社区型商业地产赢利模式解析---哥伦布商业

社区型商业地产赢利模式解析仅供学术探讨哥伦布商业管理股份有限公司总裁孙旭东04哥伦布模式的解析01商业地产常见问题及原因分析02社区购物中心的定义03社区商业地产开发的盈利模式剖析目录页CONTENTSPAGE05案例分享被动持有：销售盲目乐观，内街无人问津招商困难：除沿街商铺可以出租，其它铺位3-5年内无法招商开业率低：即使开业了，商户也是越开越少面目全非：商铺使用功能和经营要求大相径庭，需要大的整改，无法实现原来的项目定位常见问题第一章1商业地产常见问题及原因解析第一章2商业地产常见问题及原因解析问题原因：阴差阳错：赢利模式和操盘方式的错位自说自话：没有适合自己公司的商业产品化研究，设计、销售、招商、经营各自表述，鸡同鸭讲战略篇•商业地产开发的盈利模式解析•社区型购物中心的持续经营之道产品定义篇•社区型购物中心商业定位的理念和方法•社区型购物中心建筑设计的理念和方法产品实施篇•商业定位的落地：招商策划和招商管控•建筑设计的落地：设计集成管理哥伦布商学院课程介绍第一章3商业地产常见问题及原因解析04哥伦布模式的解析01商业地产常见问题及原因分析02社区购物中心的定义03社区商业地产开发的赢利模式剖析目录页CONTENTSPAGE05案例分享第二章社区购物中心的定义定义：以特定区域的居民为主要服务对象、满足居民日常生活消费的属地型商业。1第二章定位社区商业购物中心美食中心娱乐中心交流中心家庭活动场所教育培训场所社团活动场所社区管理场所社区购物中心的定义2第二章描述指标产品类型区域型街镇型邻里型核心商圈2公里1.5公里1公里服务人口20万左右10万左右5万左右商业体量6~10万㎡3~6万㎡1~3万㎡商家数量140~180家100~140家80~100家说明：三类产品体量差异的原因1、区域型：6~10万㎡，主力店配置较全，且每个主力店体量较大2、街镇型：3~6万㎡，主力店配置适中，每个主力店体量略小于区域型购物中心3、邻里型：1~3万㎡，主力店配置少，每个主力店体量较小分类：社区购物中心的定义3第二章社区购物中心的定义社区购物中心的互联网＋思考：购物中心的“携程”（O2O）：大众点评、美团等用互联网工具来服务购物中心的商户用互联网工具来链接和黏住客户401商业地产常见问题及原因分析03社区商业地产开发的赢利模式剖析02社区购物中心的定义04哥伦布模式的解析目录页CONTENTSPAGE05案例分享第三章赢利模式分类：社区商业地产开发的赢利模式剖析1类型销售率持有率出租形式经营形式物业价值散售型70%-80%被动持有20%-30%业主分散出租简单物业管理低租售型A20%-30%主动持有70%-80%销售部分：业主分散出租简单物业管理较低持有部分：统一定位和招商统一管理高租售型B销售部分：统一定位和招商统一管理高持有部分：高持有型主动持有100%统一定位和招商统一管理高第三章散售型模式分析社区商业地产开发的赢利模式剖析2赢利模式解析：•通过大部分商铺的销售，快速回笼资金。前几年形势较好，销售溢价很高•现在商铺销售市场趋冷，销售去化率不高，商铺变库存。•库存租赁收益很低，且长期无法变现。•没有统一招商和经营管理，商业很难短期做活，严重影响物业价值，也影响开发商的持续开发第三章散售型模式分析社区商业地产开发的赢利模式剖析2操盘要点：•核心问题：销售去化率以销定产，商铺交房前必须迅速去化，尽可能买光，这是该模式的核心要素•主力店用主力店的品牌号召力提高销售价格•控制总价通过划小商铺，缩小每套面积，进而控制总价•街铺设计单铺的使用功能要齐全，动线、外立面和机电功能都能满足单独使用第三章散售型模式分析社区商业地产开发的赢利模式剖析2销售形势：•资金投资渠道多样化，商铺越来越难卖，导致被动持有较大库存，且长期无法变现招商难度：•主力店一定选最好的位置，确保可以独立经营，其它铺位招商困难，经过3-5年，业主期望回归理性后逐渐出租经营管理：•商业体的业态业种通过市场竞争被动调整，需要较长时间第三章租售型A模式分析社区商业地产开发的赢利模式剖析模式解析：•通过指定部分商铺的销售，解决项目的现金流平衡，开发利润为持有的商业物业。•最大问题是销售部分和散售型类似，没有统一定位和招商，做旺需要较长时间•毕竟大部分自持商业的带动作用明显，销售和租赁都会好于完全散售型。•持有物业银行抵押贷款，通过3-5年经营后可以整体出售物业或分批转让项目股权退出。3第三章租售型A模式分析社区商业地产开发的赢利模式剖析操盘要点：•销售部分同散售型：销售去化率、控制总价、街铺设计，持有部分就是最大的主力店•持有部分统一定位，统一招商，统一经营管理•产品定义好产品是传承和创新的结合，软件和硬件的产品化设计•持续经营用互联网思维为商家和顾客服务3第三章租售型A模式分析社区商业地产开发的赢利模式剖析销售形势：•比散售型好，但价格回归理性招商难度：•销售部分没有统一定位，租赁较困难持有部分统一定位和招商，只要定位精准，招商还可以经营管理：•统一经营管理，但会受销售部分干扰3第三章租售型B模式分析社区商业地产开发的赢利模式剖析4模式解析：•和模式A的不同之处仅为销售部分的商铺，由商管公司统一定位，统一招商，统一经营管理，能达到整场做旺的目的。•缺点是销售时需要较多的解释并签署相关协议。•损失开发商的部分既得利益。第三章租售型B模式分析社区商业地产开发的赢利模式剖析4操盘要点：•详见下一章销售形势：•比租售型A更好销售一些招商、经营：•同持有型，统一定位，统一招商，统一管理第三章持有型模式分析社区商业地产开发的赢利模式剖析模式解析：•整体开发，整体经营，开业数年后，通过整体销售物业或分批转让项目股权退出。•开业后第3-5年整体租金收益非常关键，必须支撑销售价格预期•开发商在开发阶段和地产基金合作，做旺后退出，可以实现轻资产开发模式5第三章持有型模式分析社区商业地产开发的赢利模式剖析5操盘要点：•商业定位精准并动态调整•控制开发成本和使用成本•招商执行力强•粉丝营销理念•高效现场服务和管理01住宅开发商商业地产常见问题及原因分析04哥伦布模式的解析02社区购物中心的定义03社区商业地产开发的赢利模式剖析目录页CONTENTSPAGE05案例分享哥伦布模式：租售型的社区购物中心典型代表投资自有资金、开发贷主要布局二三线城市副中心或新区中心；购物中心、写字楼、公寓等；融资统一定位、统一招商、20年统一经营管理商铺、写字楼销售回笼现金，持有物业经营性贷款或整体销售退出第四章哥伦布模式的解析1哥伦布模式第四章哥伦布模式的解析哥伦布模式•统一定位，统一招商，统一营运管理•所有权与经营权分离•销售折让五年销售折让十五年委托管理所有权与经营权相对分离稳定的投资回报统一定位统一招商统一营运管理•五年销售折让•委托管理与物业管理•类金融产品属性2哥伦布模式商业定位模式建筑设计模式部分销售模式招商营运模式资产融资模式哥伦布模式的分解第四章哥伦布模式的解析开发模式供给需求需求：需要什么商业？供给：可以做成什么样的商业？开发模式：用多少钱来做？1231商业定位第四章哥伦布模式的解析商家需求顾客需求经营公司需求物业公司需求销售公司需求股东投资需求在三大类产品模型基础上，进行系统设计，完成概念方案编写分项设计说明书设计集成管理建筑产品设计模式2第四章哥伦布模式的解析政府规划要求消防验收要求先画招商铺位再画销售铺位销售同时签订委托管理合同第6年开始租金业主和经营公司9:1分成卖掉的做活，自持的做旺价格制定：可采用类比法和租金推导法兼顾的方法销售比例：不超过50%不卖虚拟商铺尽量不要做售后每年返租12543部分销售模式第四章哥伦布模式的解析3社区型商业定位主力店招商早于规划设计开业前15个月启动全面招商开业后3-5年的市场培育期商业定位与主力店招商先行招商租赁政策与销售政策匹配经营的互联网+123第四章哥伦布模式的解析招商运营模式4平衡各方利益的经营模式，确保可持续成功运营开发商小业主部分销售现金平衡出租租金收入经营户提供服务经营利润顾客经营管理综合管理费商业管理公司政府税收政策第四章哥伦布模式的解析资产融资模式5第四章哥伦布模式的解析带租约销售部分整体销售银行经营性物业贷款01社区商业地产概述05案例分享02租售型商业地产的开发模式03哥伦布模式04哥伦布的产品目录页CONTENTSPAGE区域型：繁花城1街镇型：哥伦布广场邻里型：繁花邻里3主力店：百花坊.时尚集市24哥伦布商业的产品系列案例分享苏州繁花中心产品类型：繁花城位置：苏州市人民路与阳澄湖路交汇处规模：总建筑面积约31万㎡，其中购物中心面积约11万㎡开业时间：2014年09月12号案例分享区域型购物中心“繁花城”系列产品案例分享南通五洲国际产品类型：繁花城位置：南通市北濠桥路与钟秀路交汇处规模：总建筑面积约20万㎡，其中购物中心面积约12万㎡开业时间：2014年05月区域型购物中心“繁花城”系列产品案例分享绿地新都会产品类型：繁花城位置：芜湖市弋江路与黄山路交叉口东北角规模：总建筑面积约20万平米，其中购物中心面积8万㎡开业时间：2015年5月区域型购物中心“繁花城”系列产品案例分享绿城嵊州项目产品类型：繁花城位置：嵊州迪贝路与甬金高速交汇处规模：总建筑面积约22.4万㎡，其中购物中心商业面积约8万㎡预计开业时间：待定街镇型购物中心“哥伦布广场”系列产品哥伦布广场一期产品类型：哥伦布广场位置：无锡市崇安区广益路与广南路交汇处规模：总建筑面积12.8万㎡，其中购物中心面积约5.5万㎡开业时间：2009年10月28日案例分享街镇型购物中心“哥伦布广场”系列产品哥伦布广场二期产品类型：哥伦布广场位置：无锡市崇安区广南路315号（哥伦布广场一期南面）规模：总建筑面积约9万㎡，其中购物中心面积约4万㎡开业时间：2011年10月30日案例分享街镇型购物中心“哥伦布广场”系列产品案例分享海门龙信国际广场产品类型：哥伦布广场位置：海门南海路南、长江路西侧规模：总建筑面积约23.7万㎡，其中购物中心面积约6.7万㎡预计开业时间：待定街镇型购物中心“哥伦布广场”系列产品案例分享无锡硕放哥伦布产品类型：哥伦布广场位置：无锡市新区南星路与通祥路交汇处规模：总建筑面积约10.8万㎡，其中购物中心面积约7.5万㎡预计开业时间：2014年12月街镇型购物中心“哥伦布广场”系列产品案例分享红豆城市广场产品类型：哥伦布广场位置：无锡市西锡山区东港镇锡港西路北侧规模：总建筑面积约11万㎡，其中购物中心面积约6万㎡预计开业时间：2015年05月街镇型购物中心“哥伦布广场”系列产品案例分享苏州繁花邻里产品类型：繁花邻里位置：苏州相城区采莲路东、纪元路南规模：购物中心面积约1.9万㎡预计开业时间：2015年05月邻里型购物中心“繁花邻里”系列产品案例分享华盛苑商业项目产品类型：繁花邻里位置：无锡滨湖区信成道东、北园路北侧规模：商业面积3.5万㎡，其中购物中心面积约2.92万㎡预计开业时间：待定邻里型购物中心“繁花邻里”系列产品THANKSFORWATCHING孙旭东总裁联系方式:13506171355股票代码:831112