福建漳州房地产市场调研报告

123...漳州宏观经济背景分析漳州房地产市场整体运行情况漳州各板块房地产市场分析漳州宏观经济背景分析①GDP②人均GDP③城镇人均可支配收入④社会消费品零售总额2004-2009年漳州市宏观经济2009年漳州市GDP继续保持两位数增长，以1334亿元列全省第四。比2008年增长13%。1漳州市2004-2009人均GDP发展走势13553121531517918261204262300012%12%13%20%12%050001000015000200002500020042005200620072008200900.050.10.150.20.25人均GDP(元）增长率漳州2004-2009年GDP发展走势6267175548631001113413%13%14%20%16%02004006008001000120020042005200620072008200900.050.10.150.20.25GDP(亿元）增长率漳州市2009年人均GDP突破2.3万元,比上年增长12.6%,增幅超过福州、厦门、泉州等地。楼市因长期积蓄的购买力而将呈现快速发展态势。城镇居民可支配收入也呈逐年快步增长之势，2009年人均可支配收入达18371元，比2008年增长13%，与当年GDP增幅相当.漳州2004-2009城镇居民人均可支配收入走势10117112411251114127162581837120%13%12%12%12%0500010000150002000020042005200620072008200900.050.10.150.20.25人均可支配收入(元）增长率2009年漳州社会消费品零售总额达418亿元。比2008年增长15%.表明漳州市民的购买力得到明显增加。2004-2009年漳州市宏观经济2漳州2004-2009社会消费品零售总额走势199.4229.94258.35302.28363.7841815%15%12%17%20%010020030040050020042005200620072008200900.050.10.150.20.25社会消费品零售总额（亿元）增长率漳州全市GDP1137亿，全省排名第四；人均GDP超2.3万元；城镇居民人均年可支配收入超18000元；社会消费品零售总额超400亿元；宏观经济运行稳定经济保持高速增长当地居民购买力不断增强房地产处于高速发展的阶段小结：漳州房地产市场整体运行情况①2004-2009漳州全市房地产市场开发情况②2004-2009漳州市区房地产市场供需情况③2004-2009漳州市区商品住宅成交价格走势④漳州市区房地产售租比、房价收入比、空置面积2004-2009年漳州房地产市场开发状况自2004年至2007年，漳州市房地产投资总量以及增长幅度均呈逐年上升的趋势；08年房地产开发投资超百亿，虽然较07年增长31%，但是增长速度开始放缓；09年投资额首度出现了下滑，只有99.3亿元，比08年下降了9%从长远趋势来看，随着厦漳泉一体化加速，区域融合将为漳州带来巨大的房地产发展空间。厦门漳州中心城漳州开发区1漳州市2004-2009房地产开发投资情况41.6632.7355.3983.53109.2899.351%33%27%31%-9%020406080100120200420052006200720082009-0.2-0.100.10.20.30.40.50.6开发投资（亿元）增长率漳州市区2004-2009商品房供需情况110.66101.77196.3188.49168.8752.1281.7653.690.68113.0687.5767.97050100150200250200420052006200720082009批准预售（万㎡）备案面积（万㎡）自2005年，漳州市区楼市年均供应量都在100万平米以上。而2008年由于楼市低迷，开工量锐减，导致2009漳州楼市新增供应只有81.76万平米，比08年骤降56%，而销售量却达到了168.87万平米，5年来首次出现批售量和备案量倒挂，市场主要以消化存量房为主。但是随着2009年楼市的回暖，开工量稳步回升，2010年市场供应量也会逐步增加。2004-2009年漳州市区商品房供需情况2漳州市区2004-2009年商品住宅销售均价（元/㎡)405522752529327933783410050010001500200025003000350040004500200420052006200720082009销售均价（元/㎡)从2006年至2010的4年间，漳州市区商品住宅的均价上涨约800元/㎡，年涨幅约6%。低于全国19%的平均涨幅，市场发展较为平和；2009漳州市区住宅的销售均价为4055元/㎡，不仅在闽南金三角片区属于明显的价格洼地，甚至低于全国4200元/㎡的住宅销售均价，房价上涨空间明显；2004-2009年漳州市区商品住宅价格走势3售价租金售租比漳州阳光雅苑3840001200320名仕假日165600850195都市阳光3612001600226锦绣一方126000600210厦门前埔北区7200001650436泉州晶都国际294001100267福州华林星座5880001500392目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200：1至300：1。如果售价租金比超过300：1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200：1，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。售价租金比无论是低于200：1还是高于300：1，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。漳州市区商品房目前的租售比大约在220：1，不仅低于国际通用的房产泡沫界定标准，也低于周边城市，如厦门、福州、泉州等地的售租比。漳州房价未偏离真实的房产价值，房地产运行状况良好。漳州市区房地产售租比4漳州市房价收入比：漳州市商品住宅价格：405500元/套（以整体均价4055元/平方米，户型面积100平方米计算）漳州城镇家庭年收入：64299元（城镇人均年可支配收入18371元、家庭平均人口3.5人）漳州目前的家庭房价收入比约为：6.3：1，漳州市房价收入比漳州目前的房价收入比略高于国际公认房价合理标准6：1，但是明显低于国内一线城市15：1的水平，因此，漳州的房地产价格还存在较大溢价空间。5由于09年新增供应量的降低，市场主要以消化存量房为主，因此至09年12月，漳州市区商品住宅累计空置面积约11.15万㎡，比08年底的23.75万㎡减少了7.09万㎡。漳州市区商品住宅空置面积23.7511.1501020302008年12月2009年12月漳州市区商品住宅累计空置面积（万㎡)累计空置面积（万㎡)6小结：漳州房地产市场整体发展较为平稳，从2006年至2010的4年间，商品住宅的均价上涨约800元/平米，年涨幅约6%。低于全国19%的平均涨幅，低于漳州市GDP年15%的平均涨幅，也低于漳州市人均收入年13%的平均涨幅。房地产市场发展较为平和；漳州市区商品房目前的租售比大约在220：1，房价收入比约为6.3：1，商品住宅空置面积也保持在12万㎡的较低水平，房地产市场良性运行，房价未偏离真实的房产价值，尚有上升空间；漳州房地产发展相对于周边的厦门、泉州等城市滞后，市场发展空间较大。漳州各板块房地产市场分析①漳州楼市板块划分②城北板块解析③中心城区板块解析④江滨板块解析⑤城东板块解析⑥金峰板块解析⑦漳州楼市总结中心城区板块片区特点：以沃尔玛为依托，成熟的市政、娱乐、生活配套。代表楼盘：悦华城市广场、丽园君悦、丹霞名城均价：4200-5800元/m2城北板块片区特点：老城情结代表楼盘：钱隆首府、延安广场均价：4500-5000城西板块片区特点：新区、大盘代表楼盘：永鸿国际公馆、永鸿国际城均价：3200-3700元/m2城东板块支撑点：市政东迁、新区发展，大盘开发、优势教育资源配套代表楼盘：锦绣一方、天利仁和、荣昌花园均价：3500-5200元/m2江滨板块支撑点：丰富的江景资源代表楼盘：鑫荣花苑、外滩明珠、悦景豪廷均价：4200-5800元/m22010漳州楼市板块区位图漳州楼市板块划分1钱隆首府延安广场二期福海阳光代表楼盘：钱隆首府延安广场福海阳光城北板块位于沿漳华路以北，跨越北环城路的广大片区。随着漳华路的打通，成为城市北区的交通大动脉，盘活了漳华路以北的土地存量，地段价值全面提升。板块整体发展比较成熟，交通便利，教育生活配套完善。城北板块解析2①主要楼盘分布信和花园即将推出楼盘在售楼盘楼盘名称物业类型建面m²均价（元）面积房屋（㎡）总户数销售率开盘时间钱隆首府13号楼小高层20000预计50001房：31-3230%2房：81-8213%3房：87-10057%270套未售2010.5延安广场2期小高层8533643001房：45㎡5%2房：90㎡15%3房：98-135㎡79%四房：170㎡2%817套70%2008.12福海阳光4#、5#小高层20383.8244232房：96-102100%208套70%2010.3②主要在售项目解析③板块特征总结建筑类型以小高层、高层住宅为主，占在售市场供应量的91%户型在售楼盘户型主要集中在二房、三房上，且面积有逐渐缩小的趋势。三房中，小三房成为市场主流产品设计产品满足居家特征明显，设计上主要采用平层、凸窗、入户花园及多阳台为组合园林景观园林多采用结合采用欧式园林为主题园林营销手法充分利用漳州人的老城情结，以老城区成熟的商业和生活配套作为主要卖点，尤其是漳华路的全线通车，极大提升了城北板块的居住和商业价值。客户来源老城区的居民为主价格走势目前整个板块的均价在4500-5000元/㎡。中心城区板块位于南昌路与丹霞路十字路交汇处的城市商业中心，东临九龙大道人民广场，西拥九龙公园临近汽车站，北靠火车站占尽市区之繁华便利。板块较成熟，交通便利，本地及外来人流量大，教育生活配套完善，南昌中路九龙公园、沃尔玛商业广场是这一板块最值得骄傲的资本。东方钻石城丽园君悦悦华城市广场天下广场中天大厦天隆名府丹霞名城家芗0596代表楼盘：丽园君悦家芗0596丹霞名城中心城区板块解析2①主要楼盘分布即将推出楼盘在售楼盘楼盘名称物业类型建面㎡均价（元）面积房屋（㎡）总户数销售率开盘时间丽园君悦2期3幢20-28层53792.3246001房：452房：45-943房：110-13060%楼中楼：101-197502户95%2009.6家芗05961期4幢29-32层92344.614600单：25-351房：602房：60-903房：108-14370%4房：168-176楼中楼：250710套95%2009.3君临天下8栋18-23层15236149501房：542房：67-883房：134-14360%4房：160-170楼中楼：214-270317套60%2007.12悦华城市广场2栋18-31层903005800单身公寓：40-6552%2房：70-10033%3房：120-14014%690套95%2009.10丹霞名城1期5栋18-19层46237.8742001房：27-402房：46-7920%3房：99-12250%4房：120-136466套98%2009.5天隆名府3幢11-17层17065.3238002房：110-12095%楼中楼：150-1775%144套95%2009.5②主要项目解析③板块特征总结建筑类型以小高层、高层住宅为主户型在售楼盘户型主力户型为100-130平米的三房，投资型的小户型也占据相当大的比例产品设计设计上主要采用平层、凸窗、入户花园及多阳台为组合园林景观多采用结合景观资源的热带风情园林，另外也有项目采用欧式园林及与本地人文结合为主题园林营销手法在营销推广上多以商务、繁华和尊贵等为主打，充分发挥板块成熟区域特性客户来源南昌中路则高端客群为主，辅之部分的外地投资客；靠人民广场一带以本片区客群为主；价格走势目前南昌中路