城市化与房价：全球视角与中国现象

城市化与房价：全球视角与中国现象摘自《中国房地产估价与经纪》2013年4期作者：苏多永摘要：本文分析了美国、日本、韩国的城市化进程与房价走势，总结了城市化与房价的内在逻辑和一般规律。在此基础上，对我国城市化阶段、城市化现象、城市化进程与房价走势进行了深入探讨，得出我国土地城市化快于人口城市化，城市化是房价上涨的主要推动力，快速城市化容易产生房地产泡沫等结论，并从“限购、限贷、限价”等行政性调控手段和“房产税、交易所得税、营业税、差别税率”等市场化调控手段方面提出了对策与建议。关键词：城市化；纳瑟姆曲线；房地产泡沫；房产税一、城市化与房价：全球视角（一）美国城市化进程与房价走势美国的城市化率1840年超过10%，1890年突破30%，1840-1890年城市化率年均提高0.4%；1920年突破50%，1960年突破70%，1890-1960年城市化率年均提高0.57%；2003年突破80%，1960-2003年城市化率年均提高0.23%。美国的人口流动整体上可以分为4个阶段：到1920年，美国城市人口首超农村人口；1940年，美国大城市(25万人以上)人口占城市人口的84%，成为大城市主导的国家；1970年，美国郊区人口占城市人口的54%，城市郊区化成为这一阶段主要特征；1990年，美国人口超百万的大都市区占全国人口的比重达到53.4%，形成以纽约、芝加哥、洛杉矶等为核心的大都市圈，核心城市与卫星城市互动发展，城市与乡村相互融合。美国房屋价格指数始于1975年，此时美国的城市化已进入成熟阶段。1975-1990年美国城市化处于缓慢发展阶段，15年中城市化率仅提高1.5%，房屋价格指数上涨102.78%，年均上涨6.85%；1990年大都市圈形成与发展为城市化提供了新的动力，城市化进程明显加快，1990-2007年城市化率提高6%，房屋价格指数上涨208%，年均上涨12.23%。1975-2007年美国城市化进程房价走势基本呈现正相关关系，1975-1990年城市化率每提高1%，房屋价格指数就上涨62%；1990-2007年城市化率每提高1%，房屋价格指数就上涨35%；2007-2011年因美国次债危机爆发，城市化进程与房价走势背离，城市化率提高了1.09%，但房屋价格指数却下降了57%。整体而言，1975-2011年美国城市化率提高了8.73%，房屋价格指数上涨了254%，也就是城市化率每提高1%，房屋价格指数就上涨29%，这意味着美国城市化对房价上涨起到推波助澜的作用。（二）日本城市化进程与房价关系日本城市化受战争影响出现反复，但整上呈现出斜“S”型走势。1920年日本城市化率仅18.04%，1940年提高至37.72%，但一战后降至27.81%，之后城市化率快速提高，2010年达到90.71%。日本是快速城市化的典范，1920-2010年城市化率年均提高0.81%，若剔除战争因素影响，1945-2010年城市化率年均提高0.97%。日本城市化符合纳瑟姆定律，1947-1968年是日本城市化加速阶段，城市化率年均提高2%；1968-2010年是日本城市化成熟阶段，城市化率年均提高0.48%，其中1968-2000年是日本缓慢城市化阶段，城市化率年均提高0.27%；2000-2010年是大都市圈推动下城市化，城市化进程明显加快，此阶段城市化率年均提高1.19%。我们以日本土地价格指数来衡量日本房价走势，日本土地价格指数和城市化率数据基本吻合，能够更好地反映城市化进程与房价的关系。1960-1975年日本城市化进程地价走势基本吻合，城市化率每提高1%，土地价格指数就上涨4.24%，土地价格基本可控；1975-1991年日本地价大幅上涨，土地价格指数累计上涨88.9%，而城市化率仅提高1.76%，也就是说城市化率每提高1%，土地价格指数上涨50.56%，地价上涨与城市化进程脱节，房地产泡沫日益积累，房价透支严重；1991-2011年日本房地产泡沫破灭，地价大幅下跌，土地价格指数从1991年的147.8%下降到2011年的56.1%，年均降幅4.59%，同期的城市化进程在2000年因大都市圈的推进而加快，城市化率从1991年的77.47%提高至2011年的91.14%，单位城市化率的提高对土地价格指数的影响为-6.71%。整体而言，1960-2011年日本城市化率提高了27.86%，土地价格指数上涨了50%，也就是说，城市化率每提高1%，土地价格指数上涨1.79%。（三）韩国城市化进程与房价关系韩国1963年之前为城市化初级阶段，1960-1963年城市化率年均提高0.92%；1963-1988年为城市化加速阶段，城市化率年均提高1.59%；1988年至今为城市化成熟阶段，1998-2011年城市化率年均提高0.56%。从城市化进程与房价关系来看，1986-1990年韩国城市化率年均提高约1.79%，房屋购买价格指数上涨68.11%，城市化率每提高1%，房屋购买价格指数上涨9.49%，城市化进程与房价走势高度吻合；1990-1998年受东南亚金融危机影响，韩国房价出现回调，房屋价格指数从1990年的168%，下降到1998年的139%，年均下降3.57%，而此期间城市化率稳步提升，从1990年的73.84%提高到1998年的79.07%，年均提升0.65%，房价走势与城市化进程背离；1998-2011年韩国城市化进程稳步推进，房价持续上涨，房屋价格指数从1998年的139%上涨到2011年的261%，年均上涨9.38%，城市化率从1998年的79.07%提高到2011年的83.20%，年均提升0.32%，城市化率每提高1%房屋价格指数上涨29%，表示城市化对房价推动十分明显。整体而言，1986-2011年韩国城市化率提高16.53%，房屋价格指数上涨162%，城市化率每提高l%，房屋价格指数上涨9.77%。（四）小结：城市化与房价的内在逻辑与一般规律1．城市化与房价的内在逻辑从全球城市化路径来看，城市化是人的城市化，是农村人口转变为城市人口的过程。当城市接纳人口极限受到挑战后，城市边界必将向外扩展，从而出现土地城市化。在人口城市化进程中，一是人口主动城市化，即人口有目的的由农村向城市转移，由小城市向大城市转移，这种人口移动产生了巨大的住房需求，表现为租房和购房两方面；二是人口被动城市化，即人口因产业扩张、城市建设等因素放弃土地，由农村转移到城市，这种人口移动产生了巨大的被动需求和购房需求，表现为政府的动迁安置房和商品住宅两方面。在土地城市化进程中，主要表现在城市边界的向外扩张，非城市区域渐转化为具有以集中和高密度为主要特征的城市性地域特征，形成多个城市副中心，如商业中心、工业区、居住区等。土地城市化为房地产市场发展提供充足的土地资源，从而提供更多的住房供给。如果人口城市化与土地城市化协调推进，住房需求与住房供给匹配，房价将保持相对稳定；如果人口城市化快于土地城市化，住房需求大于住房供给，房价将上涨；如果人口城市化之后土地城市化，住房需求小于住房供给，房价将下跌。全球经验来看，美国属于典型的人少地多的国家，人口密度相对较小，人口城市与土地城市化能够协调推进，房价波动不大，整体上与城市化进程吻合；日本和韩国典型的人多地少国家，人口密度相对较大，人口城市化快于土地城市化，房价波动大，单位城市化率提高对房价影响较大。2．城市化与房价的一般规律(1)城市化进程沿着“纳瑟姆曲线”变动通过统计分析美国、日本、韩国城市化进程与房价走势可以看出，三个国家的城市进程均遵循“纳瑟姆曲线”。美国著名的城市地理学家纳瑟姆(Ray.M．Northam，1979)提出，发达国家城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程：城市化率低于30%，为城市化初级阶段；城市化率超过30%且低于70%，为城市化加速阶段；城市化率超过70%，为城市化成熟阶段。美国城市化初级阶段年均提高0.4个%，加速阶段均提高0.57%，成熟阶段年均提高0.97%，加速阶段年均提高2%，成熟阶段年均提高0.48%。韩国城市化初级阶段年均提高0.92%，加速阶段年均提高1.59%，成熟阶段年均提高0.56%。(2)特大城市及其都市圈是城市化的新动力根据2011年版《世界城市展望》100-500万人口的大城市的人口从1970年占全球总人口的18%：增加到了2011年的22%；1000万人口以上的特大城市从1990年占全球人口的3%增加到2011年的9.9%，预计到2025年将进一步提高至13.6%。这些年，特大城市快速增加，1950年，世界城市中特大城市仅有纽约和东京2座，2000年增加到20座，2010年增加到26座。同时，特大城市的发展及其所产生的影响是城市化新动力。美国特大城市的发展及其大都市圈的形成使得城市化进程明显加快，1990-2010年城市化率年均提高0.23%，较1960-1990年期间提高0.05%；日本特大城市及其大都市圈的发展成为城市化新动力，2000-2010年城市化率年均提高1.19%，较1968-2000期间提高了0.92%。(3)城市化进程能够拉动房价上涨从美国、日本、韩国经验来看，城市化进程能够拉动房价上涨。美国1975-2011年城市化率提高了8.73%，房屋价格指数上涨了254%，城市化率每提高1%房屋价格指数上涨29%。日本1960-2011年城市化率提高了27.86%，土地价格指数上涨49.97%，城市化率每提高l%土地价格指数就上涨1.79%。韩国l986-2011年城市化率提高了16.53%，房屋购买价格指数上涨了162%，城市化率每提高1%土地价格指数就上涨9.77%。需要特别注意的是，在城市化加速阶段，房价可能大幅上涨，房地产泡沫日益积累，一旦房价上涨脱离了城市化进程，房地产泡沫破灭的可能性较大，对经济、社会的影响和冲击将是深远的。二、城市化与房价：中国现象（一）我国正处于城市化加速阶段我国城市化进程遵循纳瑟姆规律，1949-1996年我国处于城市化初级阶段，城市化率年均提高0.42%。在城市化初级阶段，城市化率有放缓甚至出现倒退的情况，1949-1965年城市化率年均提高0.46%：1966-1978年城市化率变化不大。改革开放后，我国城市化进程加快，1978-1996年城市化率年均提高0.7%，1996年城市化率突破30%，进入城市化加速阶段，1996-2012年城市化率年均提高1.38%。2012年我国城市化率为52.57%，正处于城市化加速阶段中期，按照加速城市化阶段城市化率年均提高1.38%计算，预计2024年我国城市化率破70%，我国城市化进入成熟阶段。（二）土地城市化快于人口城市化我国城市化是由政府主导的，并非是一个完全市场化的进程。政府主导主要表现在开发区建设、新城建设、大学城建设和城中村改造等方面，将大量的农田、农村宅基地等转变为城市建设用地，造城运动造成土地城市化加速推进。我们用城市建成区面积作为土地城市化衡量指标，1996年为20214平方公里，2011年已提高至43603平方公里，增长了116%，年均增速5.35%。同期我国城市人口从3.73亿人增加到6.91亿人，增长了85%，年均增速0.64%，土地城市化快于人口城市化约4.71%。在土地城市化和人口城市化进程中，仅1999年和2003年土地城市化进程慢于人口城市化，其他年份土地城市化明显快于人口城市化。（三）我国房价出现非理性上涨90年代以来，我国土地城市化明显快于人口城市化，从理论上讲住房供给大于住房需求，房价应该下降或者保持稳定（考虑通货膨胀因素），但近年来，我国房价出现非理性上涨的趋势。1991-2013年4月我国房价（（商品房销售均价）除1999年小幅下降外，其他年份均出现不同程度的上涨，其中1993年、2004年、2007年、2009年和2013年4月房价涨幅在15%以上，1995-1997年和2005年房价涨幅在10-15%之间，其他年份涨幅在1O%以内。从商品房销售价格指数来看，若以1991年为基期，2012年4月商品房销售价格指数达到77