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广州市白云区研究报告报告目的熟悉区域发展现状和发展趋势研究区域市场和客户发现区域的商业机会寻找获取机会的路径第一部分：××区域投资环境分析主要包括区域定位、经济与人口、产业现状及规划、配套现状及规划、重点片区现状及规划、区的特殊政策（如自贸区政策、总部基地政策、村旧改政策、区域政府服务环境等）、小结（突出区域优势和发展趋势）第二部分：××区域房地产市场分析主要包括土地市场、商品房（住宅、商办）市场、区域客户分析、产品分析、至少2个代表性的标杆项目分析，小结（通过分析市场，掌握客户的需求，推测未来市场的不饱和点——我司进入的方向）报告目录在上次简版区域研究的基础上深化，在客观资料分析的基础上，得到主观性评价和发展趋势结论，提出我司的发展策略建议。第三部分：标杆房企的区域发展策略区域排名前三的企业（如万科、保利等）在区域内的发展情况（包括获取土地的方式、销售情况、土地储备、发展开发策略及亮点等）。举例说明区域内典型获取项目的模式。第四部分：××区域市场开拓建议该区域我司是否应该进入？如何进入？（进入时间点？具体哪些片区？最好是开发什么产品？）如何获取项目？（组建团队攻克？高层领导对接？单兵作战？招拍挂？合作？轻资产？等等）第一部分：白云区域投资环境分析第二部分：白云区域房地产市场分析第三部分：标杆房企区域发展的策略第四部分：白云区域市场开拓建议目录第一部分：白云区域投资环境分析1、区位定位2、经济与人口3、现状及规划4、重点片区现状及规划5、区域特殊政策（如总部基地政策、村旧改政策、政府服务环境等）6、小结6白云区域定位一轴一圈一基地，两城两湖两片区：广州中轴北延线、北部空港经济圈、广州国际健康产业城、广州民营科技企业创新基地、白云新城、金沙洲新城、白云湖、南湖、白云新城西延区、白云新城北延区的城区发展格局。白云区到2020年的发展定位：以生态和空港凝聚活力的创新型城区；广州市中心城区的组成部分、市级公共副中心所在地和都市生态功能区；亚太地区的重要交通枢纽；珠三角连接世界的重要门户、临空产业基地和现代服务业基地。生态和空港凝聚活力的创新型城区白云机场白云新城民科园广州中轴北延线黄金发展带金沙洲北部空港经济圈白云经济与人口人均收入稳步增长：近年来白云常住人口变化不大，而年均收入增长较快，年均增长率达到16%。2013年白云年均工资位列广州第4。人均收入的提高表明了白云本地居民的消费能力稳步变强。经济规模大，但增速较慢：2013年，全区GDP为1329.4亿元，年增长率11.5%，位列广州第五，但经济增长速度则相对较慢，大部分低于全市的平均增速。906847559467378539827104173802532585544664445524616578947656020000400006000080000100000050010001500200025003000天河越秀萝岗番禺白云海珠南沙花都荔湾增城黄埔从化2013广州各区GDP及年平均工资地区生产总值(亿元)城镇非私营单位在岗职工年平均工资(元)25514296983377337390416464575150659534965932571041010000200003000040000500006000070000800000501001502002502004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年白云历年常住人口与年平均工资年末常住人口（万人）城镇非私营在岗职工年平均工资（元）战略性主导产业现状白云新城高端商贸会展商圈初步形成。由最早期的百信广场，到广州大道广百、摩登百货，再到现在的万达广场、五号停机坪、绿地中心，以黄石板块为发展核心白云新城的商圈规模逐渐壮大。随着白云新城商圈商业逐渐成熟，商业项目加多，白云区最早的大型商业项目百信广场到现在人流爆满，而万达广场一到周末也挤满人，五号停机坪广场停车场停满车，加之临近的广州市儿童公园吸引人流，令之前流到天河的消费群都回到了白云新城，更愿意在家门口附近消费。白云现状及规划战略性主导产业现状生物医药健康产业不断壮大，广州国际健康产业城首批项目已顺利开工。目前已有白云山何济公制药厂、广州白云山明兴制药有限公司、广州白云山和记黄埔中药有限公司、广州医药有限公司等等8家企业入驻。三元里皮具商圈获全国首个“中国皮具商贸之都”称号。三元里皮具商圈位于白云新城以南、广州火车站以北的中心城区黄金地带，是世界规模最大的皮具箱包商贸聚集地。商圈现年交易额超过300亿元，年出口额约15亿美元，占全国三成以上。白云现状及规划战略性主导产业现状白云现状及规划白云区的物流业非常发达，无论是物流业产值，还是商品货物的流通量、物流园区的个数和规模，均约占整个广州市的三分之一。目前，白云区已吸引许多海内外的知名现代物流企业落户。联邦快递落户广州新白云国际机场，UPS、TNT、宅急送、天津大田等国内外知名第三方物流也已落户白云区。旅游产业现状2012年白云区旅游业总收入45.77亿元，同比增长0.62%。全区目前共有星级酒店11家，旅行社总社38家，旅行社分社39家，旅行社门市部49家。广之旅、空港之旅、南鹰国旅、中航国旅等旅行社被授予“广州地区诚信旅行社”称号。旅游资源包括：白云山风景区、帽峰山森林公园、南湖国家旅游度假区等生态景观类景点，白云区民俗文化博物馆、三元里古庙、神农草堂、宝善山房等人文古迹，水果世界、亲亲农庄等生态农业基地，星期八小镇、雕塑公园等主题公园。白云现状及规划白云机场白云区产业功能布局产业亟需升级。白云区实有经济业户20.27万户，近占全市总量五分之一。但需要加快经济结构调整，实现集聚化、高端化、总部化发展。分区分类布局。北二环以南都会区高起点高标准发展现代服务业，北二环以北副中心大力发展临空产业、健康医疗产业、先进制造及高新技术产业。白云现状及规划交通现状与规划白云区是广州市重要的交通枢纽和北大门，是广州市的空港门户和市区向北出城的交通咽喉。现状：穿越区境的交通大动脉有京广、广深、武广铁路，105、106、107国道，京珠、广佛、广深、广清、广惠、北环、北二环、机场高速及华南快速干线等高速公路，公路密度达1.1公里/平方公里，是珠江三角洲地区交通设施最齐全也最发达的区域之一。华南地区最大的铁路编组站——广州北站位于白云区的江高镇。规划建设中:地铁2号、3号线北延长线和6号、8号、9号、14号线共6条地铁线贯穿区内。白云现状及规划教育资源现有11所省一级小学，15所市一级小学。全区共70所普通中学、183所小学、308所幼儿园，所有公办高中均为优质学校。白云现状及规划京溪小学同和小学黄边小学明德小学民航子弟小学第八十中学广雅实验学校景泰小学第六十五中学医疗卫生资源《广州市医疗卫生设施布局规划（2011-2020年）》提出全市医疗卫生设施布局的规划形成“一主五副”的布局结构。“一主”即市域医疗卫生服务主中心，包括越秀区、海珠区、荔湾区、黄埔区、天河区、白云区南部以及番禺区沙湾水道以北地区。白云现状及规划南方医院广州中医药大学第一附属医院广东三九脑科医院广东省妇幼保健院三甲医院分布重点片区现状与规划——白云新城规划：空间结构：“一轴、双中心、四个片区”。为优质意向企业提供总部，打造总部和商业集聚区，提升地区商业氛围，占地904万平方米的白云新城调整规划将减少23.6公顷居住用地，规划人口（18.3万人）减少4.7万人，增加22.3公顷商业用地，增加127万平方米的商业建面，用于打造黄石、云城西总部集群，步行商业街和飞翔公园等休闲商业区。提高了村留用地容积率的指标方案，把果树科学研究所部分用地调整为养老设施用地，容积率从1.0%提高到3.6%。商业中心文化中心重点片区现状与规划——白云新城交通规划：在2010年的公交线路与地铁线路（地铁2号线、规划中的12、14号线）基础上，新增2条有轨电车线路，4处公交首末站。按照500米服务半径计算，白云新城内公共交通站点覆盖率将达到80%。现状：商业中心：已有万达广场、5号停机坪购物广场、百信广场，白云绿地中心等商业综合体，内部设施完善，有各类餐厅、大型电影院、各大品牌服饰、大型超市进驻。这几个大型的商业中心沿中轴线分布，地铁串联，在数量和规模上已经满足了基本的商业配套。文化中心：区域架构已初步搭建，建设初见成效，地铁站线、云城西路等部分主干道已经建成，省画院在筹备建设中，而广州市画院、广州当代美术馆与广州博物馆新馆都将移址新中轴线南段。重点片区现状与规划——白云新城现状交通：虽然地铁线已经开通，但地铁周边荒凉，而接驳于地铁和两侧大道之间的公交也非常有限。事实上，白云新城几乎所有的地铁站都建在一片荒地上，附近并不能方便地找到接驳的公交线路，例如地铁萧岗站外要走到最近的公车站要花10分钟，而连接白云文化公园站的公车也仅仅只有三条路线。发展预测：虽然大规模的购物中心已经建成，但整体的商业氛围还有待成熟。据了解，白云新城还有多家五星级酒店、会展中心、甲级写字楼等高端项目正在建设中，其未来商务配套将会更加完善。相比于当年的珠江新城住宅扎堆进入，商业项目缺乏整体规划，现在的白云新城规划合理，定位清晰，更有前瞻性，实际的建设也正在依照着规划有条不紊的进行中。白云大道沿线、白云新城正成为中部和北部刚需及改善型买家的主要聚集地。规划：民科园由“一核四园”组成，“一核”指位于太和镇的民科园核心区，主要发展民营总部经济、科技研发等功能，将原有的低端制造业转移，由原有的生产型基地向总部基地转型，建设主题突出、特色鲜明的科技产业园区，配套建设高端商务、高端居住和休闲娱乐等城市功能。“四园”分别为位于江高镇的居家用品园、白云工业园、白云电器节能与智能电气产业园、神山工业园等四个产业化园区。“四园”作为先进制造业基地，积极引进战略性新兴产业的重大骨干龙头项目落户。重点片区规划与现状——民科园生产型基地向总部基地转型；重点建设商住等城市配套先进制造业基地，主要是吸引骨干龙头项目现状：2013年民科园百亿元以上产值的企业1家、十亿元以上的4家、亿元以上的35家；年纳税额达到1000万元以上的企业有25家，产值增长率超过30%的企业有18家；园区规模以上工业总产值309.3亿元，占全区规模以上工业总产值的四成。同时，园区还获评广州市首批先进制造业发展示范平台和广州市战略性新兴产业基地。重点片区规划与现状——民科园重点片区现状与规划——白云空港区广州白云空港综合保税区拟选址地总面积7.198平方公里，跨广州白云、花都两区，分南区、中区和北区三个区域，是国内最大的空港综合保税区，其中“一园三区”的主体部分南区位于白云区钟落潭镇白云空港高新科技产业基地，面积为4.53平方公里（占广州白云空港综合保税区的六成面积）。空港区主要依托航空枢纽布局关联产业，产业土地资源丰富，建议结合当地园区开发产业园区，并和南航等地主方合作开发商住配套产品。2015年9月10日出台的《广州空港经济区管理办法（草案征求意见稿）》提出，为了加快空港经济区的发展，广州市拟赋空港经济管委会市级审批权限，将重点开发116平方公里区域（含白云机场综合保税区和机场控制区）。重点片区现状与规划——白云空港区利用北站高铁枢纽的优势，借助高速铁路网络，提升白云机场对于湖南、湖北等周边省市的辐射能力；完善珠三角城际轨道网络，加强白云机场对珠三角城市群的覆盖力度；建设白云机场与广州火车站之间的高速通道，提高机场对广州中心区的出行服务水平。通过大田枢纽站建设，进一步强化机场-大田间的物流功能，形成三港联动，辐射华南的格局。交通规划重点片区现状与规划——白云空港区白云机场综合保税区（南区）广州白云机场综合保税区（南区）是以保税加工和保税物流为主，配套保税贸易和服务贸易为辅的区域，重点发展保税物流、保税加工、商务会展等临空产业集群。是中国目前开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最简化的特殊开放区域。区位优势广州白云机场综合保税(南区)距离白云