERCIALCIRLE）同心圆放射式扩展，由单一商圈演化为多商圈并存的格局；由从前单一的中心商圈——春盐骡商圈，逐步发展出人新天地南、金沙—光华、双楠-红牌楼等多商圈。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都商业格局春盐骡三大商圈作为成都市的核心商圈，在各大商圈中处于霸主地位。辐射整个成都市区甚至部分西部城市。商圈主要以百货、专卖店、超市、餐饮等业态为主，人流量大，商业繁华，租金水平较高。除了核心商圈，在二环路沿线分布多个次级商圈，如金沙-光华商圈、建设路商圈等。次级商圈的体量集中在20-30万平方米，包含大型超市、百货、休闲餐饮等业态，满足区域型的购物需求。随着大量综合体项目的开发，以核心商圈为主，多次级商圈共同发展的商业格局正在形成。春盐骡商圈双楠-红牌楼商圈二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都商业格局2011年商业地产快速发展，多个商业项目集中开业，新增供应较大。其中新南天地商圈再度扩容，成为城南最大的商圈，苏宁广场和富森美家居集中开业，新增商业面积达到32.50万平米，增幅明显，发展速度为各大商圈之首。就各商圈市场存量而言，春盐商圈当之不愧，总存量达到95.77万平米，已经发展成熟，商业集中性较高，人流量大，知名度最高。成都市各商圈新增供应情况二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心新增商业项目开业时间商业面积（万平米）业态规划及品牌特点北京华联4月29日6.00BHG时尚百货，BHG生活超市，品牌时尚店、服装、餐饮、咖啡厅、儿童娱乐城，嘉禾影院、电玩城满足城西区域性消费需求，并在一定程度上弥补该片区大型商业百货的空缺远东百货6月25日6.00国际一线品牌、国际精品、时尚流行服饰、精致超市、特色餐厅、美食街等地处市中心核心商圈，地段繁华，定位大型中高端百货卖场，引领盐商圈的升级富森美家居7月30日20.00318个国内外一线家具品牌，并全国首创推出8大欧美家具独立店城南高端家居卖场，成都最大单体卖场苏宁广场9月30日12.50苏宁电器EXPO、星巴克、必胜客、肯德基、味千、澳门豆捞、横店影院、清健身、金宝贝早教、UR综合店、劲浪体育、新宇钟表、屈臣氏等。处于快速成长的新南天地商圈，体量较大，业态丰富，发展成为城南又一综合性购物中心伊藤高新店11月8号3.35咖啡厅、美容美发、旅行社、餐饮FF店、儿童游乐剧场等城南大源板块首家营业的综合类百货卖场，较好地满足此地区消费者的需求，弥补区域商业配套不足，推动区域市场发展地一大道12月23日9.00零售，批发，购物、休闲、娱乐、餐饮，服装打造地下购物中心，形成立体商业，连接较多商场及重要交通节点，为春熙路商圈再次扩容王府井百货12月26日10.00百货店、名品商铺、精品超市、特色餐饮、高端影院等前身为天府汇成购物中心，改造后的王府井百货在业态、品牌、布局等方面更具有吸引力成都商业格局2011年新增大型商业项目概览二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心租金水平商圈主要租金范围2011年租金变化春盐骡商圈250-2200上涨8%-10%光华-金沙商圈95-320上涨6-10%双楠商圈60-460上涨8-10%新南天地商圈85-330上涨6%-12%万达商圈65-500上涨8-10%建设路商圈85-380上涨7%-10%2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈变化幅度最大，各大零售商圈激烈争夺，导致租金一直居高不下，租金在250-2200元/平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟的商圈，为局面提供“一站式”购物服务，其租金范围在80-330元/平米。成都商业格局租金水平二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心方位未来大型商业项目城中华置广场（7）、成都国际商城（12）、茂业二期（6.5）、来福士广场（7）、九龙仓国际金融中心（15）、太古广场（6.5）、成都339（3）、苏宁春熙广场（待定）城西中铁西城（18）、沙湾现代城（10）、时代天街（60）、凯德商业广场（待定）城南凯德广场（待定）、茂业百货（6.8）、中航九方购物中心（10）、美美力诚旗舰店（3）、仁和春天百货（8）、誉峰（7）、新世纪环球中心（30）、成都大魔方（9.8）、创新时代广场（7）、奥克斯财富广场（20）、王府井（9.8）、保利国际广场（待定）、莱蒙置地广场（4）、大悦城（15）城东万象城（24.4）、环球贸易广场（13）、环球汇（待定）、龙之梦新城（20）、杉板桥万达广场（待定）、协信中心（待定）城北北城天街（30）、瑞安新天地（6）、金牛万达广场（20）、绿地红星国际广场（17）成都已经进入城市综合体的时代，城市综合体不断出现，分布范围相当广，遍布全城。主要集中在城中，城西和城南。开发商的开发水平愈来愈成熟，操作的项目体量大，业态全，档次高等特征明显。根据中原已知项目统计，未来大型商业体量巨大，对现有市场造成较大的冲击力。成都商业格局未来潜在商业供应二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心小结：成都商业发展概况商业供应明显回升，供应量达到94.21万平方米，供应量创下新纪录，尤以下半年集中爆发，供应的区域集中在城南和城西；商铺成交量为75.98万平方米，市场销售表现均为平稳，价格为22805元/平方米，继续呈现上扬的态势。随着新兴居住板块的兴起以及各大高尚住宅区域的形成，成都商业格局基本形成以多个次级商圈共同发展的局面。次级商圈加快发展，比较突出的是新南天地商圈，发展快速，已经形成了大型综合性商圈。商铺价格上扬的同时，租金也稳步上涨，整体较为平稳。在住宅市场持续限购的大环境下，商业地产遇到难得的发展机遇，市场发展加快。开发商纷纷加大商业地产的开发比重。预计商铺市场未来保持较快的发展速度。开发商开发能力不断提高，城市综合体不断涌现，多个项目均包含大面积的商场，商铺供应潜力较大。随着这些商业项目的开业，市场存量将有大幅度的攀升，租赁市场压力不断加大，优质商铺的争夺将趋于白热化。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心Part2：成都市中心城区商业调查二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心中心城区商业格局春熙路、盐市口、骡马市是成都传统商圈，在成都市中心形成三足鼎立的局面，有着不可动摇的地位。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心名称春熙路商圈盐市口商圈骡马市商圈范围属于锦江区，以春熙路步行街为核心，北至总府路、南达上东大街西靠北新街、东接红星路三段以盐市口为核心，北至人民东路、南达新光华街、西靠人民南路一段、东临青石桥街、青年路，围合成的多边形区域属于青羊区，以骡马市为核心，人民中路2段为轴的两侧区域规模总面积约300亩，营业面积约22万平方米，商家大小共300多家，其中品牌商家超过30家总面积220亩，营业面积约26万平方米，商家约400家总面积约860亩，营业面积13万平方米，商家约150家主要品牌大型商业、百货：王府井、太平洋伊藤洋华堂、西武、伊势丹百货、百盛、第一城等大型商业专卖店：耐克、Adidas、劲浪、同仁堂、海盗船、美特斯邦威、良木缘、哈根达斯、龙抄手等专卖店其它业态：精益眼镜、老凤祥金店…百货：成都百货、人民商场、北京华联、新世界百货、大业百货、百盛百货大型商业：好又多、九龙服装广场、泰华服装批发城、锦城艺术宫、西南影都、太平洋影城、四川书市、摩尔时尚商业等购物中心：铂金城大型商业：永乐电器、创美家具、五星电器家乐福等百货：太平洋百货、百盛目标消费群70-90%为成都当地人，另为约10-30%左右的外地人。16—50岁之间的消费者，其中16—40左右的年轻人占大多数。16—40岁之间的本地都市人，其中25—40左右的占大多数；另加部份外地人，客源构成较春熙路商圈复杂主要为20—40岁之间的本地都市人辐射能力辐射整个成都市，乃至整个大西南日人流量约30--50万人/天辐射整个成都，日均人流量为20万人/天辐射城西和骡马市范围日均人流量为10万人/天三大核心商圈概况中心城区商业格局二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心商圈代表项目开业时间营业面积楼层年销售额项目定位春熙路商圈王府井百货1999年12月30日4.2万㎡B1至7楼30亿中高档百货伊藤洋华堂春熙店1997年11月21日1.5万㎡B1至5楼12亿以超市拉动的时尚百货群光广场2010年10月1日10万㎡B2至9楼暂