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(内部使用，机密)济南美旗山大路综合商业中心项目开发建设可行性研究报告(该项目已于5月24日在香港与历下区政府签订合作协议)美旗控股（集团）有限公司二零零四年七月1目录条目页码第一章项目概况2第二章项目建设的背景及必要性4第三章市场调查、分析7第四章美旗（电子）物流交易配送中心建设标准和经营内容14第五章项目SWOT分析18第六章房地产开发、经营运作的思路22第七章项目推进计划安排以及需政府协调解决的主要问题24第八章项目投资运作的经济可行性分析27第九章项目运作的主要风险及对策28第十章分析结论292第一章项目概况一、项目概况（一）项目名称1、项目总体名称：济南美旗山大路综合商业中心。2、项目分体名称：美旗物流电子交易配送中心；美旗国际购物中心；美旗国际酒店；美旗国际商务中心；美旗城市花园。（二）项目地址项目位于山东省济南市历下区山大路与拓展后的经一路延伸线原花园路的交汇处（西南方向的三角地块），经一路规划改造的33#地块，该路段是济南市中心城区的第二金街。（三）项目建设规划指标1、占地面积：9.03万㎡（约135亩）；2、总建筑面积：48万㎡。其中:地面36万㎡，二层地下室12万㎡；3、总容积率：4；4、绿化率：≥25%（屋面绿化率40%）；5、建筑密度：≤55%；6、项目总投资2亿美元左右，建设周期3.5-4年，经营使用期限40—70年（商业40年，住宅70年）。（四）项目建设性质：商业、商务及配套住宅（交易中心、产品展示、金融、国际大卖场、酒店、住宅、停车场等配套设施）。(五)项目功能定位项目功能定位为电子及关联产品的专业交易配送中心的开发、建设和经营，以及配套商业、商务、酒店、居住项目的开发。具体功能划分为：A、3C产品展示、交易、配送、销售中心；B、金融、信息、商务中心；C、酒店及餐饮娱乐；D、国际大卖场；E、大型百货；F、配套商业及住宅。(六)项目投资主体3本项目由美旗控股集团及其关联企业联合投资、开发和经营。二、项目编制规划依据、原则（一）规划依据依据《中华人民共和国城市规划法》和国家、省、市的相关法规以及济南市城区改造的相关规划要求。（二）规划原则根据国际、国内社会经济形势和山东省今后5-10年的中长期发展要求，在确定济南市历下区电子行业现代物流的发展战略和思路时，本项目遵循以下几条基本原则：1、创造良好的现代电子物流环境，建立现代物流体系，建立与物流中心相匹配的商业、商务配套服务、物流配送等，使之成为历下区、济南市乃至山东省电子业物流、商业、商务、餐饮娱乐的综合商业中心；2、适应国际、国内经济形势和发展需求，强化特色功能分区；3、合理利用土地资源，提高土地利用效能，规划时考虑到美旗物流业态需求，将本项目与展示、信息、订单、批发、交易、分检、配送、结算相结合，同时规划配建相应的星级酒店、商务写字楼、国际大卖场、大型百货商店、餐饮娱乐设施、产权式酒店公寓，使该项目的功能布局达到多样化、现代化、人性化的综合配套目的；4、集中资源流、人流、信息流、信用流和资金流为一体的美旗式物流体系；5、体现区域发展思路，坚持合理规划布局与经济发展相协调的理念，保持规划的超前性、可持续性和履地适用性。努力将交易中心打造成山东最大的3C产品交易配送展示中心，并争取向周边省市辐射，成为环渤海湾大经济区域的核心交易平台。四、研究分析范围本项目研究分析范围着重从以下几方面进行:（一）项目建设的必要性、可行性。从宏观投资环境的市场研究，到项目建设背景及政府给予本集团开发项目的政策支持等方向，对本项目建设的必要性及可行性进行市场分析论证。（二）市场调查、分析及预测。对山东省和济南市特别是项目周边3公里范围的电子及其关联产品、房地产、物流等产业的行业现状进行市场调查，分析其4利弊并客观预测市场机会和未来发展方向。（三）本项目开发及经营模式。在以上市场调研分析的基础上，阐述本项目的开发及经营模式，并进行项目模式的优劣势分析论证。（四）投资估算及财务评价。在项目市场调研分析及项目开发运作模式论证后，进行项目整体的投资估算，计算其内部收益率、投资回报率及投资回收期等财务指标。第二章项目建设的背景及必要性一、投资环境及宏观市场研究（一）山东省国民经济山东简称“鲁”或“齐鲁”。独具特色的齐鲁文化，是中国传统文化的重要组成部分。如果把“大中华经济圈”比喻为展翅高飞的雄鹰----那么，山东半岛便是这只巨鹰的鹰头。在中国大陆各省市中，山东最具后发优势，发展潜力最大，投资前景最好。山东地理位置优越---黄河经济带与环渤海经济圈的交汇点、华北地区和华东地区的结合部，在全国经济格局中占有非常重要的地位。2003年山东省国民经济持续快速协调健康发展。初步统计核算，全年实现全省生产总值（GDP）12430.0亿元，按可比价格计算增长13.7%，比上年提高2.1个百分点，为1996年以来最高增速，也是该省连续第13年经济实现两位数增长。其中，第一产业增加值1505.0亿元，增长5.6%；第二产业增加值6650.0亿元，增长17.0%；第三产业增加值4275.0亿元，增长11.9%。三次产业结构由上年的13.2：50.3：36.5调整变化为12.1：53.5：34.4，第一、第三产业比重分别下降1.1和2.1个百分点，第二产业上升3.2个百分点。山东省现为中国第三经济大省，在新一届省委、省府领导下正按打造经济强省的方向快步前进。按其现有的发展速度和全省上下的工作势头，结合山东特有的能源、交通、人才优势，该省在4-5年内跃居全国第一经济强省的可能性非常大。这也是众多国内外商家看好山东的一个重要因素。（二）济南市国民经济1、济南概况济南市是中国东部沿海经济和人口大省——山东省省会，全省政治、经济、5文化、科技及教育中心，是国务院公布的历史文化名城，国家批准的副省级城市，是一个充满生机与活力的正在向现代化迈进的省城。济南市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，全市2003年末常住总人口582.6万人。对外经济文化合作与交流日趋活跃，已跻身于“中国经济综合实力50强”和“中国投资环境40优”城市的行列。济南市先后获得国家园林城市、全国优秀旅游城市、全国科技工作先进城市、全国民族团结进步模范市、全国社会治安综合治理优秀城市、全国双拥模范城等荣誉称号。2、济南市综合国民经济（1）国民经济快速发展初步核算，2003年全市国内生产总值达到1367.8亿元，比上年增长14.5%，高于全省平均水平。第一产业增加值105.0亿元，增长5.0%；第二产业增加值599.6亿元，增长18.0%；第三产业增加值663.2亿元，增长13.0%。三次产业的比例为7.7：43.8：48.5。人均国内生产总值23632元(按现行汇率折算为2855美元)，可比增长13.2%。（2）经济发展特点高新技术产业不断壮大。全年规模以上工业高新技术产业实现总产值343亿元，同比增长31.8%，占规模以上工业比重达26.0%，比上年提高2个百分点。产销衔接良好。全年产品销售率97.84%，较上年提高0.02个百分点。主要产品产量保持了稳定增长态势。在重点统计的281种主要工业产品中，增长的达198种，占70.5%。建筑业较快增长。全市具有新资质等级的建筑业企业758家，共完成增加值62亿元，增长13.1%；实现利税9.7亿元，增长5.0%；亏损企业亏损额1.2亿元，比上年降低14.3%；全员劳动生产率(按当年价全社会增加值计算)为3.94万元/人，房屋施工面积2700万平方米，房屋竣工面积720万平方米。（3）固定资产投资固定资产投资规模扩大。全年全社会固定资产投资504.9亿元，增长24.8%；固定资产投资率36.9%，比上年提高3.2个百分点。在全社会完成投资中，城镇集体及以上单位投资378.5亿元，增长19.4%。其中：基本建设投资180.1亿元，增长31.0%。全社会更新改造投资126.5亿元，增长25.0%。6由于历史原因，山东的发展在近10来年的主要投入都放在胶东半岛的青岛、烟台、威海等地，济南作为一个全国第三经济大省（2004年7月山东省已跃居全国第二经济大省）的省会城市，其城市基础设施和旧城改造的投资力度很小，欠账较多，现在到了城市形象与城市地位极不相称，甚至将对社会经济的发展起瓶颈作用的程度。据了解2003年以前的5年，济南市投入市政道路等基础设施建设的资金累积不到300亿元，而从2004年起至2008年，济南将每年投入280亿左右的资金用于城市基础设施的改造。与此同时，配套的旧城改造房地产投资平均每年投入应不少于150亿元，而且外商投资急速增长。近期有到济南的人，亲自体验一下全市内外的尘土飞扬，就会对济南市紧抓机遇求发展的强势动作有一个积极的评价。（4）国内贸易消费品市场繁荣活跃。全年实现社会消费品零售总额533.2亿元，比上年增长15.6%。其中：批发零售贸易业零售额433.2亿元，增长15.7%；餐饮业零售额74.4亿元，增长15.4%。按经济类型分，国有及国有控股零售额83.6亿元，增长9.3%；集体经济零售额78亿元，增长5.3%；个体私营经济零售额302.6亿元，增长19.6%；其他经济零售额69亿元，增长20.8%。连锁企业商品销售总额占全市社会消费品零售额的比重达24.6%，同比提高5.5个百分点。二、济南市对信息化城市建设的迫切需要(一)济南市城市信息化建设1、济南市被国家确定为城市信息化试点城市、电子商务与现代物流试点城市、智能交通试点城市。其中的“济南市电子商务与现代物流示范工程”，建成后将拉动济南市国民经济增长0.8-1%。2、宽带高速多媒体城域网初步建成，CDMA、GPRS、无线市话成为通讯行业新亮点。（二）一系列相关积极政策出台1、《济南市国民经济和社会信息化十五规划纲要》颁布实施根据《国家信息化建设十五规划》和《济南市国民经济和社会发展第十个五年计划》制定的济南市《国民经济和社会信息化十五规划纲要》经过市信息化领导小组全体会议审议通过，成为济南市十五期间信息化建设的行动纲领。它的制定对保证济南市信息化建设快速健康发展，指导济南市建设数字化省会城7市战略目标早日实现具有重要意义。2、《济南市信息化工程建设管理规定》出台3、《济南市鼓励软件产业发展的若干政策规定》颁布（三）济南市公用信息平台一期工程建成并投入运行公用信息平台是济南市城市信息化最重要的基础设施，是省信息化重点建设项目，是由政府主导整合各种信息资源、推动城市网络资源互联和信息资源共享、开展综合信息服务的系统工程。它的建成统一了因特网出口，大大节省接入设备的投入和租用费用，将使济南市信息化建设分散建设和重复投资的局面初步得到改善。第三章市场调查、分析一、济南电子行业市场分析（一）济南电子行业现状济南近年来电子信息产品交易市场快速膨胀，以山大路为中心，形成了济南科技市场、高科技市场、齐鲁软件大厦、通信产品市场等10多个电子信息综合市场群，总营业面积超过20万平方米，基本形成了以山大路为中心，集信息产品经营、信息咨询、人才培训、技术中介服务为一体的综合市场群体。山大路的科技市场群出现于九十年代初期。经过近十年的发展，市场覆盖面不断扩大，涵括华东、华北、华中等地，创造出了蜚声全国的“济南模式”。山大路科技市场的高速发展源于这里的技术、智力、知识密集度在全市乃至全省独一无二。山东大学、山东省科学院等二十几所大专院校、科研院所或地处其间、或环拱四周，汇集了万余名高中级专业技术人员或后备人力资源。山大路科技市场号称济南“中关村”。北京中关村从最初粗放式电子耗材销售，成功经过二次创业艰难阶段，向科技研发、生产、销售等全方位发展，产业发展后劲足、规模大，规划前景好。而山大路科技市场处于相对产业初级发展阶段，是属于“苗圃式”业户集合集中体，是电子耗材终端销售的大集中市场。在北京中关村推向全国市场的软件产品中，由济南山大路的软件企业和工作室开发的软件产品占到30％，2003年科工贸收入超过100亿元。目前有经营业主超过3000家；电子产品每月销售额超过6亿元人民币，其