2018年武汉远洋心汉口K6地块裙楼商业定位报告

远洋心汉口——K6地块裙楼商业定位报告二零一八年四月二日1Contentspart1•定位思考part2•定位建议part3•业态规划part4•品牌落位Part5汉口中心生活区，占据老汉口繁华地段，紧靠武汉CBD的繁华商务区，具备超强财富凝聚力，经过多年积累，正式进入价值爆发期，价值飞速提升本体分析——地理位置从位置来看，远洋心汉口位于二环内汉口中心生活区常青板块，其中K6地块临近常青路公交站及复兴立交高架桥，项目交通便捷、具备良好的客流导入条件；K6本案K6地块，紧邻心汉口项目内K4、K4、K7住宅地块，背靠城市次干道常青路，地铁、公交、私家车出入方便，多维交通、畅通无阻；本体分析——市场环境项目属于汉口火车站商圈、周边多为生活配套型商业，本地块所在的项目目前仅K5地块社区配套底商已交付，大环境下区域主题特色商业较为缺乏；本案周边汉口火车站有大型商业欧亚达国际生活广场为一站式购物中心，其他多为住宅底商、主要满足家庭居民日常基本生活配套。本项目商业目前仅K5地块交付，经营业态主要为便利庖、家居建材等，为社区配套型邻里商街，一拖二结构商铺，暂无特色品牌商家进驻。本体分析——项目特征心汉口项目整体定位80万方城市综合体、各地块均自带商业，K6商业仅为整体近3万方商业中的一部分、K6商业定位需要考虑与其他地块商业互荣共生；远洋心汉口，80万方国际社区，项目集高端住宅、商业、LOFT、写字楼等多重全能业态，构筑全业态一生之城！K6作为项目整体中一个公寓地块，3-25层定位人才公寓，1-2层商业应在满足公寓部分客群商业消费的同时辐射外溢消费客群；公寓区商服区本体分析——产品特征K6地块产品形态为：公寓（30000㎡）+裙楼商业(3510.13㎡)，K6裙楼商业具备餐饮经营条件、体量虽小但结构优良、可以发挥产品优势走精致化路线；形态层数套数主力面积段总体量物业条件适合业态裙楼商业25353-106㎡3510.13㎡1F：5.1M2F：4.2M，二层预留烟道、可接天然气，绝大部分商铺具备上下水，可做餐饮零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等各种经营业态、可塑行强2F平面图1F平面图本体分析——分析小结K6作为小体量商业、在目前市场环境下，如何整合自身优势资源，跳脱市场、做到内外兼修？启示属性特征属性特征地段条件汉口中心生活区繁华地段、外部交通便捷市场环境周边生活配套型商业成熟，但特色主题商业缺乏项目特征本案为80万方综合体内多地块中的公寓商业配套产品特征商业体量虽小但产品结构好、经营业态无限制Contents•本体分析part1part2•定位建议part3•业态规划part4•品牌落位Part5定位思考——竞争格局从区域商业来看，周边已有欧亚达生活广场等大型商业、配套完善，从项目自身来看，其他地块商业多为住宅底商、生活配套型社区商业未来市场竞争激烈；K6K5：社区底商；体量：定位：邻里型商业街K12：公寓底商；体量：定位：商务休闲配套K7：社区底商；体量：业态：邻里生活中心K6：裙楼商业；体量：3510㎡定位：？？？K11：独立商业；体量：4055㎡定位：品味生活馆外部竞争内部竞争周边社区配套；定位：邻里型生活中心欧亚达国际生活广场定位：一站式家庭消费中心挑战者（Challenge）领导者（Leader）补缺者（Nicher）跟随者（Follow）项目定位方向高品质低大项目体量小项目定位方向：受限于项目体量，本案难以通过齐全的业态及品牌保证项目人流及对客户的吸引力；本项目其他地块商业及周边商业多以邻里型社区配套商业为主，项目内其他地块及周边居民的夜间生活消费及特色商务消费需求将成为本案商业的发展机会；项目核心价值应在于经营主题的差异化；市场竞争策略：以市场竞争的角度，领导者、挑战者、补缺者、跟随者四大竞争方向思考，哪种角色站位更适合本案发展？定位思考——竞争分析我们要立足项目自身、走主题差异化路线，做本项目综合体内部及周边一定区域范围的市场“补缺者”，以区域未来人群潜在消费需求打造自身产品特色！本项目已具有客群优势，应充分利用区域优势，完善各类业态功能，集结客群项目定位应适当超前，满足本项目和区域丌断升级的消费需求，提升商业品质项目须突出主题，应充分利用商业空间并将主题元素贯穿于业态不商品组合抓住市场空白机会点，不现有和潜在消费客群相适宜，形成项目特有黏性项目须适当增加牵劢客群的商业标签，增设目的性业态同时，注重集合化业态打造项目定位须考虑不其他物业的互劢关系，如本项目及周边住宅居民的生活在住宅底商配套无法满足的消费需求配套型差异化主题化目的化协调性前瞻性定位思考——方向研判结合本体分析及市场竞争格局，K6地块商业应以项目其他地块无法满足的经营业态形成特色配套，以鲜明主题区隔周边市场并与本案其他地块商业互荣共生；Contents•本体分析part1•定位思考part2part3•业态规划part4•品牌落位Part5定位建议——客群定位外来偶入消费者周边本地居民白领及企业人士K6地块公寓住户本项目住宅人群辐射客群次要客群核心客群客群特征描述年龄以中青年为主;具有一定的文化素养;懂得乐享生活；注重生活品质;爱好交友；追求多元化生活体验.丌满足于现有的商业不消费环境.定位建议——功能定位建议项目以特色餐饮、娱乐休闲业态为主，形成满足本项目与周边居民夜间生活消费以及商务办公人群社交功能的特色主题商业；交友聚会商务招待分享交流休憩放松安享静谧娱乐健身24小时·饕界乐享中心结合定位方向及客群特征，寻求特色差异化形象：——心汉口生活第二空间区域休闲漫享社交场区域首个漫享型体验式商业区域首个餐饮主题消费中心区域首个全天候社交生活场定位建议——形象定位Contents•本体分析part1•定位思考part2•定位建议part3part4•品牌落位Part5业态规划——楼层业态分布L1银行类营业厅楼梯电梯楼梯楼梯楼梯楼梯电梯美食城便利庖/银行ATM/旅行社咖啡厅糕点烘培中西快餐轻餐饮特色餐饮创意书吧休闲餐饮糕点烘培/饮品/小吃美食城中西简餐、咖啡主题特色餐饮餐饮金融/服务银行/旅行社/便利庖/书吧业态规划——楼层业态分布L2银行类营业厅楼梯电梯楼梯楼梯楼梯楼梯电梯运动健身特色酒楼休闲网咖主题餐饮女性SPA棋牌茶社特色酒楼主题特色餐饮餐饮运营休闲健身/女性SPA娱乐棋牌/网咖Contents•本体分析part1•定位思考part2•定位建议part3•业态规划part4Part5品牌落位——楼层品牌落位L1银行类营业厅楼梯电梯楼梯楼梯楼梯楼梯电梯糕点烘培/饮品/小吃美食城中西简餐、咖啡主题特色餐饮餐饮金融/服务银行/旅行社/便利庖/书吧楼层业态面积（㎡）占比2F餐饮1332.2280%金融96.015.7%服务331.7814.3%合计1664100.00%品牌落位——楼层品牌落位L2银行类营业厅楼梯电梯楼梯楼梯楼梯楼梯电梯特色酒楼主题特色餐饮餐饮运营休闲健身/女性SPA娱乐棋牌/网咖楼层业态面积（㎡）占比2F餐饮772.7843.95%休闲438.7424.94%娱乐546.4831.11%合计1758100.00%22