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新津概况新津，距成都市区19千米，距西南航空港10千米，处于成都15分钟经济圈内。新津是川西重要的物资集散地和交通枢纽，四川省经济技术向西南辐射的必经之地，是四川面积最小的县，四川省县域经济十强县。新津幅员面积330万平方公里，辖6街道5镇1乡，总人口30.87万人，其中城镇人口12万人。成都新津城市规划新津东南和西南是浅丘和台地地貌。东北部、北部和西北部为平原，平原占全县总面积的76.6%。新津老城区主要分布在南部区域，随着经济的发展和南部区域地貌的限制，新津城区建设规划将向北扩展。为了配合城市建设，位于城区北部的新津工业园区将逐步搬迁和转移。新津工业区新津老城区本案老城区工业区本案浅丘和台地浅丘和台地地块经济数据指标用地性质二类住宅用地（兼容≈20%的商业）规划建设净用地面积33333.33平米规划总建筑面积73000平米容积率2.2建筑密度小于等于30%（住宅小于等于22%）建筑高度不大于50米楼面地价1400元/平米迎宾大道希望西路兴园5路温州路工厂工厂工厂南鑫源工厂希望集团工厂地块位置宗地宗地位于兴园5路和温州路之间，两侧临道。地块处于老城区和原新津工业区的结合部，属工业区用地范畴，现工业区正在调规，预计3月份调完。老城区工业区迎宾大道希望西路兴园5路温州路工厂工厂工厂南鑫源工厂希望集团工厂地块四至欧郡B区西：对欧郡C区、A区东：为待拆迁工厂南：为欧郡B区地块北：为待开发空地周边配套学华润学校、五津镇中心幼儿园、顺江中心小学、新津华学校医仁爱医院、恒生医院、中医院行新津汽车站购互惠超市、华亿惠佳超市闲迎宾广场迎宾广场本案华润学校顺江中心小学五津镇中心幼儿园新津华学校本案互惠超市华亿惠佳超市本案本案本案仁爱医院中医院新津汽车站学周边竞品分布新津城区范围内有在售楼盘七个，预售楼盘4个。为增强项目的可行性，特选出欧郡、南鑫源、英伦西亚、海悦豪庭、正开时代广场、融信翡翠中心为参照对象。南鑫源典型楼盘概述项目名称占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）绿化率容积率总户数开盘时间面积区间）（㎡）主力面积（㎡）销售均价（元）去化率余房（套）欧郡C区19317.9457623.9335.1%2.985822013-357~12887~128490024套每月337新筑·巴伦西亚11666711000050%1.88342012-881.88~126.5590~110500036套每月264南鑫源4899.3024033.253000%3.451652013-08-1858.66-122.5858.66-91.52454116套每月93海悦豪庭4479317000050%2.951250（现330）2013-5-175-15088、97480041.3套每月售罄正开时代广场2465714014330.02%3.49411待定81-11881.09、105.03、109.05、118.03待定融信翡翠中心1666910562925%4356待定81-103.981、91.6、103.95150（预估）典型在售楼盘分析——欧郡C区项目位置：新津县五津镇兴园5路113号项目规模：占地面积:18828平方米,建筑面积66990平方米,由5栋13＋1小高层住宅组成。产品：1栋为沿街社区商业加一室一厅一卫小户型住宅，2、3、4、5栋楼均为二室二厅一卫和三室二厅一卫混合户型，各栋楼成环状分布，围城70*60的中央花园。开盘时间：2013-03目前在售均价：4911元欧郡价格走势项目主力客群为新津本地刚需客户，购房者年龄在25-35岁左右，同时兼有部分白领阶层。123454804911典型在售楼盘分析——欧郡建筑布局及商业规划社区商业形态，商业体量11169方已规划为四层约15000方的大型商超，设计方案已拟好，预计14年6月开工规划为含酒店、购物中心、休闲广场为一体的城市综合体整个项目沿干道布局，商业体量庞大，预计超过5万方，规划业态完善，高档，能满足范围几公里生活圈居民的购物需求，意在打造开发区新商圈。商业项目的实施跟随新区的开发节奏，共分4个批次进行，一、二批次为社区商业，三批次为大型商超，四批次为城市综合体。典型在售楼盘分析——欧郡C区户型配比分析户型建筑面积（㎡）套数占比已售套数一居室57.06~75.3712321.13%9二居室87.41~90.1725844.33%128三居室106.67~127.9820134.53%108户型套数已售各占比一室12397%二室25812849.6%三室20110853.7%各户型销售情况本小区以二居室为主，其次三居室，同时配备一定数量的一居室。同时在面积规划上同样按不同户型给予一定的级差。就各户型的销售情况来看，二居室和三居室均表现不错，都达到50%左走。而一居室销售惨淡。典型在售楼盘分析——欧郡C区户型配比分析一室二室三室合计已售9128108245销售占比3.8%52.24%44.08%100%在已售产品中，二居室表现最佳，需求量超出三居室6个百分点，达28套，而一居室需求量不大，仅有4%的份额。从上述数据可以看出消费者对本小区产品的购买行为偏理性，已家庭自居为主。典型在售楼盘分析——欧郡主力户型特色分析编号建筑面积（㎡）主功能区面积主功能区占比餐厅客厅厨房卫生间主卧次卧1次卧2B-185.0659.169.5%5.8818.334.374.615.0410.88-C-181.8753.7665.67%4.8415.25.724.813.39.9-B-2107.0575.6470.67%7.818.068.066.213.6812.549.3优势：户型方正大气；空间布局紧凑，入户花园设计，空间自然延伸，保障私密空间，客厅连接宽绰阳台，拓展视野，轻松观景。同时卧室均采用飘窗设计，通风采光效果更好。劣势：卫生间门距离卧室门太近，生活多有不便。同时走廊太长，浪费了功能区面积。B2户型：3室2厅1卫C1户型：3室2厅1卫B1户型：3室2厅1卫典型在售楼盘分析——欧郡欧郡项目C区小结I.欧郡C区项目位于新津县兴园五路，前接迎宾大道,艺术中心,未来的三旺生活广场,处于未来北城的核心位置.II.欧郡C区占地43亩,,建筑面积66990方,规划331户,容积率仅2.5,建筑密度只26%,户型面积101-260平米。目前在售均价为4911元，已售245套，月均销售24套。III.欧郡C区建筑布局为南北朝向,充分保证了每套房子都有很好的采光通风和景观视野,同时建筑环形布局，形成较大的中央花园。IV.欧郡C区，宽阔间距和大尺度多面式窗户保证室内良好的采光。V.欧郡商业项目沿干道布局，商业体量庞大，预计超过5万方，规划业态完善，高档。其中A、C社区商业形态，商业体量11169方；B区已规划为四层约15000方的大型商超，设计方案已拟好，预计14年6月开工；D区规划为含酒店、购物中心、休闲广场为一体的城市综合体。典型在售楼盘分析——新筑·巴伦西亚项目位置：成都市新津县希望东路9号项目规模：占地面积90000.00㎡，建筑面积116667.00㎡产品：多种业态的高端国际社区。开盘时间：2012-04-22目前在售均价：5000元价格走势高层住宅独栋别墅目前1、2、5、6、7、8栋已基本售罄，剩下3、4栋大部分房源（部分作为抵押资产）。楼盘房源现全是现房，因而价格高于其他楼盘。5000滨河景观带典型在售楼盘分析——新筑·巴伦西亚户型配比分析户型建筑面积套数占比已售套数二居室81.88~92.2933440.01%252三居室97.42~126.5550059.99%318户型套数已售各占比二室33425275.45%三室50031863.6%类别二室三室合计已售252318570销售占比44.21%55.79%100%二居室、三居室均表现良好，但三居室更佳，销售率高达60%。就销售占比来看，三居室比二居室多10%，绝对值达34套。从上述数据可以看出消费者对本小区产品的亲睐程度较高，且多为大家庭消费者。编号建筑面积实得面积主功能区面积主功能区占比餐厅客厅厨房主卫次卫主卧次卧1次卧2C92.29103.215964.25%4.615.217.024.14-16.3312-G88.25100.8656.7664.32%6.316.263.96-14.49.9-B397.42116.5866.2568%5.04144.85.284.3214.7611.111.2B2115.07130.4177.2367.12%7.515.126.65.56.313.5311.8810.8典型在售楼盘分析——新筑·巴伦西亚主力户型特色分析C：2室2厅1卫G：2室2厅1卫B3：3室2厅2卫B2：3室2厅2卫优势：超大的入户花园和观景阳台拓展了室内空间，释放了空间压力，增加了户主自我设计的空间，保障了采光和通风，动静分区合理。劣势：部分小户型空间布局不太合理，主要表现在餐厅和厨房空间狭小。典型在售楼盘分析——新筑·巴伦西亚新筑巴伦比亚项目小结I.新筑巴伦西亚项目位于新津希望东路，临近大件路口，地处新津风情水城金融CBD核心区域。II.项目由新筑地产倾力打造，企业拥有上市背景，品质实力保证。III.项目总规划用地面积约175亩，1期总建筑面积约11万平方米，是新津首屈一指的大盘。IV.项目依托15000㎡滨河景观带，打造以“原生水岸，墅级城邦”为基调，以西班牙风格与生活气韵交融的古典风情为蓝本，精心打造含别墅、电梯洋房、星级会所、商业中心、双语幼稚园等多种业态的高端国际社区。V.本项目户型设计理性，注重实用性、舒适性及私密性，户型区间为80—150平米，户均赠送率超过20%，为新津带来了全新的居住理念与味品。目前在售均价：5000元，已售570套，月均销售36套。VI.目前1、2、5、6、7、8栋已基本售罄，剩下3、4栋大部分房源（部分作为抵押资产）。楼盘房源现全是现房，因而价格高于其他楼盘。典型在售楼盘分析——南鑫源项目位置：新津县五津镇兴园5路33号项目规模：占地面积4899.30㎡，建筑面积，24033.25㎡，165户。产品：整个项目只有一栋L型建筑，以经典小户型为主。开盘时间：2013-8-18目前在售均价：4300元销售情况：目前整个项目还有87户未售。本案沿街商铺整个项目规模较小，只有一栋建筑，建筑规划为下商铺上住宅。由于项目的特殊性，本项目的房源价格相对较低。89101112145104300典型在售楼盘分析——南鑫源建筑布局及商业规划规划为社区商业形态，售价为21500元。规划为社区商业形态，一层售价为23000元，二层售价为13800元。整个项目沿干道成L型布局，商业体量约2776方，两层共20间25.75-574.61㎡大小不等的商铺，业态规划为满足本小区居民日常生活需求。商业项目的出售价进度较快，现一楼只剩下两间小商铺（开间：进深=1:4）和二楼大商铺未出售。典型在售楼盘分析——南鑫源户型配比分析户型建筑面积套数占比已售套数二居室58.66-91.5212475.15%50三居室93.15~122.584124.85%22户型套数已售各占比二室1245040.32%三室412253.66%类别二室三室合计已售502272销售占比69.44%30.55%100%本项目以套二经典小户型为主，二居室和三居室配置比例为3:1，就销量来看，二居室销量是三居室的两倍，但销售比例低三居室13个百分点。从销售占比数据可以看出，消费者的需求能倾向于二居室。典型在售楼盘分析——南鑫源主力户型分析编号建筑面积主功能区面积主功能区占比餐厅客厅厨房卫生间主卧次卧1次卧2B174.2943.5458.61%2.712.955.293.799.98.91-A484.952.561.84%6.2412.545.585.411.5211.22-C3119.774.2462.02%4.519.116.275.617.6411.559.57B1：2室2厅1卫A4：2室2厅1卫C3：3室2厅1卫优