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养老社区专题研究及商业计划书2012.01.19报告的结构思路导图我国老年住宅发展及前景如何打造老年社区国内老年住宅案例国外老年社区发展模式老年住宅的定义及特点老年社区的商业模式老年社区的赢利模式老年社区的营销模式商业计划书老年人群的特点便利感与舒适感安静的声环境阳光充足，温暖的气候无障碍的居住环境安全感归属感（社会参与与融入）生理需求心理需求邻里感与家庭感受尊重与被关怀的需求喜欢清静阅读、喜欢饲养花鸟、喜欢储存食物、喜欢坐在阳光充足的地方、喜欢随手放置东西、喜欢隔三差五的与朋友相聚、喜欢参与集体活动被关注、不喜欢过于复杂的东西、不喜欢丢掉不用的东西、不喜欢幅度太大的动作、不喜欢吹空调、不喜欢太麻烦的清扫……行为特征方便快捷的医疗养生设施独立型与子女合居毗邻而居同一组团养老院托老所居家养老机构养老护理院服务型同一社区老年公寓老年社区医护型具有相当规模，服务更完善老年人群的居住模式老年人群的居住模式《老年人建筑设计规范》中将老年住宅定义为：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所；包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分；老年住宅一般由老年人居住建筑和老年人公共建筑两部分组成。老年住宅的定义老有所依，老有所居，老有所享受，满足老年人经济供养、生活照料和精神慰藉的居住场所。适老化通用住宅专门老年住区养老院、敬老院、老年福利中心等福利性机构老年公寓产权归属归个人所有，以自用为主部分归个人所有，部分归经营者所有一般由政府或者慈善机构资助建设，产权归政府或慈善机构一般归投资者或专门经营管理机构所有，以对外出租为主分布范围一般分布在普通居住小区中一般分布在郊区一般分布于成熟社区既可以单独划址建造，也可以分散或与普通住户混建，还可以分布于专门老年住区中经营管理方式开发商建造时潜伏设计，购房者个人进行适老化改造，没有后续经营问题开发商开发时，按照老人住宅标准进行设计建造，根据需要可以采取不同的经营模式（包括持有、销售及持有+销售）政府进行资助，有些养老院、敬老院进行了转制，收住自费老人，转为老年公寓自主经营、自负盈亏使用对象包括老年人在内各个年龄段的人主要以老年人为主要目标对象，但社区内也可以适量居居住其他年龄段人群专门供养五保户等困难老人以有支付能力的老年人为服务对象主要优点具有普遍适性，营造没有障碍和歧视的居住环境人数容量大，具有良好的养老居住环境和完善的助老服务，老人可在社区内根据身体状况需求调换住处解决孤寡无依靠困难老人的基本生存问题满足老年人实现独立、自尊的愿望，可在自理、护理、服务型之间选择。为老年人提供消除孤独的氛围，满足他们休闲、娱乐、保健等多方面需要局限性一次性投入较大、增加了短期内的建筑成本受服务对象所限，目前不能涵盖到普通收入的老人政府财力有限，受到赡养的老人非常有限目前问题较多，尚没有走上良性循环发展阶段宜实施范围可在普通居住小区中划出一定比例适老化通用住宅模式建造，慢慢过渡到全社会建设适老化全寿命住宅”开始适宜在经济发达的大城市试建，等成熟以后在中小城市推广在大中小城市和农村中，以街道和居委会为依托进行在大中小城市均可以发展，现阶段在经济发达的大城市，发展中、高档老年公寓为主，在中小城市以发展中、抵挡老年公寓为主老年住宅的分类及特点老年住宅与传统住宅的区别传统的房地产是以开发商品房为目的，注重经济效益；养老地产则以创造为老年服务的生活环境、追求长远的可持续发展微利经济效益，使经济效益和社会效益并举。目的不同传统的房地产销售对象面广，不设定主要的对象，而养老住宅主要针对的是老年人，部分老年住宅如适老化住宅也会针对年轻人。销售的对象不同传统的房地产大多追求建设住房和自然景观方面的提高，而养老地产则注重在环境美化、绿化的基础上，更多的注重功能齐全，无障碍设施和智能化服务等方面，让老人生活方便。建设特点不同传统的房地产阶段性强，建完售完商品房就表示基本完成；老年地产注重持续地为老年服务和社区文化建设。无论是销售型老年住宅、持有型老年住宅、还是“销售+持有型”老年住宅，对医院、购物中心、文体娱乐设施等固定资产进行自有运作，形成多样化经营模式，实现企业的长期盈利。运营服务不同传统住宅地产养老地产土地来源招拍挂、工业用地、协议转让、兼并收购置换地招拍挂、工业用地、协议转让、兼并收购、置换地开发资金来源自筹资金、银行贷款、项目楼盘预售款自筹资金、银行贷款、保险资金盈利点出售或持有经营出租模式，产品销售和物业服务两方面并重回报慢，持续经营投资回报长期性，带有一定福利性质。按揭方式按揭一次性付款反按揭物业服务一般提供居家安全卫生常态化，日常化的物业管理与服务。老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年大学等服务机构产品规划按商品住宅小区标准规划，建设住宅、商业《老年人建筑设计规范》，同时配建老人康体中心，医疗保健中心，老人大学等特殊配套等。物业用途居住、投资、度假养老度假环境配套生活、市政配套完善以及便利。配套完善，特别要求30分钟车程内需要医院等配套。交通条件交通便利，还有通达性，离市区或上班地点时间半径是≦30分钟为最理想交通便利，离市区或上班地点时间半径是≦60分钟均可政策优惠无目前无目前问题受国家调控主要对象规模化政策不完善，土地成本过高，未形成规模化。目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态成功案例万科北京太阳城国际老年公寓等万科、保利、泰康置地、路劲开发商等开始试水老年住宅与传统住宅的区别报告的结构思路导图我国老年住宅发展及前景如何打造老年社区国内老年住宅案例国外老年社区发展模式老年住宅的定义及特点老年社区的商业模式老年社区的赢利模式老年社区的营销模式商业计划书发达国家老年住宅的研究背景建立在“先富后老”基础上的养老模式：1、发达的生产力水平。2、良好的社会保障体系。3、从关注老年人的心理感受出发比较项西方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓社区服务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者生活方式社区类型针对客户提供服务特点物业租售方式居家生活型连续照料退休社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的客户；发展的概念，必要时提供辅助和护理服务；租赁或出售活跃老年社区年龄有限制，喜欢参加身体和社会活动的客户；环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富；联排或别墅，出售为主独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户；不提供就餐、交通、不组织社会活动。租赁或出售老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户；除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主辅助生活型辅助生活社区生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等。出租家庭照料社区各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等；提供短工服务，专业的护士照料；出租辅助医疗型护理院需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复提供24小时护理照料设施，提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工；出租老年痴呆病院老年痴呆初期，需要护理恢复；完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料出租国际上养老社区大致分为以下几类发达国家老年住宅的研究背景与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。发达国家老年住宅的范例——德国60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。据统计，家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。发达国家老年住宅的范例——美国美国老年住房五种模式独立式住宅老年公寓（集合住宅）养老院护理院老年养生社区（综合老年人住宅小区）截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。目前，90％以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中养老，4.2％的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。日本老年住房三种模式在宅养老机构养老“两代居”发达国家老年住宅的范例——日本发达国家老年住宅的范例——日本日本老年住房“两代居”模式：发达国家老年住宅的范例——日本同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。邻居和住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。日本老年住房“两代居”模式：通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验积水在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。发达国家老年住宅的范例——日本研究对象选取美国、亚洲的老年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型的，是我们研究的主要对象养老医院美国法国日本新加坡独立式老年住宅集合式老年住宅护理型老年住宅两代居养老院收容所老年公寓美洲亚洲欧洲设施完善租赁式公寓福利制老年社区政府扶持+发展商盈利政府福利型护理院背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。2、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。4、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要的原因1991-19961970-1973/19761962-19681948-19501944-19451924-1933/19361917-1919下降2003-20281977-1990婴儿潮的子女1994-20021968-19701977-19931951-1957/1961-1946-19471963-19801937-1943婴儿潮1946-19601920-19211935-19531909-1914鲍博。霍普那一代预测消费高峰期增长在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭的增长变化）05年美国人口接近3亿，其中65岁以上的老龄人口约3600万人，约占总人口的12.4%，老龄化进程慢于日本和西欧一些国家，但由于人口多，目前美国老龄化人口已形成了一个巨大的群体。1、老年社区分为独立式、集合式和护理型；2、政府会给与政策上的大力支持；3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。美国老年社区特点家庭成员年龄男性女性美国太阳城中心太阳城倡导积极活跃的生活方式，调查表明，这里老年人的平均寿命延长十岁区位：临近海湾。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程目标定位和建设理念：•社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活•规模：微型城市。1996年人口普查时居民达到了9.6万，现在估计有14万。目前无论面积还是人口都在继续猛增，太阳城是美国增长速度最快的城市。•这里