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第二章统计分析方法周彬学不动产学院E-mail:zhou_bx@qq.com手机:15989791052（661052）QQ:26418246应用统计分析22.1问卷调查3问卷调查是以社会成员对一定社会经济现象的看法和意愿为对象，从而推断社会心态动向的一种调查。问卷调查一般是为了特定的调查目的，以问卷形式提问，由被调查者自愿回答的一种搜集资料的方法。适用于社会经济生活中进行探索性、解释性、描述性等各项研究。问卷调查4问卷总体结构设计：问卷说明问卷主体填表说明解释调查意义、目的，有关注意事项，表达感激之情等。被调查者基本情况、调查项目、回答问题的方式等调查项目的解释、问卷填写方法、填写要求、问卷寄送方式等问卷设计5调查问卷的结构一般包括：1.调查问卷的标题2.问卷说明及填写说明3.被访者一般情况4.调查主要内容5.编码6.作业证明的记载等。6（1）概括说明调查的研究主题（2）标题应简明扼要，易于引起回答者的兴趣。1．调查问卷的标题7（1）调查问卷说明一般放在调查问卷开头。（2）以简短的指导语或说明信出现，旨在向被调查者说明调查的目的、意义、填表要求与方式。2.问卷说明及填写说明8应届大学毕业生心态调查问卷亲爱的同学：您好！您在大学的学习即将结束，将要走上工作岗位。当前您最关心、最担心的问题是毕业就业问题。为了了解您在这方面有什么想法和看法、希望和要求，以便向各级党政领导及有关部门反映，以求得此问题较为合理的解决，我们开展了这次调查。填写此问卷是不记名的。希望您在填答时不要有任何顾虑，根据您的实际情况如实填写，说出您的心里话。对此我们负责保密。谢谢您的支持与合作！****省调查队问卷说明9填表说明1、请在每一问题后所给的备选答案中选择符合您情况或您同意的答案，并在所选答案后的内打“√”，或在问题的----处填写适当的内容。2、若无特殊说明，每一问题只能选择一个答案；若还要对所选多项答案排序，则请按题后说明填写。3、问卷内容较多，涉及面广，请在填答之前认真阅读一遍，然后按要求仔细填写。10（1）基本情况被访者的背景资料，如性别、年龄、民族、家庭人口、婚姻状况、文化程度、职业等。（2）用途用于对调查资料分组分析，探讨这些因素对调查的主要结果的影响。3．被访者基本情况11是调查问卷中最重要的部分。以提问的形式提供给被访者。4．调查主要内容12是指用一个数字代表一个答案选项，是整理资料的重要环节，以便进一步处理和分析。在建立调查问卷时即可建立编码，应答实际上就提供了编码——预编码。也可在调查问卷已回收和各反应已被评判以后才进行编码——后编码。5．编码13（1）调查人员信息在调查问卷的后面，常需附上调查员的姓名、访问日期、时间等，以明确调查人员完成任务的情况。（2）被访者的姓名、单位或家庭住址、电话等，以便于审核和进一步追踪调查。6．作业证明的记载142.2问卷设计程序15问卷设计的程序问卷设计是由一系列相关的工作过程所构成的。为使问卷具有科学性、规范性和可行性，一般可以参照以下程序进行：161.确定调研目的、来源和局限2.确定数据收集方法3.确定问题回答形式174.决定问题的措辞5.确定问卷的流程和编排6.评价问卷和编排187.获得各相关方面的认可8.预先测试和修订9.准备最后的问卷10.实施192.3调查问卷问题答案的格式201．填空题这种形式常用于一些事实性的能定量的问题。例如出生年月：___年___月。212．选择题(单选和复选)选项不宜太多，10个以下为好。选择符号，如“√、O、X”等。单选或多选应说明。例如：你为什么有病不去看病？时间紧；交通不便；病情不重；医生态度不好；医疗质量不好；经济困难；其他。223.判断题判断题也叫是非题，如：您知道“我校这学期要迎接教委的本科评估吗？知道————1不知道———2带有强迫性质，也叫迫选题，如：您喜欢还是不喜欢你所学习的专业？喜欢————1不喜欢————2234．线性填答题有的问题可以用图表方式列出，应答者在图表上表示自己的意见。例如，你在学校每个月的生活费为：1005001000150020002500300035004000245．排序式为了调查应答者对某些事情重要性的看法，列出的答案让应答者排序。例如：请指出您对下列问题造成社会影响程度的看法，请按影响程度从①(最重要)排列到⑤(最不重要)：环境污染问题____，交通秩序问题____，治安问题____，物价问题____,人口问题____25您认为吸烟有哪些害处？①危害自身健康②影响他人健康③浪费钱财④容易引起火灾⑤破坏家庭团结封闭式问题您认为吸烟有哪些害处？开放式问题容易控制，但不易全面结构型问卷的提问形式：容易滋生腐败您认为吸烟有哪些害处？①危害自身健康②影响他人健康③浪费钱财④容易引起火灾⑤破坏家庭团结⑥其他（）不易控制，但内容丰富26⒈您是否吸烟（如果选②，则跳过⒉、⒊题）①吸烟②不吸⒉您每天大约吸多少支烟①5支以下②5-10支③10-15支④15-20⑤20-25支⑥25支以上⒊您的吸烟历史大约有多长①1年以下②1-5年③5-10年④10年以上⒋您是否认为吸烟有害健康（请写出理由）调查单位中吸烟人所占比例吸烟人群日吸烟数量情况吸烟人群吸烟历史情况调查对象对吸烟的看法27问卷内容设计问题的措词应注意1、提问确切，避免出现模棱两可的问题3、问题应以中性形式提出，不能参杂调查者的意图和观点，不能暗示、诱导2、每一个问题都应可以独立作答，不能把几个问题合并成一个问题4、针对不同的调查对象，采用合适的表达方式和恰当的措词设问5、各个问题的备选答案必须具有互斥性，不能模糊不清28例1：“上个星期您总共看了几小时书？”其中“书”是否包括杂志、报刊？又如：“您每个月的收入是多少？”其中“收入”是否包括奖金、津贴和其他收入？例2：您为什么不喝牛奶而换喝豆浆？这一问句包含了三层意思：1、您为什么不喝牛奶？2、您为什么改喝豆浆而不改喝其它？3、什么原因使您更换？例3：“政府的收购政策大家都认为好，您的看法呢？”问卷内容设计29例4：“您父母赞同您的婚姻吗？”这里父母指两个人,若遇到父亲赞成、母亲反对或母亲赞成父亲反映，应答者如何回答呢？例5：“您的职业是①企业职工；②经济管理人员；③干部；④商业服务人员；⑤农民；⑥军人；⑦学生；⑧教科文卫人员”。答案交叉重复现象很多，使应答者无所适从。问卷内容设计30问卷的问题结构指问卷中问题的排列顺序，其一般规则有：按问题的类型按事实性问题、行为性问题、态度性问题的顺序将同类问题排列在一起，避免相互混杂按问题的难易程度先易后难，先熟悉的问题后生疏的问题，先一般性后特殊按问题的时间顺序按问题的空间顺序为了便于被调查者记忆，可以按时间先后顺序排列先近后远，由近及远31问卷设计的基本要求：问题的提出要紧扣主题问句和标准答案要易于理解和回答先易后难、先封闭后开放、先基本问题后派生问题以不超过20分钟为宜主题明确提问科学逻辑性强容量适度32？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？答题时间：一般控制在20分钟之内过多的问题、过于难的问题将吓跑被调查者。332.4房地产市场调查表341调查表2调查问卷3调研报告35一项房地产市场调查工作至少应设计以下四种调查表格:36（一）当地房地产资源统计表包括房地产分布、面积、类型、单位价格、单位总价、开发程度、居住密度、交易状况和规模、使用期限、抵押保险、政策限制、竞争程度、发展远景、其他具体情况和调查日期等项目。37（二）房地产出租市场统计表包括出租房地产名称、所在地区、出租面积、租金水平、出租房的类型和等级、室内设备状况（暖气、煤气、电话、家用电器、厨卫设备）、环境条件（庭房租市场的最大因素、具体房东记录、房地产出租公司的资料和调查日期等项目。38（三）房地产出售统计表包括已售和待售房地产的名称、地区、开发商、数量、结构类型、成交期、成交条件（预付款、贷款额和利率、偿还约束、其他附加条款等）、出售时的房龄和状况、客户资料和调查日期等项目。39（四）房地产个案市调分析表包括案名、区位、投资公司、产品规划、推出日期、入伙日期、基地面积、建筑密度、土地使用年限、单位售价、付款方式、产品特色、销售策略、客源分析、媒体广告、调查日期等项目。房地产市场调查中普通采用抽样调查，即从被调查总体中选择部分样本进行调查，并用样本特性推断总体特性。在实地调查前，调查人员应该选择决定抽查的对象、方法和样本的大小。一旦明确下来，参加实施地的调查人员必须严格按照抽样设计的要求进行工作，以保证调查质量。402.5调查资料的收集方法调查资料的收集方法自填问卷法个别发送法邮寄填答法集中填答法当面访问法电话调查法自填问卷法1．自填问卷法的优点（1）节省时间、经费和人力；（2）问卷法具有很好的匿名性。（3）问卷法可以避免偏见、减少抽样误差；（4）问卷资料便于定量处理和分析。2．自填问卷法的缺点（1）对被调查者的文化水平有一定要求。（2）回答率往往难以保证。（3）不能保证填答问卷的环境和填答的质量。个别发送法个别发送法是自填问卷法这一大类中最常用的一种。它的具体做法是：研究者将问卷印制好以后，派调查员依据所抽取的样本，将问卷逐个发送到被调查者手中。同时讲明调查的意义和要求，请他们合作填答，并约定收取的时间、地点和方式。邮寄填答法邮寄填答法是调查研究中一种比较特殊的资料收集方法。它的一般做法是：研究者把印制好的问卷装入信封，通过邮局寄给被调查者，待被调查者填答好以后再将问卷寄回调查机构或调查者。在寄给被调查者问卷时，一般应该同时附上已写好回邮地址和收信人、且贴好足够邮资的信封，以便于被调查者将填答好的问卷顺利寄回。集中填答法1．集中填答法的具体做法是：先通过某种形式将被调查者集中起来，每人发一份问卷；接着由研究者统一讲解调查的主要目的、要求、问卷的填答方法等事项；然后请被调查者当场填答问卷；填答完毕后再统一将问卷收回。2．集中填答法的优点：（1）它比个别发送法更为节省调查时间、人力和费用。（2）它比邮寄填答法更能保证问卷填答的质量和回收率。当面访问法1．当面访问法的基本做法是：研究者先选择和培训一组访问员，由这组访问员携带调查问卷分赴各个调查地点，按照调查方案和调查计划的要求，与所选择的被调查者进行访问和交谈，并按照问卷的格式和要求记录被调查者的各种回答。2．当面访谈法的优点（1）调查的回答率较高。（2）调查资料的质量较好。（3）调查对象的适用范围广。3．当面访谈法的缺点（1）访问员与被访者之间的互动有时会影响到调查的结果。（2）访问调查的匿名性比较差。（3）当面访问调查的费用高，时间长，代价大。（4）访问法对调查员的要求较高。电话访问法1．根据调查目的要求设计并印制好电话访问的问卷表。2．挑选和培训一组访问员。3．随机抽取一组电话号码作为调查样本；注意此时应留有一组预备号码，用以在正式抽中的被访者不在家或拒绝合作时替补。4．在电话中，根据访问问卷的内容进行询问，同时记录下被访者的回答482.5调查的组织和实施调查的组织与实施调查员的挑选培训调查员的方法联系被调查者调查的质量监控与补充调查调查员的挑选1．调查员的一般条件（1）诚实与精确。（2）兴趣与能力。（3）勤奋负责。（4）谦虚耐心。2．调查员的特殊条件：性别、年龄、教育、地区。培训调查员的方法1．研究人员要向全体调查员介绍该项调查研究的计划、内容、目的、方法，及其与调查项目有关的其他情况，以便调查员对该项工作有一个整体性的了解。同时，还要就调查访问的步骤、要求、时间安排、工作量、报酬等具体问题进行说明。2．介绍和传授一些基本的和关键的调查访问技术。3．要进行模拟调查或访问实习。4．要建立起相互联系、监督和管理的办法及规定，以保证正式调查工作的顺利开展。三、联系被调查者1．通过正式机构。2．通过当地部门。3．通过私人关系。4．直接与被调查