高平市调报告

高平房地产市场调研分析报告目录1、高平市宏观经济市场概况及分析1.1高平市概况1.2高平市经济发展状况分析1.3高平市人口结构状况1.4高平市城市规划2、高平市房地产市场分析2.1高平房地产市场状况3、本项目特征分析3.1项目SWOT分析3.2结论4、本案市场调查报告综合评述4.1本案评述4.2本案的开发产品定位4.3本案理念：这不是一个项目，这是一座生活4.5本案分析4.6本案的操作手法5、项目前期推广建议5.1推广方式5.2推广策略5.3销售策略1、高平宏观经济市场概况及分析1.1高平市概况地理位置高平市位于山西东南部，泽州盆地北端，太行山西南边缘。沁辉公路东西横跨，太焦铁路、太洛公路并行南北纵穿境内。地理坐标为北纬35°40″─36°0″，东经112°40″─113°10″。海拔高度800─1391.1米之间。东自铁佛岭与陵川县接壤，西至老马岭与沁水县相连，南至界牌岭与泽州县交界，西北至丹朱岭与长子县为邻，东北自金泉山与长治县相接。东西广41公里，南北纵37公里，总面积946平方公里，约占全国总面积的万分之一。平面轮廓近似方形。交通区位高平是山西通往中原、走向全国的重要门户，也是我国承东启西，联结南北的重要支点。太焦铁路、二广高速长晋段、２０７国道纵贯南北，省道坪曲线横跨东西，连接大运、二广高速。高平距郑州国际机场和洛阳机场均在１５０公里左右，距长治机场４０公里，同天津、日照、连云港三个海港有高速公路相连。高新高速公路、高沁高速公路已开工建设，基本形成了四通八达的城乡交通网络。气候特点高平市属大陆性暖温带季风气候。一年四季分明，雨热同季，季风强盛。据市气象局1958年-2000年的观察资料表明，多年平均气温9.8℃，极端最高气温38.6℃（1966年6月21日），极端最低气温-24.0℃（1967年1月31日）；最大冻土深0.56m，多年平均日照时数2532.5h，全市多年平均降水量为589.4mm，最大年降水量1113.3mm（1954年），最小年降水量305.9mm（1997年），最大与最小值比为3.64。由于受地形气候等诸多因素的影响，全市降水时空分布不均，丰枯悬殊。汛期降水量占全年降水量的72.5%，多年平均蒸发量为1735mm，干旱指数为2.8行政区划高平市现辖9镇4乡3个街道办事处，454个村民委员会，22个居委会，690个自然村。三个街道办事处分别为：东城街街道办事处、南城街街道办事处、北城街街道办事处。9个镇分别是：河西镇、马村镇、米山镇、寺庄镇、陈区镇、野川镇、三甲镇、北诗镇、神农镇。4个乡分别是：建宁乡、石末乡、原村乡、永录乡。高平历史高平，中华民族人文始祖炎帝的故里，中国历史上著名的长平之战的发生地，高平春秋时称泫氏，战国时称长平，北魏至今称高平。民国初年，高平属山西省冀宁道，民国23年，高平县属山西省直辖，民国26年后，高平属山西省第五行政区。民国30年，高平抗日民主政府成立，归太岳区管辖。民国32年高平东南部划归为陵高县，其余部分仍为高平县。1945年6月，高平解放，同年10月撤销陵高县，原划归陵高县的区域仍划归高平县，属太岳四专区。1948年又改属太岳三专区。中华人民共和国成立后，撤销太岳区，高平县为山西省长治专区所辖。1958年，晋城、高平、陵川三县合并为晋城县，原高平县成为高平人民公社。1961年恢复为高平县，先后为晋东南专区、晋东南地区所辖。1985年，实行市管县体制，撤销晋东南地区成立晋城市，高平县归晋城市所辖。1993年5月12日，经国务院批准，撤县设市，高平市成为省辖县级市，由晋城市代管。高平生态旅游以炎帝神农和长平之战为主线，同时推进生态休闲和城郊旅游的发展，形成长平之战缅古旅游区、开化寺观光度假旅游区、炎帝文化探寻旅游区、城郊寺庙游览观光区、故关军事文化旅游区、古村镇寺庙群旅游区、崇明寺古民居旅游区七大特色旅游区。1.2高平市经济发展状况分析经济概况高平市素称煤铁之乡、梨果之乡、生猪之乡，改革开放以来，特别是撤县设市后，高平市抓住发展机遇，发挥资源优势，综合经济实力显著增强。近十年国内生产总值稳步增长，年均增速在7%以上。高平经济结构不断优化、健康的、可持续发展的国民经济构架初步形成。高平土地肥沃，雨量适中，日照充足，适宜农作物生长，主要农作物有小麦、玉米、高粱和谷子，是全国商品粮基地和全国瘦肉型商品猪基地，常年粮食总产2亿公斤左右，年出栏生猪已突破20万头。高平盛产黄梨，个大汁多，耐储存，易加工，别具特色的陈区铁炉梨，明清年代曾被列为贡品。近年来，通过大力实施农业产业化战略，先后发展了12个年产值500万元以上农产品加工企业，建成6个大型农产品集贸市场，粮、猪、果、菜四个基地初具规模,主要农产品产量大幅增加。其中:山西省厦普赛尔集团有限公司实力最强，年生产能力达到3万吨，是山西省农副产品加工龙头企业，所产黄梨汁系列饮品远销全国十几个大中城市，深受广大用户欢迎。高平工业基础雄厚,乡镇企业发展迅猛。全市以煤铁支柱产业的发展带动化工、铸造、建材、食品等工业全面发展，目前已初步形成一个以煤炭工业为主，轻重工业并举，行业门类齐全，结构比较合理的多元化支柱产业群。其中煤炭企业200多个，年产量达千万吨，煤炭洗选加工企业17个，加工转换能力在200万吨以上，煤炭工业产值占总产值的六成以上。随着产业结构的调整，乡镇企业异军突起，成为高平市经济发展的新亮点。1.3高平市人口结构状况全市常住人口为485000人，同第五次全国人口普查《2000年11月1日》的471671人相比，十年功增加13000多人，增长2.8％。常住人口中共有家庭户数135126户，平均每个家庭户的人口为3.40人，比2000年第五次全国人口普查的3.76减少0.36人。其中男性人口为240031，占49.5％；女性人口为244831人，占50.5％。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查100.51下降为98.04.全市常住人口中，0-14岁人口为86979人，占17.94％；15-64岁人口为366066人，占75.49％；65岁及以上人口为31877人，占6.57％。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降8.30个百分点，15-64岁人口的比重上升7.82个百分点，65岁及以上人口的比重上升0.48个百分点。1.4高平市城市规划1.市区概况高平市区位于市域中心，现状建成区面积7.15km2。市区西靠西山，东临七佛山，丹河南北纵贯市区，交通便利。市区有太焦铁路、太洛公路、曲辉公路穿过。城市向南同晋城以及豫北中原城市群中的焦作、郑州和洛阳，向北同长治、太原保持着密切的经济关系。市区现状建成区是在丹河河谷平川区上发展起来的，呈现出典型的山区谷地特征。市区东部山体地势较高，西部、北部为丘陵浅丘地，南部有牛山环抱，中部地势平坦。全市政治、经济、文化中心，是为煤炭冶炼工业服务为主，相应发展轻纺、化工、建材、食品加工工业的新型城市。规划城市建成区人口规模：2010年15－16万人。规划确定城市发展方向为东南。城市发展到远期后，城区可适当向西发展。规划以康乐街为界，设置旧城区与新城区双中心，以西环路、太华路、友谊街、晋长公路（现207国道）辅道和沁辉公路组成外环，并以朝阳路、建设路等交通性干道形成内环，形成双中心多环结构。城区划分为3区6片。3区：旧城区、新城区和东南工业区6片：A、旧城区分为3片，即：北城片：行政机关、居住、交通运输、铁路、仓库区；南城片：文教卫生、服务及居民区；东城片：商业中心、体育中心及居民区。B、新城区，分为三区，即：行政办公、科技文化教育区，商业贸易、市级公园及公共设施区和生活居住区。1.高平职能结构规划。2.城市规划规划以康乐街为界，设置旧城区与新城区双中心，以西环路、太华路、友谊街、晋长公路（现207国道）辅道和沁辉公路组成外环，并以朝阳路、建设路等交通性干道形成内环，形成双中心多环结构。3.地市产业规划。高平市根据“区域化、规模化、集约化、高效化”的现代经济发展理念，规划将高平市打造成功能区划明确的大规模产业经济园区。高平市规划七大经济园区：一是西部化工业园区。二是冶铸机械制造园区。三是轻工食品工业园区。四是医药生物饲料园区。五是现代农业示范园区。六是南北两个物流园区。七是文化产业园区。2、高平市房地产市场分析2.1高平房地产市场状况。高平房地产目前正处在规范阶段，但由于当地居民收入水平较高，购买能力较强，未来房地产发展有良好的发展基础和发展前景。高平虽然为一个地级市，但其房地产发展却较快。目前该市住宅均价为5000元/㎡左右，比晋城市的房价还要高。让我们来了解一下高平房地产现状的情况和特色。1.从市场供应来看，由于高平市土地供应持续较少，高平市目前市场上住宅供应较少。正在销售楼盘均为高层项目，开发规模相对不大。2.从价格水平来看，高平住宅房价上涨迅速，据了解，2009年初该市房价为4300元/㎡，目前该市房价均价5000元/㎡左右。3.从筹建形式来看，高平住宅市场集资房较多，均以单位职工和城区居民集中为主4.从建筑形态看，在售和在建的项目均为小高层和高层住宅或者商住综合体。高平市集资房的大量存在，房地产市场化程度不够高，急待大规模、品牌化的楼盘出现来领跑市场发展。集资建房为当地大型企业和事业单位为该单位员工建造的住房，部分集资房的少量房源也对市场出售。当地集资房的销售特点如下。1.设售楼处，不做宣传，仅在集资房建设单位内部进行认购。2.集资房的价格与市场价格几乎等同，并没有做特殊优惠。3.集资房由于客户对象为企业领跑和员工，部分还设计政府官员，因此品质较高。高平房地产市场特色：1.房价高，上涨快。2.市民高收入人群较多，购买能力强，购房热情高。3.小高层和高层为市场的主要类型。4.市场供应以集资房为主，商品房市场文化程度不高。5.房地产营销推广不被重视，主要靠市民口碑传播。6.项目形象打造普遍较差，“手里有房，心里不慌”的心理严重。7.产品品质和价格差异化较小，市场竞争不激烈。3.本项目特征分析3.1项目SWOT分析S项目优势开发商品牌。开发商实力雄厚，是我市唯一持有二级资质证书的开发公司工程质量。具有专业的工程施工人员及多次项目施工经验片区房地产开发强度不是很高，周边竞争楼盘少。W项目劣势项目地段较偏，周边环境相对较差，周边没有配套设施。O项目机会市场空白。周边没有好的产品面世，这是我们成功的重要机会。T项目威胁周边经济适用房，集资房开发量较大，吸收了部分西北城的消费群体此片区房地产开发欠成熟，高品质社区集群效应较差。3.2结论本案的优势在于开发商实力雄厚、信誉度高，有一支专业的施工团队，在当地开发过多个居住小区（如长平苑、丹河花园）。此次开发将会提升该区域的居住品质，与周边已建项目形成一个大型的高品质生活区。劣势表现在项目位置较偏，没有周边配套。我们应该把握机会，营造小区自身特色，完善小区配套设施，打造该区域的唯一的高品质的小区，引领区域市场；挖掘项目深层次的竞争优势，多种推广手段的整合市场化运作，专业化操作，提升项目品质。4、高平市在售楼盘项目分析4.1同区域项目简介A、盛世锦盛苑电话：[phone]项目类型：高层位置：北城太华路东侧开发商：山西盛世房地产绿化率：41.5％占地面积：45亩总建筑面积：112711㎡容积率：3.0总层数：16、18、25F层高：3.0米建筑结构:框架剪力墙周边配套：火车站规划幼儿园公交站主力户型：三居室均价：4300元/平米起价：4100元/平米楼差价：供水：自来水供暖：集中供热智能化设施：可视对讲，电话，有线，光纤宽带入户。开盘时间：认购时间：2011年9月份折扣：一次性9.7折付款方式：按揭、一次性公积金广告诉求：开启北城门户大生活圈卖点：该区域唯一的全产权项目B、盛业广场电话：[phone]项目类型：商住一体位置：建设路体育场对面开发商：晋城市轩泰房地产营销策划：恒达世行：占地面积：34.1亩总建筑面积：97213.82㎡建筑结构:框架剪力墙绿化率